什么造成了广州和北京的房价差异?

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  文/孙不熟

  今天在微博上看到一个奇怪的问题,有网友问什么造成了广州和北京的房价存在很大的差异?

  乍一看这问题,觉得很无聊,广州房价比北京便宜,这不是很正常吗?但回头一想,又感觉这个话题很值得一聊。

  01.

  说说我个人的见闻吧。

  10年前,我正好从广州到北京工作,说起来,很多人可能不相信,当时两个城市的房价,的确相差不大。宇宙中心五道口的房价那会才一万左右,同为科技园区的科韵路也是一万左右。二者都是我工作过的地方,所以情况比较熟悉。

  我清晰地记得当时骏景花园还是非常洋气的小区,它的房价完全不输10年前五道口的华清嘉园。但是今天,二者的房价完全不可同日而语,前者徘徊在四五万的水平止步不前,而且因为物业服务较差,房子折旧明显,而后者则早已飙到10万加,好一点的户型甚至卖到12万以上。

  差距是从这十年才拉开的,现在广州除了珠江新城的房价还能和北京比划一下,其他片区基本就是北京的1/2。如果不是因为超级严格的限购限贷把价格管住了,我估计差距还会更大。

  我今天一直在想造成这种差距的原因,后来总结出三点:

  02.

  首先,10多年前的中国,房子的投资属性还没有完全显现出来,大部分人买房子还真的是为了住,房子的价格体系主要是由消费属性决定的。所以那个时候的房价,城市之间的差距都不是很大,连温州房价都能超过杭州和上海,足见当时的大城市是有多迟钝,也足见温州人对房子的觉醒之早。

  今天完全不一样,房子的投资属性完全被激活,菜市场大妈都明白房子的资产属性,这个时候房子的价格体系主要是金融属性决定的,城市之间的差距拉大就很正常了。

  03.

  第二点是产业的力量。10年前的中国,还是一个传统的制造业大国,广州所在珠三角有“世界工厂”之称,其聚集的产业资本,是北京所在的京津冀城市群不能媲美的。2008年,北京的GDP刚刚突破万亿,只有10488亿元,广州的GDP则是8215.82亿元,二者差距真心不算大。

  但是今天,中国不仅是一个制造业大国,还是一个科技和金融大国,金融资本的能量已经远远超过产业资本。而金融和科技正好是北京的长项,伴随着产业升级,广州在这方面和北京差距迅速拉大。毋庸置疑,今天的北京聚集了全国最多的高收入就业岗位,没有之一,而聚集的资金总量(本外币存款)已超过16万亿元,而广州还不到6万亿元。

  房价是钱堆出来的,这方面,广州哪里是北京的对手?

  04.

  第三点是城市属性的差异。北京和上海在很大程度上相当于两个全国性的财富管理中心,什么意思?全国的钱都会自发地往这两个城市聚集,所以北京、上海不仅自己会赚钱,同时还能吸引别人的钱。

  广州在这方面,完全不是对手,我常常讲的一句话是,广州在省外是个声名显赫的国家中心城市,但在省内又是个实足的弱省会城市,这个“弱”不是实力弱,而是虹吸效应弱。

  打个不太恰当的比方,杭州=整个浙江,而广州=1/2个广州,什么意思?杭州对全省的资本有着极强的虹吸效应,比如浙江人对到省城买房抱有极大的热忱。而广州不一样,周边强手如林,下面地级市的资本对省城不是那么热衷,更何况旁边还有一个强大的深圳在分流。

  不仅虹吸效应弱,广州的资金还有相当一部分外溢到周边城市。得益于珠三角的城市都靠得很近,而且贫富差距很小,大量广州人会到周边城市消费、买房、投资,这在很大程度上稀释了广州的本土市场。另外,广州还承担着较大的转移支付和对口帮扶任务,财政留成比例在省会城市中很低,这一点就不用多说了。

  再说句夸张的话,杭州、厦门、武汉、成都的房价反映的是全省的购买力,而广州房价可能只反映了半个广州的购买力。

  05.

  说了这么多,并不是想说谁房价高谁就牛,完全不是这样。这几年,房价对实体经济的挤出效应有目共睹。

  还是以五道口为例,前几天在网上看到一篇热门文章叫做《五道口最后的绝唱》,文章重温了五道口的巅峰时代,10多年前的五道口因为毗邻清华北大,绝对是中国的硅谷,全国90%以上的互联网大公司都聚集在五道口一带,宿华、王兴等创业英雄都是从华清嘉园的租房里开始敲代码的。

  但是今天,五道口除了搜狐还在,其他大公司基本都搬到了10公里之外的乡下——后厂村路,五道口已经失去昔日的荣光,曾被誉为科技摇篮的华清嘉园,如今几乎变成中关村二小陪读家长的宿舍。很多人可能会好奇,为什么硕果仅存的是搜狐?

  答案很魔幻,因为搜狐在五道口有自己的写字楼。如今,虽然搜狐公司的市值已经低到不如搜狐大厦的估值,但很多人为张朝阳在房产投资上的眼光赞叹不已。

  所以,高房价绝对不是一件值得吹嘘的事情,房子本应只是资产保值的一种保守型选择,但如果变成赚快钱的套利游戏,那就彻底变味了。在此意义上,我一直为广州相对温和的房价感到庆幸,这为广州的产业转型留下了余地。

  反映慢一拍不要紧,就怕连上牌桌的机会都没有。

  当然,横向来看,广州房价也真心不低了,分别来看看几个数据:

  

  

  

  数据来源:中国房价行情网、米宅。

  所以,你还觉得广州的房价低吗?不信的话,过来买两套试试。

  06.

  关于房地产,我在多次演讲和多篇专栏中都提出过这样一个判断:科技赚钱+金融分钱+房产存钱。

  财富增长的本质是生产力的进步,而生产力的进步必须依赖于科技创新,所以科技行业是赚钱最快的。

  如果生产力不进步,投资就变成了“资金空转”的游戏,然后演变成泡沫经济,日本的教训近在眼前。这也是为什么国家一直强调“房住不炒”的重要原因,如果炒房占据太多社会注意力,没有人好好干实业,生产力如何进步?生产力不进步,货币就不能兑换为真实财富。

  所以,一个伟大的城市,应该永远以致力于提高生产力为终极目标,而房子本应只是财富保值(存钱)的一种保守选择,不应该占据老百姓过多的注意力!

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