博鳌演讲 田明:朗诗的探索

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  田明(朗诗绿色集团董事长):我作为一个企业代表,来向各位介绍一下朗诗在市场当中的探索。

  从朗诗发展的过程可以发现,朗诗是一家战略导向型的公司,而不是机会导向型的公司。2001年年底的时候,朗诗刚刚设立,当时1000万的注册资本,非常小,出道也比较迟。到2004年,朗诗开始涉足绿色科技地产。然后很快就提出了一个绿色发展战略,当时叫“聚焦于绿色科技地产的差异化竞争战略”。从那以后,用了8年以上的时间,快速地布局,走上了绿色科技地产的发展道路。

  

  到了2012年,根据中国经济和房地产形势的演变,我们分析了未来的发展趋势,得出一个结论,中国的经济将从两位数的高速增长逐步下降,变为中速增长,后来这个趋势一步一步的走下来。还有一个结论,中国房地产高歌猛进的时代,未来终将结束。变成一个正常发展的行业。所以作为企业要未雨绸缪。

  在2012年,依据自身的资源禀赋,提出了深绿战略,在绿色差异化战略聚焦的基础上,提出了深绿建筑(绿色开发、绿建服务、绿色养老、绿色金融)。

  2012年提出深绿战略以后,2013年,朗诗做了好几件事,一个是到香港收购了HK00106,然后把朗诗绿色地产的地产业务逐步装入了上市公司,用了好几年时间养了一个壳。现在这个壳基本上是一个正常的公司。

  第二步是2013年响应国家的走出去战略,布局了美国市场。第三步是成立了一个地产的基金公司——青杉资本,第四是开始探索做养老服务业务。第五是开始探索做绿建服务业务。按照我们的深绿战略开始展开。

  2014年随着房地产形势的变化。我们对房地产主业本身提出了转型升级的要求,提出了产品差异化、资产轻型化、收益多样化。产品差异化是指在过去的绿色科技地产的基础上,进一步深化扩大我们的产品优势,坚持走差异化的道路。在差异化产品具有更好的市场竞争力的基础上,实行资产轻型化。

  其实资产轻型化就是小股操盘。朗诗从2014年开始提出小股操盘,以比较小的股份作为操盘方,在2014年年底的时候,朗诗所有的项目全是朗诗一个股东的,我们的资产重量是百分之百。但是到了2015年,这个指标降到了70%,到了2016年年底,这个指标降到40%,到了2017年年底,这个指标降到了30%,然后就一直在30%上下波动。

  美国房地产行业的开发商自己操盘的项目,自身的股权权益比例就是30%,所以我们基本上调到我们预设的一个比例。由于实施了小股操盘,因此我们有我们的股权投资带来的收益,还有其他的轻资产的收益,实现了收益的多样性。

  2015年,我们在2013年开始探索的基础上,正式成立了朗绿科技,它不是朗诗集团的子公司,是我重新设立的一家公司,是朗诗集团的兄弟公司。2016年朗诗开始开展长租公寓的业务,2017年朗诗把探索了好几年的养老业务向北京、上海、苏州、南京等城市布局,展开全国性的战略布局。到2018年,朗诗把长期为地产服务的物业公司作为独立的业务进行培养,这大概是朗诗战略演化的一个路径。

  朗诗做的所有的产品全是绿色建筑,朗诗是国内绿色建筑占比最高的公司。(见PPT)这是我们位于太湖边上的绿色建筑的研发基地。这是住建部挂牌的全国四大绿建研发基地之一,也是长江中下游地区(夏热冬冷地区)绿色建筑推广示范基地。

  朗诗做了很多的创新,获得了无数的认证。这个项目同时获得了四大认证,是我们的一个酒店。既是中国的绿色三星,也是德国被动房的认证,还有德国绿建委的DGMB,还获得了世界银行的认证。

  这是我们在华北的被动房的体验中心,在顺义。这旁边是一个跟日本合作的无添加住宅,这个住宅没有任何的人工添加的物质,它所有的建材跟材料全部取自于大自然,是哮喘、过敏性体质比较适应的的建筑。

  这是我们做的帕多瓦的住宅,我曾经陪一个国际的绿建考察团参观过这个项目,走到这个项目的时候,考察团的团长跟我说了一句话“田总,看来中国在绿建上没有落伍于世界”。具体的技术特征,我没法给大家展开讲。

  这是朗诗新西郊项目,是收的一个旧工具,把它完全做了改造,是一个非常好品质的绿色建筑,然后做成住宅销售,在西郊宾馆的边上。这是朗诗最新的集中式的技术系统叫熙华府。朗诗乐府是一个复式的顶级的产品。这是朗诗的铃珑屿。

  朗诗做了大量的绿建创新,对于社会而言,它的节能、低碳、环保价值非常高,对于客户而言,它的舒适、健康、经济价值非常高。在这个基础上,朗诗的绿建产品是既叫好又叫座的,我们的销售速率、销售溢价率显著高于周边的竞品楼盘,不管这个精品公司是谁,我们卖得都比它高,比它快,客户是买单的。

  在这个基础上,朗诗做了资产轻型化,也就是小股操盘,广泛地跟各方面的合作伙伴进行了大量的合作,到目前为止朗诗在全国将近100个盘,已经没有一个楼盘是我们百分之百持有股权的,都是合作的。

  朗诗在做自身的房地产绿色差异化,以及商业模式的转型升级的同时,还做了好几件事情。一个是在2013年我们开始布局美国,我们在美国目前进入了旧金山湾区、洛杉矶地区,还有波士顿地区、纽约地区,以及美国第五大人口城市凤凰城。现在一共有41个项目,朗诗是中国在上一波进军美国的地产商,在当地做开发,落地比较成功的公司。

  在南加州地区、洛杉矶地区我们也有很多项目,北加州地区我们有8个项目,我们是旧金山湾区开发量比较大的当地公司。这是在亚利桑那地区,我们现在已经有大概十几个项目。

  我们在美国地产的发展坚持了本土化的战略,从一开始就想得很清楚,地产是非常本土的事情,所以我们的员工全是本土的,没有一个人员,哪怕是会计或者是出纳是从集团总部派过去的。

  我们的客户是本地的,面向中国买家销售的国际业务很少,百分之八九十以上是针对的美国的当地客户。我们的美国团队已经有200多人,我们的供应链系统、合作银行都是美国本土的,所以朗诗美国是一家本土化的公司,朗诗的地产一方面在中国,一方面在美国,沿着太平洋两岸平行展开。

  除了做了美国的业务以外,我们还做了朗绿科技,但是朗绿科技没有用朗诗集团作为投资主体,这主要原因是两点:

  第一,我们分析一个做技术服务的高科技的公司,很难脱胎成长于房地产的土壤里面,所以为了将来的科技公司、技术公司、服务型的公司能够发展得更好,所以我们单独设立了一个新的公司,我同样是董事长、创始人。

  第二,这家公司是希望做成一个优秀的技术服务公司,做绿色建筑系统集成服务商,是希望在中国上市的。如果让房地产公司成为它的出资人、成为它的主要股东,将来对上市会构成政策上的约束,所以我们选择的是单独胜利一个新的公司。但是它跟朗诗之间血脉相连、同根同源。

  朗绿科技的愿景是成为世界领先的绿色建筑解决方案的提供商。为什么提这么大一个口号呢?是因为在目前这个领域里面,全国并没有强大的玩家,它可能目前就已经是这个行业里面很强的一个企业,所以如果提中国领先就没有愿景和意义了,所以我们提的是世界领先。同时,由于中国每年新开发量占全球的50%,在中国能够做到领先,全球成为优秀是有可能的。

  还有朗诗的物业,朗诗物业过去一直作为地产的配套商,现在把它作为一个独立的业务发展。

  同时,朗诗大力培育了朗诗寓长租公寓。目前从在营的房间量来看,我们已经达到了1.8万间,在全国居于第四位。我们长期看好租赁业务。

  这是我们在杭州做的一个大型的社区,这个租赁型社区将来会住1万多人,现在已经开始投运。

  同时朗诗做了常青藤养老服务的业务,我们既针对健康活力的老,也针对半失能、半失智,也针对失能、失智人员。目前已经有2500张床位,在北京、上海、杭州、南京、苏州、广州等城市。

  我们还做了一个青杉资本,目前的管理资产已经达到100亿以上,做了相当多的项目,主要在上海、北京、广州、深圳,以及南京等城市。

  青杉资本做的项目既有公寓,也有酒店、写字楼,还有住宅,基本的模式是投资,市场定位、改造,然后运营,将来再退出。目前也处于这个领域的前列。

  朗诗经过这么多年的探索,自身是绿色开发服务商和生活运营商,它的中国地产、美国地产是属于开发服务商,既是开发商,同时也帮别人服务,小股操盘。同时物业公司、长租公寓公司、养老服务公司都属于生活运营商。

  同时还有一家朗绿科技,它是一家做绿色建筑的方案服务商。这是朗诗地产转型升级的一些探索,我们的探索还在路上,一方面我们自身要完善我们的各项核心业务,同时我们也要适应市场的变化,等市场渡过了目前高度的波动调整的时期,将来稳定下来进入新时期的时候,那时候朗诗的转型升级可能才告一段落。

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