深夜爆雷!长租公寓一纸公告停业了:成都西安等地房东租客炸锅,辟谣不跑路管啥用?

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  来源:中国基金报

  中国基金报莫飞

  半个多月前,还在辟谣“欠租跑路”传闻,如今,却因无力自救,不得不宣布倒闭破产。

  8月7日深夜,乐伽公寓宣布公司停止营业,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无力偿还客户欠款。

  7月以来,乐伽公寓就深陷“爆仓跑路、人去楼空、资金链断裂”等各类风波之中。为此,公司两次出来辟谣,“公司一切正常经营,不存在问题。”

  短短十几天后,乐伽公寓却自发倒闭公告,两手一摊,承认“没钱了”。在公告中,公司还坦言,“高进低出”的经营模式存在问题。

  乐伽公寓倒闭了,牵连一众房东和租客白白损失资金。有租客怒问,“辛辛苦苦攒钱交了一年的房租,住了两个月就要被赶走,是让我们流落街头么?”

  深夜公告停业经营

  多城市租客或受波及

  每到深夜总是迎来惊雷,这次炸的还是长租公寓。

  

  在上述公告中,乐伽公司称,因公司经营不善,无力履行合同。尽管公司已经尽最大努力通过各种途径积极自救,但均未见效。目前公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

  有网友在微博平台上提供的信息显示,目前乐伽公寓南京总部已经楼去人空,确认公司已经停止经营。“目前公司只让去登记点登记调解,但没有解决办法。”

  

  据悉,乐伽公寓的运营主体是南京乐伽商业管理有限公司。据工商资料显示,工商资料显示,南京乐伽商业管理有限公司成立于2016年5月30日,公司总部位于江苏省南京市。南京乐伽公司是一家房屋租赁管理增值服务和维护的民营企业,注册资本100万元,大股东及法定代表人姜千持股80%。

  而据公开资料显示,自成立以来,乐伽公寓不到三年时间就已经在全国八大城市进行布局,其中包括南京、杭州、苏州、成都、重庆、合肥、西安、昆山等。不过,目前官网上显示,仅南京、杭州、苏州3个城市仍公开了房源信息。

  而根据招聘网站上公布的计划显示,乐伽公寓计划2019年在沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海、郑州等城市开设分公司。在全国范围内建成300多家签约中心,现有员工1千多人,获得10万多所房源,目前乐伽所管理房屋资产总价值已达1000亿元人民币以上。

  乐伽公寓的突然停业,意味着上述7个城市数万租客将受到波及。

  曾两次辟谣跑路传闻

  房客租客集体维权

  实际上,7月份以来,乐伽公寓的经营困境就已经露出端倪。

  此前,多家媒体先后曝光了合肥、杭州、西安等地乐伽公寓出现资金链断裂问题,造成“房东收不到租金、数千租客面临被赶出出租屋”的消息。

  据悉,乐伽公寓采取的运营模式主要是通过向房东收下房源,然后再和租客进行长期协议签约,往往租客需要支付多达半年以上的费用。但从7月份开始,很多租客开始在网上投诉,自己面临被房东驱逐,且无法联系到乐伽工作人员的情况。

  一时之间,乐伽公寓欠租、跑路的传闻四起。7月14日,乐伽公寓在官方微博发表了“辟谣说明”,表示公司司处于正常运营状态,“乐伽公寓跑路”是公司在解除少数不符合市场需求房屋的合同中时,个别造谣者利用而加以诽谤的消息。

  7月21日,乐伽公寓再次发出公告,表示“公司正常运营,个别被清退的员工故意发布不实信息引起客户挤兑,公司已对接投资方,并向公安机关提供信息,尽量追回被已经清退的公司业务员侵占的公司款项。”

  据浙江在线新闻报道,7月23日,杭州乐伽公寓召开发布会,乐伽公寓绝不会跑路,公司杭州业务会分割出去,会有其他公司接盘。

  

  在上述发布会上,乐伽公寓相关负责人坦言,“我们不想让租客和房东任何一方有损失,会积极处理解决,但处理起来需要时间,希望房东租客能给我们一点时间,之后会在乐伽公寓官方平台给出具体的解释和安排。”

  就在多个城市的房东和租客等待乐伽公寓出台更好的解决方案时,却没有想到迎来了公司倒闭的噩耗。在8月7日乐伽公寓发布公告后,多个乐伽公寓的房东和租客的维权群内炸开了锅。

  

  

  祸起“高进低出”模式

  分公司资金占用严重

  对于此番公司出现的经营问题,乐伽公寓在上述公告中表明,未深刻认识到“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,价值公司内部管理制度趋势等诸多原因,造成公司业务全线关停。

  但深究起来,乐伽公寓的失败,可能仍源自一场高杠杆的资本游戏。

  据地产人士分析,所谓“高进低出”模式,就是从房东这里租来房子,再以低价出租给租客,通过先期的补贴抢占市场份额。而为了向租客收取长达半年甚至一年租期的房租,一般长租公寓还会通过类似“租金贷”模式融资给租客。同时,对房租的租金给付则以季度计算。这样一来,沉淀下来的资金就可以投入到其他方向进行扩张或发展业务。

  实际上,长租公寓这种经典的短收长贷的资金游戏,是借助杠杆的撬动让长租公寓运营主体实现快速扩张的目标,而这也是乐伽公寓不到三年时间实现八大城市布局的重要动力。但显然,这样的资金杠杆,需要背后的运营方有较强的资金实力,而乐伽公寓却恰恰让这种杠杆式扩张进入失控崩盘的局面,最终出现公司倒地破产的情况。

  而除了经营模式存在缺陷之外,乐伽公寓内部的治理也存在严重问题。

  按照乐伽公寓此前发布的声明显示,2019年3月,乐伽公寓运营主体公司合肥分公司出现员工涉嫌侵占公司资金的事件,而这样的现象居然“屡禁不止”。为了遏制当时出现的资金恶化情况,乐伽公司当时就采取了战略性停止合肥市场扩张的措施,并清退部分违规员工和不正常房屋。

  

  在公司正式确认停止经营后,乐伽公寓实际上仍然面临着如何解决现存房东和租客权益的合同纠纷问题。据悉,目前为了解决租赁合同的纠纷,在乐伽公寓缺乏资金的前提下,南京当地政府住建局开始出面为乐伽公寓提供了部分解决方案:

  一、南京市相关区政府按照方便客户、属地调处原则,组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构,在辖区设立调处服务点,为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

  二、南京市住房租赁行业协会推荐南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、南京自如房屋租赁有限公司、南京银城千万间公寓管理有限公司、南京青客公寓管理有限公司、南京市房屋置业担保有限公司等五家住房租赁企业参与调处服务点工作,并在协商一致的基础上为乐伽公司客户提供居间代理、促成重新建立房屋租赁关系等优质优价服务。

  尽管乐伽公寓在上述宣布倒闭的公告称,造成的房东损失由公司完全承担,不应波及房客,诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。

  但实际上,从公告出具的解决方案看,虽然乐伽公寓同意可以解除房东和房客的租赁合同协议,但是对于因解约造成资金损失并没有下一步的解决措施。

  “长租公寓爆仓将比P2P更厉害”

  值得注意的是,乐伽公寓的爆仓事件并非孤例。

  今年以来,多个长租公寓品牌爆出资金链断链、无法支付房东租金、运营平台跑路等消息,仅7月份,就有四家长租公寓运营商疑似跑路和运营困难情况,几乎每周就有1家“爆仓”。

  而早在去年,房地产圈内就已经对长租公寓“高进低出”的激进扩张模式产生质疑。我爱我家研究院院长胡景晖曾公开表示,像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。

  “违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”胡景晖甚至断言,长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。

  对于运营主体而言,长租公寓的布局门槛较低,但实际上利润并不高。据克而瑞监测数据显示,目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%。如今,长租公寓已进入了新一轮洗牌中,为了市场份额而盲目扩张的企业或难以生存。

  7月29日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告(2019年07月)》认为,在租金涨速不及预期的条件下,经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力,部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。

  在业内看来,乐伽公寓的事件对行业具有警示意义。北京房地产中介协会秘书长赵庆祥指出,在乐伽事件中,当下相关部门正积极救火,群策群力善后“爆雷”的遗留问题非常重要。但更重要的是,如何防微杜渐,通过构建长效机制,防止类似问题重复发生。

  赵庆祥认为,要尽快出台住房租赁条例,租赁行业必须通过立法建立准入门槛;此外,可以由协会牵头探索建立风险准备金制度,租赁企业按照规模,缴纳风险准备金,此举一方面可以对冲经营不善带来的风险,另一方面,也可以控制企业的扩张速度。

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