融资收紧债务高压日子不好过，房企：我太难了！

7月30日中央重提“房住不炒”定位，并明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，首次提出就房地产在经济刺激中的作用进行定调，回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调，也给地方政府明确了标准，击破房地产调控放松的幻想。 7月31日，中国人民银行紧随其后对外表示，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。同时强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
房地产调控升级加码，房企融资环境持续收紧，房地产行业作为资金密集型行业，对资金流动性要求较高，同时也是高负债行业。此次央行明确强调合理管控企业有息负债规模和资产负债率，又将会再次引起房地产市场对房企融资问题的担忧……

今天站长就带大家分析一下，高负债企业该何去何从，该如何生存……

01

金融资金面收紧，调控政策加码

2019年金融资金面较为宽松，使得房地产市场部分地区较为火热，房企拿地加快，才有了上半年房地产市场的回温。

上半年房企融资环境较为宽松，融资规模扩大，挤占了其他行业的信贷资源，一定程度上助长了房地产市场投资投机行为。为防止房地产市场“再抬头”，紧随其后的是一系列资金面收紧的调控政策，加之7月份发改委对房企海外债用途的严格限制与7月底央行对房企负债的严格管控，

预计下半年房企融资环境将会更为艰难。

此次央行会议公布后，未来有三类房企可能会被纳入重点监管行列中：

第一类是资产负债率较高的房企，尤其是资产负债率超过80%的房企；第二类是今年来融资规模较大的房企，特别是融资规模超千亿及发债频率高的房企；第三类是在今年部分热点二线城市高价拿地王的房企，包括溢价率超过50%的房企。

02

海外债遭严控，房企资金压力高悬

7月12日，发改委发布通知，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。

该通知对海外债务的用途有了很大的限制，对房企融资来说影响巨大。通知要求只能置换一年内到期的中长期境外债务，一定程度上意味着海外债将不能再用于偿还企业国内债、流动性资金补给、拿地等用途，此通知很大程度上会对近期部分房企的海外融资计划产生利空影响。 截至7月，今年房企海外债发行规模为384.47亿美元，创历史同期新高，仅比2017全年海外债发行规模少3亿美元，可见今年房企在偿债高峰期下，对于借新还旧的迫切度。同时房企海外债偿债规模也迎来高峰期，2019年将要偿还的海外债规模为237.57亿美元，未来4年内将要偿还的海外债规模均不低于200亿美元。

此次发改委收紧海外发债，严控发债资金用途，对于房企来说无疑是“雪上加霜”。

03

融资频念紧箍咒，房企如何负重前行？

据不完全统计，截至7月底已经有接近300家房企宣告破产清算，相比去年一年破产的458家，可见今年房企破产速度有了很明显的加速。破产清算的房企大多数是位于三四线城市的不知名中小房企，但其中也不乏知名房企，值得注意的是上市房企银亿集团也出现在破产房企名单中。

在融资环境收紧下，今年炎热的夏天对于房地产行业来说却“寒意不断”。

房企被逼破产清算的原因主要有两方面，一方面是其资金面情况较为恶劣，房地产资金链断裂，到目前为止已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策。另一方面是房企间竞争度日益激烈，部分房企纷纷转型发展多元化，转型之路困难重重，对于资金量储备不足的中小房企来说，一旦决策失误，就将面临破产。 中小房企在危险边缘小心翼翼地前行，大型品牌房企的日子也并不好过。7月31日，央行明确强调合理管控企业有息负债规模和资产负债率，此通知再次引起了市场对房企融资问题的担忧。对于负债规模大、资产负债率高、资金压力大的房企来说，下半年该如何前行呢？ 站长通过对50家上市品牌房企的资产负债率分析发现，2018年品牌房企的资产负债率相比2017年提高了1.49个百分点。众所周知，房地产行业是资金密集型行业，资产负债率相比其他行业来说较高，若以资产负债率80%为警戒线，统计的50家房企中有24家房企资产负债率超过80%。其中，中南置地2018年的资产负债率达到了91.69%，高居首位；建业地产、融创中国、碧桂园等8家房企均超过85%；超过70%的房企总计达到47家。

2018年以来，房地产企业融资监管程度加强，债偿高峰期来临，房企债偿压力山大，主动去杠杆成为房企控风险的重要策略，降负债成为摆在每一位房企面前必须跨越的门槛。统计的50家上市品牌房企中有17家品牌房企有息负债国模超千亿，可见品牌房企债务压顶。

债务压顶，融资收紧，多数房企为缓解资金压力，或加快去库存，或减缓规模扩张和去杠杆降负债。

未来房企高杠杆、高增长模式注定不可持续，高质量、多元化发展，“降速求质”才是房企发展之道。

在监管趋严、融资成本上升情况下，各房企应该合理控制发展节奏，谨慎调度资金，以谋求更健康长远的发展。