7月深圳二手房价持续微涨，租金连续3个月下跌

概述

7月份深圳市二手房挂牌价为64495元/平方米，环比微涨0.07%，稳居全国二手房价首位，挂牌价连续6个月上涨。月日均挂牌量134494套，环比上月微涨0.88%。在粤港澳大湾区规划出台后，深圳楼市观望情绪淡化，之前压抑已久的刚需陆续释放，自2019年3月以来，深圳楼市开启阶段性“阳春之旅”，加之深圳入户门槛较之北上广一线城市最低，定居深圳的人群增加，使得深圳二手房均价持续上涨。另一方面随着政策的持续调控和深化，楼市价格涨幅放缓，目前整体市场处于平稳健康的发展态势。

租赁市场方面，7月深圳租金均价96.96元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比下降0.80%，深圳租金价格已经持续三月下跌。随着政策对市场调控的持续深化，以及深圳市对人才引进的力度的加大，深圳租金均价逐渐回归平稳，这一现象降低了外来打工人员在深圳的生活成本，加大了深圳对毕业生和人才的吸引力。但从全国范围来讲，深圳的居住成本依然远高于其他重点城市，同与其临近的超一线城市广州相比，租金均价超出70%多。

一、政策、行业动态

1.1 政策解读政策

01 深圳拟发租房新政：多渠道增加租赁住房供应

7月4日，深圳市住房和建设局出台《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》。其中提出了多项政策措施，包括多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、加大住房租赁政策支持力度等6大政策措施。《意见》强调，个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。

1.2 行业动态

01 深圳官方 不再公布楼市均价

7月有深圳市民发现，包括住宅、商业、办公楼等，深圳全部类别的一手房产有关成交均价及成交金额的价格信息已经“消失”了3个月。深圳市住建局方面表示，由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。为避免对购房者造成误导，经研究，该局不再公示有关户型信息，套房户型以购房者实际查勘为准。

02央行：各类银行要合理控制房地产贷款投放

7月29日，人民银行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议要求，各类银行要强化问题导向和目标导向，充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性，主动提高政治站位，从宏观审慎角度审视经营思想、经营策略，重塑和培养经营能力，转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。

二、二手房市场解读

2.1 7月深圳二手房市场保持量价齐涨势态

7月份深圳市二手房挂牌价为64495元/平方米，与上月基本持平，环比微涨0.07%，稳居全国二手房价首位，挂牌价连续6个月上涨。深港澳大湾区发展热潮，使得深圳楼市热度持续。同时，受国家政策的持续调控和深化的影响，深圳二手房市场整体市场处于平稳健康的发展态势，涨幅放缓。

数据来源：诸葛找房

从单月挂牌形趋势来看，7月深圳挂牌价整体波动较为大，第一周价格整体偏低，随后逐步上涨，最高加高出现在7月9号出现一个最高值，随后平稳维持在64500元/平方米左右。

在挂牌量方面，7月深圳二手房挂牌量整体波动较为平缓，仅月初出现一个较大的下跌幅度，随后挂牌量小幅度平缓增加，在7下旬增长较多，月末出现一个最高值。7月深圳日挂牌量134494套，环比上月微涨0.88%。

2.2 7月深圳二手住宅挂牌房源以刚需、居家居住房源为主

从二手房挂牌房源面积分布来看，7月深圳60-90平房源量占比最多，高达39%，环比上月微减1%。其次为90-140平，占比26%，与上月持平。前两者占比近7成，深圳二手房市场仍然以家庭住房需求占比最大。其他各面积段排名和占比与上月相比变化不大。

从二手房挂牌房源居室分布来看，3居占比最多，占比36%；2居室挂牌量占比26%紧随其后；4居排名第三占比15%，各居室排名和占比与上月一致。

2.3 从城区挂牌价来看南山区均价依然最高

从各城区二手住宅挂牌均价来看，南山区挂牌均价最高，以94805元/平方米排行第一，遥遥领先于其他城区；环比上月微跌0.33%。福田区排名第二，均价为77927元/平方米，环比上涨0.41%。宝安区重回第三，挂牌均价62729元/平方米。龙华区跌回第四，均价62319元/平方米。坪山区挂牌均价最低，为35130元/平方米。

从城区挂牌量上来看，龙岗区保持第一，以50007套遥遥领先，环比上涨8.52%，是第二名南山区挂牌量的近2倍。6月南山、福田、罗湖、宝安四区挂牌量均在在18000--24000套之间，但本月这四区挂牌房源量均有所变化，城区挂牌量差距减小。大鹏新区挂牌量最少，仅为299套。

2.4 7月各城区区涨降价房源量均减少

从降价房源量上来看，7月份深圳降价房源量总量与上月比有所增加，其中龙岗区降价房源量为城区第一，降价房源量4916套，环比上涨2.59%，大鹏新区涨降价房源量最少，降级房源量34套。涨价房源量方面，各城区涨价房源量上升，福田区数量排名第一，为1150套，大鹏新区排名最后，涨价房源量仅3套。从整体情况来看，各城区降价房源量均高于涨价房源量，本月深圳二手房市场房源量供应量增加。

三、租赁市场解读

3.1 7月深圳平均租金价96.96元/㎡/月，持续三个月下跌

毕业季的到来并未带动深圳租金价格的上涨，根据诸葛找房数据研究中心近期公布的《2019年7月全国大中城市租金均价报告》数据显示,7月深圳租金均价96.96元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比下降0.80%，深圳租金价格已经持续三月下跌。但从全国范围来看，深圳的居住成本依然远高于其他重点城市。

从城区方面来看，南山区租金均价最高，为126.81元/平方米/月，福田区以均价119.51元/平方米/月紧随其后。这两区均价远高于其他城区，环比上月均有所下跌。大鹏新区均价最低，仅为南山区的三分之一，均价44.42元/平方米/月。

7月深圳各城区各居室价格

3.2 从商圈来看，最高租金TOP10商圈依旧由南山、福田包揽

从商圈方面来看，本月华强南商圈租金均价大幅度下跌，跌幅18.55%，但仍以均价205.78元/㎡/月排名租金均价榜第一，远高于其他商圈。最高租金TOP10商圈几乎由南山、福田全部包揽，南山区的后海、华侨城、科技园由购物休闲区、景区、以及高薪企业园等高端商圈带动，高端租赁房源发展；福田区亦是由别墅、商贸中心等高端住宅及办公区域，高端出租房源较多，带动商圈均价较高。

商圈租金最低的TOP10商圈基本上都在盐田、龙岗、宝安等关外偏僻商圈，最低的为大朗商圈，均金均价为34元/月/平方米。