济南2019年上半年商品房成交7.86万套 金额833亿

近日，济南市房地产业协会发布2019年上半年济南房地产市场运行基本情况，数据从上半年商品房供应、成交、库存、预售、库存等做了权威发布。在此基础上，济南市房地产业协会秘书长李刚就市场变化和政策走势进行了分析和预判，济南市房地产业协会发言人孙大海博士发布了2019上半年济南房地产市场排行榜。

2019年上半年济南房地产市场情况分析

一是市场走势基本平稳。从2018年下半年开始，济南市房地产市场出现降温，尤其在国庆节前后，出现部分楼盘降价促销的的现象。从2019年上半年销售情况看，未出现继续下滑，市场基本平稳。5月份开始，市场出现一定降温。

二是整体库存基本平衡，但区域库存分化明显。东部市场仍未完成平稳，调控效果并不巩固，仍存在房价异常波动的可能性。

长期来看，济南市房地产市场以刚性需求、改善需求为主，目前120-144户型销售占比超过40%，未来房地产市场整体仍将保持平稳。

据了解，受年初降准等金融政策的影响，银行利率有出现一定下调，带来上半年销售出现短期升温。整体供求没有发生太大变化，供应量比较充足的，短期升温没有带来全面市场的上涨，市场基本保持了平稳的状态。近期金融、信贷政策有收紧的趋势，随着下半年入市量增加，预判下半年销售将继续保持平稳。

济南房地产市场政策分析

目前，中央提出防范化解房地产市场风险，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，如何妥善处理好地方发展与房地产业之间的关系，是重要的研究课题。

从政策方面来看，作为房地产调控重点监控城市，济南将继续按照党中央、国务院关的决策部署，坚持“房住不炒”定位，为促进济南市房地产市场长期平稳健康发展，认真落实城市主体责任。

一是在调控政策上保持连续性稳定性，做到稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制。加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

二是加快培育和发展租赁市场方面。根据中央财政支持住房租赁市场发展试点工作要求，作为16 个试点城市之一，济南已成功入选2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。中央财政将对确定的示范城市给予奖补资金支持。未来租赁市场的发展将是房地产市场体系的重要组成部分。

三是住建部门近期也将通过推行新版《商品房买卖合同》管理，通过规范销售合同管理，引导群众理性购房，强化企业合法经营，杜绝企业合同中存在的违规，以及通过签订附加条款损害购房者权益等行为，维护良好市场秩序。加强合同履约情况的监控监管，依法依规处理群众信访投诉案件，引导群众通过法律手段维护合法权益。

四是加强房地产市场监测，及时预判预控市场变化。运用土地供应、市场监管、金融、税收等市场手段进行市场供需调节。

五是加强信息公开和舆情引导，净化房地产市场舆论环境。健全网上舆情监测机制，回应社会关切等相关调控措施，都将围绕房地产市场平稳健康发展长效机制的建立，逐渐完善和健全。促进房地产市场形成价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳的长期健康发展状态。

2019年上半年济南楼市Top系列排行榜发布

孙大海发布2019年上半年企业销售系列榜单，榜单分为企业榜和项目榜。其中，企业榜从商品房销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行；项目从销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行；商品房项目中又针对商品住宅从从销售金额、面积、套数三方面做了TOP30排行。

从企业排行榜来看，商品房销售面积和金额的TOP10企业入榜门槛较去年同期有较大幅度下滑，TOP20、30的入榜门槛则呈上升趋势，企业的均好性有明显提升，大面积三房、四房的比例有较大提升。

济南2019上半年TOP30系列排行榜

数据来源：济南市房地产信息系统、市场调研

数据采集类型：商品房、商品住宅

1.商品房：住宅、别墅、商务公寓、商务办公、商业、储藏室、车位等所有物业类型；

2.商品住宅：住宅、别墅；

数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清、章丘、济阳，不包括平阴、商河。

研究机构：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心

特别说明：

1、对于目前市场中合作开发的项目，销售业绩计入实际操盘的企业；

2、本次排行榜的销售金额不包含部分企业拆分的装修价格。

3、本研究成果仅供市场相关各方参考，不作为企业的经营评价标准。

解析一：住宅供应规模基本持平，商业办公下降明显

2019年上半年，商品房供应8.85万套，680.9万㎡，商品住宅供应3.79万套，476万套，住宅供应规模和去年基本持平，办公、公寓和商业的供应量分别为48.72万㎡、50.87万㎡和30.23万㎡，较去年同期分别下降40.1%、25.1%和42.9%。

解析二：商品房成交金额833亿元，商品住宅637.2亿元

2019年上半年，商品房成交7.86万套，657.17万㎡，成交金额833亿元，商品住宅成交3.62万套，457万㎡，成交金额637.2亿元。

解析三：改善型需求继续稳定增长，区域和项目的套均面积和套均总价分化明显。

2019年上半年，全市商品住宅的套均总价为176万元（包含章丘和济阳），套均面积126㎡，但从具体项目来看，不同区域和品质的项目面积和总价的差异较大，分化明显。

商品住宅项目销售面积TOP20项目中，套均面积超过130的有9个，占比达45%，大面积三房、四房的比例有较大提升。

解析四：商品房销售面积和金额的TOP10企业入榜门槛较去年同期有较大幅度下滑，TOP20、30的入榜门槛则呈上升趋势，企业的均好性有明显提升。

商品房销售金额TOP10的门槛从去年同期的24.4亿元降至18.28亿元，降幅为25%，销售面积TOP10的入榜门槛从去年同期的20.3万㎡降至16万㎡，降幅达19.7%。

解析五：各梯次的企业集中度与去年同期基本持平，市场格局保持稳定。

企业商品房销售金额TOP10、20、30、50的占比分别为47.02%、63.99%、74.79%和86.91%，与去年同期相比无明显变化。

解析六：销售金额TOP10的企业相对稳定

融创以99.33亿元的销售金额高居榜首，超出第二名的万科46亿元，中海位列第三，商品房销售金额为49.51亿元。万达文旅城单项目半年销售业绩达67亿。

解析七：新开项目业绩增长表现突出

销售金额TOP30中，去年下半年和今年上半年首开的项目有13个，占比超过40%，市场竞争日趋激烈。新开项目的货量充足且部分项目采取了低开高走的销售策略，为业绩冲刺提供了支撑。

解析八：新建商品住宅可售存量保持相对稳定，有小幅增加。

截至6月底，新建商品住宅可售套数约6.51万套，可售面积约878.0万㎡，面积去化周期约11.5个月。新建商品住宅可售存量的稳定对于巩固调控效果有积极作用。

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