小心!从高负债到稳杠杆,阳光城能跨过这道坎吗?

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  摘要: 千亿房企、两千亿房企,其实依旧是很脆弱的

  

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  又到了发半年报的季节,那些被认为激进的房企,如今还过得好吗?

  今天,杠杆游戏从闽系房企阳光城说起。

  这家房企曾患上其他闽系房企一样的病,大概比最严重的还是轻一些。

  同时,这个世界,像“碧桂园”的企业挺多的,很多房企都被称作小碧桂园。阳光城也被人这么说。

  日前,阳光城发布了2019半年报。杠杆游戏注意到,这家“闽系”房企,试图撕去该系激进的标签,规模上也在降速,和碧桂园过去的发展节奏,也有不同。

  为了跨越式发展,2018年的时候,阳光城净负债率达到200%。

  

  2019中报则显示,截至2019年6月末,阳光城净负债率为145.13%,同比下降37.09%,平均融资成本7.72%,同比也降低了22个基点。

  去杠杆的同时,2019年上半年,阳光城营收225.1亿元,同比增长48.0%;同期,销售金额900.7亿元,同比增长28.7%。

  债务得到优化,销售保持韧性,阳光城好像一扫阴霾和压力?未来会朝着好的方向发展吗?

  

  1、合约销售金额高增长,权益合约数据,土地储备又是如何?

  阳光城是勇敢的。8月2日,在众房企之中,算是率先披露了2019半年报。

  按照披露,杠杆游戏看到,2019上半年,阳光城全口径销售金额900.73亿,同比增长28.7%。销售面积为702.13万平米。

  这和2019上半年,全国商品住宅销售面积6.62亿平方米,同比下滑1.0%,销售金额为6.13万亿元,同比增长8.4%。比起来,明显好太多。

  数据很喜人,比很多房企的增速都要理想。

  也就是说,阳光城2019年1800亿元的销售目标,目前已完成一半以上。在业绩会上,阳光城总裁朱荣斌透露,上半年的业绩若加上已经认购但未签约的部分,实际已经突破千亿元大关。

  销售大增同时,阳光城实现结算营收225.11亿元,同比增幅48.03%,

  不过,杠杆游戏注意到,阳光城虽然合并报表归母净利润长40.52%,也仅有14.49亿元。这个利率状况是不够高的。

  6%的净利润率,为行业平均水平的一半。

  通过披露,杠杆游戏看到,阳光城的权益销售金额577.12亿元,权益合约销售面积为446.42万平米。

  

  这个数据说明,此前阳光城所拿土地权益占比不够高。所以,这影响了其利润。

  根据披露,2019上半年,阳光城以权益对价272.76亿元,合计补充土地储备约526.71万平米。阳光城预计,2019上半年新增土储,货值可以超过900亿元。

  其中,公开招拍挂新增土储计容面积367.88万平米。

  该司认为,新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%,为日后提升权益销售额,以及归母净利率打下了基础。

  能如愿以偿吗?

  

  2、去杠杆成效显著,短期债务压力犹存

  为了跨越式发展,2018年的时候,阳光城净负债率200%。

  根据半年报,2019上半年,阳光城资产负债率降低至83.58%,较2018年底减少0.85个百分点;有息资产负债率降低至38.84%,比2018年末下降近4个百分点。

  阳光城就说,该司负债整体绝对值从2018年开始基本就没有增加,债务结构方面也有好的变化。

  该司的做法是,2019一开始就进一步加强现金流管理,在年初就借着小阳春进行抢销,提出“开战即决战,月月是年关,半年当一年,一年当两年”的战略。

  效果显著,提升回款率至80.5%,实现经营性净现金流入86.98亿元,目前账面货币资金达433.08亿元,高出短期负债将近100亿元,企业的安全性得到极大提升。

  客观说,杠杆游戏认为,阳光城的去杠杆的努力,是很有成效的。

  用该司的话说,在保持规模突破之际,另外一大工作重心即是持续优化财务指标,在规模发展和财务指标优化方面尽量取得平衡。

  不过,永续债是阳光城的一个话题。

  

  在去杠杆一年之后,如上图披露所显示,截至2019年6月末,阳光城还有50亿元永续债。

  有的杆友知道,永续债,本金倒可以不还,但利息逐年增加。

  另外如下图所示,根据半年报,阳光城2019年6月末,一年内短期有息债务降至341.61亿元,占比31%左右。这个数,其实较去年年末下降12.34个百分点。

  

  但绝对短债额依旧不低。更高效的回款,有节奏的融资,是确保资金安全的关键。

  

  3、销售!回款!外债!一个都不能掉以轻心

  债务压力,除了内债,还有外债。

  财新引述民生证券李锋团队的研究,监管部门新发外债的新规,要求只能用于置换未来引内到期的中长期外债。这意味着之前发行中短期美元债较多的房企,无疑是压力。

  李锋团队就归纳发现,在美元债存量大于20亿美元的房企中,正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企,三年期以内的美元债占比较高。

  如今人民币币值下降,意味着还钱时可能需要更多人民币。

  同时,因为不能靠简单的外债借新还旧来续作,上述企业,包括阳光城需要准备真金白银去还美元债。

  

  要么是卖房子赚来的钱,要么是国内融资去还。

  现在的情况是,国内融资,管得明显比较严。

  同时,房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,下半年销售,以及此后,还能不能维持高增长?当然,今年完成销售目标应该不难。

  为完成目标,阳光城2019半年报说:

  对逾期零容忍,严格按照逾期处罚体系进行奖惩,保证下半年的竣备交付顺利进行,提升客户满意度,保证结算目标的顺利实现,促使利润绝对值有所增长。

  这听起来,是不是有点碧桂园高周转的感觉。其实每个房企都是这样,而且阳光城有两位重要的职业经理人,就是来自于碧桂园。

  阳光城的半年报还说,2019年下半年,公司不仅要完成2019年的任务,更要在财务结构优化的前提下,尽一切努力在土地、运营等各方面做好储备,为公司2020年在2019年的基础上继续增长蓄积动能和资源,夯实未来发展基础。

  如上文所述,外债、汇率压力,以及300多亿元的一年期内债务,始终悬在头上。

  如果上述期许和要求完成了,阳光城去杠杆的努力,以及稳规模并逐步攀升的目标,大概有希望。

  反之……

  在调控的大背景下,千亿房企、两千亿房企,其实依旧是很脆弱的。

  本文财务图表均来自于阳光城2019半年报

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