30年后，高层住宅“难转手”？专家直言：可能沦为“穷人专属”

在我们身边，随处可见一二十层，二三十层的住宅小区，高层住宅小区在1998年房地产快速发展之前，我们在大多数城市见到的并不多。在我们不少人印象中，西方发达国家由于人口不多，高层建筑并不常见，那我们为什么会盖这么多高层住宅呢？

最主要的一个原因或就是我们的人口较多，随着城市化不断进行，大量的人员进入城市，在城市可开发建设用地有限的情况下，我们需要增加单位土地的人口容量。比如之前盖了很多平房，一平米土地就盖一平米、两平米住宅，而现在呢？可能只有极少数的别墅才能做到，大多小区，一平米土地可以盖到6平米、8平米，甚至10平米以上住宅。从这个角度看，大量的高层住宅建设提高了土地利用率，解决了城市化过程中人多地少的难题。

在相当长一段时间里，高层住宅居住舒适性具有无可比拟的优势

曾几何时，人们住久了低层住宅，换到一个高层住宅里，首先就有一种新鲜感。在我们一些人眼中，住进高楼大厦，感觉是一种身份的提升。虽然说现在这种观念有所减弱，事实上，高层住宅确实有三点比较受人喜欢：

一是采光通风性好。由于高层住宅高度较高，一般都在50到100米之间，差不多17到33层高度，只要不是在特别低的楼层，没有遮挡的楼层光线较好，通风效果自然不错。视野相对开阔，看低层建筑时有一种“一览众山小”的感觉。

二是耐久性和耐旧性好。高层住宅设计要求相比普通多层住宅高出不少，其中对高层住宅的外立面材料质量要求较高，所以看起来比较新也比较有档次。

三是少蚊虫滋扰。对于有小孩的家庭来说，比较烦蚊虫。有关研究曾得出一个结论，蚊虫超过一定高度就难以生存，蚊虫最大飞行高度一般只能达到15米，也就是大概5层楼高，数据可靠性我们不好说，因为有时候在一二十层我们都能见到蚊子，有人说是走电梯带上来的。无论怎么说，楼层越高，蚊虫越来越少是一个事实，这也是不少购房人选择8层以上黄金楼层的一个重要原因。

除了上面提到的居住舒适性受到购房者欢迎外，还有两点在这些年得到检验并为大家带来了财富，这也是人们乐于购买高层住宅的重要原因

1.高层住宅受众群体更多，房子更容易转手。我们讲，很多时候的房子我们不会住一辈子，有收入提高、家庭人员增加需要改善置业需要外，也有因工作地点原因需要转手。在同样区域，我们发现一套别墅挂出去可能要1年、甚至两年才能卖出去，而高层住宅可能几星期就可以完成交易，究其原因就是高总价决定了别墅受众小，而高层住宅更具有普遍性。

2.在房价上涨过程中，高层住宅投资增幅收益占优。比如说，1套价值500万的别墅，增值一倍到1000万总价，跟2套250万的高层增值到1000万相比，显然高层住宅更容易一些，而且别墅交易的税费要比普通高层住宅高出不少。所以，对于那些自住兼投资的购房者来说，更愿意选择高层住宅，而不是别墅豪宅。

高层住宅的优势是显而易见的，但一些有忧患意识的人提出这样一个问题：高层住宅也会变老变旧，再过20-30年，甚至更久一些时间，这些大量的高层住宅会是一番什么景象呢？他通过大量数据模拟购房者与开发商动态行为，结合房价、供给、房龄和城市扩张影响，他推测出未来我国也可能会出现大面积贫民区，而主要集中区域可能就在我们现在建造的高层住宅区里。

高层住宅会成为贫民窟？谈未来几十年以后的事，或许时间太久远，我们也不知道最终情况是什么。但从别国或者我们的香港地区来看，确实存在这种情况。由于欧美人口少，高层住宅不多，能跟我们高层住宅类比的可能就是那种高密度的公寓，经济条件不好的贫民确实就集中在那里面，且居住人员非常复杂。而在国内可比较的就只有香港，香港高层住宅发展得比较早，确实出现了由于一些高层住宅物业费收缴困难、物业公司不愿意接管高龄高层住宅的情况，有经济条件的人陆续搬离大楼，剩下的基本都属于中低收入群体和租客，几十层高楼遇到电梯停摆，可以想象住在里面的人每天爬几十层楼的滋味。

我们现在确实在走一条其他国家并未走过的路，城里高楼林立，高层小区布满大街小巷，一些县城也能随处看到不断建设的高层住宅。在国外我们能见到高层住宅一般在大城市，更多的城市只是一些低矮的多层或者洋房，类似我们的乡镇。30年后，高层住宅可能面临3大难题：养不起、拆不掉、难转手？

①房子变旧，维保难。说到房屋维护，我们买房人会想起在购房时交的一笔不菲维修基金，正常情况下，房子交付以后的很多年都不会用到多少维修基金，因为设施设备都比较新，出的问题大都是一些小问题。但如果时间拉长，维持大楼或小区运转的设备老化，水泥风化了，外立面脱落了，电梯坏了，水供不上来了，特别是一些在建造时存在偷工减料的小区，这种情况可能会更严重，当维修基金被用完的时候，要每家每户都出钱维修吗？看看现在一些老小区为加装部电梯费用纠结不休就可知，要所有住户出资可不容易。香港一些高层住宅老小区或许就是最好的例证，步行上下楼体不是不可能。

②拆迁是个问题。现在规定高层住宅设计的寿命是70年，但我们看到的一些住宅才一二十年就已经破旧不堪了，加之我们现在一些楼盘开发实行“高周转”，万科前董事长王石曾提过住宅质量30年的说法，后来虽然予以否认。但我们不得不说，这些大量高层住宅都能达到设计要求吗？如果不能，那么我们这些高层住宅就可能提前拆迁。我们知道商人拆建都是要赚钱的，现在都已经是三十多层的高楼，未来要盖70-80层吗？拆不起可不是瞎说。

③转手也不容易。如果真如前面所说，几十年后，有经济条件的人逐步搬离高层住宅，留下经济实力较弱的居住群体和部分租客，无力支付小区维护费用，重新拆建也无望，对于这类房子，有经济条件的人肯定不会买，而若价格太低，住户又不愿意卖，因为卖了自己住哪里呢？所以，收入不高的群体也接不了盘，转手难题也并非是空话。

不过，虽然高层住宅将来有这些不确定的劣势，但我们现在住高层、买高层住宅还是重要选项。

一方面有房才有家观念，在城里站稳脚，需要有一套自己的房子，随着房价不断上升，高层住宅相比其他低密度住宅产品有价格优势，这是很多刚需选择高层住宅的最重要原因。

另一方面很多人购房就是为小孩上学之用，没有房子就难上到好学校。随着这种需求越来越多，加之城市土地资源有限，市面上建造和售出的房子大多都属于高层住宅，对此，除了价格因素外，我们大多数人暂时也别无选择。

最后一个就是，我们还考虑不到30年后的情况。我国房地产快速发展基本上也就是1998年住房商品化改革以后，大多数高层住宅也就是这以后建造的，无论是房龄还是小区设施都比较新，电梯上下楼也很方便，一些房子还处在质保期内，真正需要大量维保资金的那也是在多年以后。至少在现在看来，高层住宅视野好，特别是在市区高层住宅更是如此，还能享受到便利的医疗和教育配套，除此之外，暂时还没发现高层住宅有什么不好。