长租公寓如何做“长”行业发展面临“瓶颈”

如今，年轻人对生活品质的追求越来越高，虽然长租公寓的费用要略高于普通的房东直租，但相对较好的环境以及更加完善的生活设施，使其成为不少年轻人的首选。近两年来众多企业加快布局，长租公寓俨然成为开发商、专业化租赁运营商、中介机构等企业眼中的热门“风口”。但由于前期投入成本高、回报周期长，市场竞争日益激烈，很多长租公寓面临较大考验。

眼下正是租房旺季，长租公寓的市场情况如何？面临着哪些问题和难题？未来将如何更好谋发展？近日，记者进行了走访调查。

“上半年市场较为冷清，目前是租房旺季，在毕业季优惠促销之下，情况还可以”

增速减缓

行业发展面临“瓶颈”

今年大学毕业的何冬琴，最近正忙着找房子，“我想找长租公寓，四五月份的时候，房源还挺多的，六七月份，感觉房源明显少多了”。

专业的管家、贴心的服务、标准化的装修……与传统住房租赁模式相比，长租公寓在改善居住体验方面优势明显，得到不少消费者的青睐。

7月下旬，何冬琴告诉记者，她跑了几家长租公寓后发现，一方面房源少，另一方面优惠之后，价格依旧不便宜，“二三十平方米、带有独立卫生间，月租基本在一千多元到两千多元之间”。

“7天免费住”“租房满1年，立减1200元”“房租月付免押金”“租1年，房租9折”……记者随机打开多个租房软件，在显眼的位置上，都写上了长租公寓最近的优惠政策。

“最近，我们的房源已经不多了，只剩下面积较小和采光不好的房源了。 ”近日，记者来到位于合肥市滨湖区锦绣大道的一家长租公寓内，工作人员告诉记者，“毕业季有租房优惠，租1年享9折优惠。20多平方米的房子，原价1616元/月，现在租1年的话，只需要1450元/月，还是挺划算的。现在是毕业季，好多毕业生找房子，房源比较紧张。而带有卫生间和厨房的房子更加抢手，价格也更高一些。 ”

“店里一共有300多套房源，现在剩下的2套，还是因为采光不好。 ”同日，在合肥市黄山路一家长租公寓内，工作人员表示，“上半年市场较为冷清，目前是租房旺季，在毕业季优惠促销之下，情况还可以。 ”

但业内人士普遍表示，开发商在长租公寓的圈地扩张已渐趋沉寂，火爆的毕业季，也难掩行业发展面临的“瓶颈期”。

5月14日，朗诗绿色集团公告称，将处于亏损阶段的、包括长租公寓在内的5项业务，以9.81亿元剥离至控股公司朗诗集团。据朗诗公布的财务数据，2017年获得1.5万间房源，分布在国内主要一线二线城市；2018年达到了4万多间，而2年间该业务合计使上市公司亏损2.34亿元。

而在3月26日万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜也坦言，长租公寓现在看起来要赚钱很难。

“短期之内，长租公寓确实存在运营周期长、资金沉淀大、利润率较低的问题”

此外，近日据媒体报道，来自杭州的长租公寓——“寓知音”也被曝由于资金链断裂，已经连续数月没有给房东交付租金，租客面临被房东赶走，还要继续还租金贷的困境。

盈利不易

有不少绕不过“痛点”

时针拨到2015年，伴随着《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》的颁布，明确把“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”定性为生活性服务业，国内长租公寓市场迎来了投资热潮，除地产商、房产中介和创业公司入局，酒店巨头也陆续推出了自己的长租公寓品牌，瞄准青年白领长租市场。

虽然长租公寓市场前景广阔，并且在过去的几年里得到迅速发展与市场认可，但仍处在初级阶段，面临长产业链与回报率低和重运营的风险，以及消费者需求不断提升等问题。

一位不愿透露姓名的长租公寓企业负责人坦言，若长租公寓按重资产持有物业来运营，必然会面临很大的压力。开发商自己建房子后出租，或并购存量物业后改建成公寓出租，短期内都很难实现盈利。由于房价、地价、融资成本都偏高，而租金收入则偏低，这一矛盾在短期之内很难解决。

地产研究机构克而瑞日前发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%～6%的水平。

据了解，长租公寓企业运营体系主要包括四大主要环节。第一环节是收集房源，配备领导团队和收房团队，系统评估房源，完成签约入库；第二环节是设计装修环节，配备设计、采购、配置团队，完成房源评估、房屋装修；第三环节是房屋出租，配备出房团队，完成出租业务，日常交租等工作；第四环节是租后服务，配备服务团队，为租户提供高质量服务。

作为一种新兴业态，长租公寓面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。因此，长租公寓必须得到金融资本的支持，才能持续发展。

2017年曾是长租公寓和金融资本的蜜月期。但到了2018年下半年，“蜜月期”不再。有数据显示，2018年多家房企的租赁融资被叫停。

“短期之内，长租公寓确实存在运营周期长、资金沉淀大、利润率比较低的问题，但是长期来看，受益于市场的增长以及整个政策的扶持，行业发展有潜力。 ”合肥市住房租赁协会副会长刘伟说。

“跑马圈地后，行业的竞争将逐渐向精细化、多元化方向转变”

未来可期

拼运营和服务需“走心”

如今，住房需求群体将关注点从买房或者“先凑合租房”向高品质租房转移。

不久前，有关机构发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示，当代城市租住群体消费不断升级，六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房，近八成人会用心布置租来的房间，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金，追求更高品质的租住体验。

而艾媒咨询发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》预计，2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米，而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。

虽然前景不错，但随着竞争者日益增多，利润率降低，资本退潮，长租公寓市场也暴露出甲醛超标、隐私安全、哄抬价格、合同纠纷等问题。特别是随着品牌的增多，热门城市争抢房源现象越来越突出，反倒抬高了房租价格，使租客成本增加。而时有发生的空气质量超标事件，也在一定程度上影响了租客对打“装修牌”的长租公寓的信任度。

不少长租公寓负责人都表示，长租公寓已经过了跑马圈地的规模扩张时期，接下来拼的是运营和服务。

“跑马圈地后，行业的竞争方向将逐渐向精细化运营、多元化盈利等方向转变。 ”刘伟说，除了适合青年、白领的公寓产品外，近来蓝领公寓也备受关注。

有数据显示，针对低收入群体的蓝领公寓房间数每年增速超过50%，相关开发企业数量也在快速增加。随着资本纷纷投入，蓝领公寓成为长租公寓行业融资额增长最快的细分领域。