2019年7月份西安土地市场运行分析报告

市场概况

　　建设用地供地指标下达落地 西咸重焕活力成供应主力 主城区供应力度暂缓

　　7月，大西安土地市场成交15宗经营性用地，土地面积52.9万㎡，环比上涨53%，总收金58亿元;土地供应31宗，占地面积112.3万㎡，环比上涨123%。

　　本月主城区、西咸新区及郊县均有土地供应及成交。

　　主城区供应经营性用地4宗，土地面积10.41万㎡，环比下降79%，供应地块分布在浐灞、灞河新区、城北和高新，均为住宅或商住用地，本月并无商服用地出让;成交方面，本月主城区成交地块14宗、51.95万㎡，面积环比上涨50%，浐灞、高新和港务区为主力成交区域，用地性质多为商住和商服用地。陆港集团本月共拍得港务区415亩商住用地，其中港务区村民拆迁安置用地为293亩，平均楼面价3275元/㎡;7月10日，高新地产拿地高新国际社区182亩住宅用地，平均楼面价为9622元/㎡，地块容积率红线为1.5，预计该地块将建设改善型项目，为国际社区建设再次添砖加瓦;7月31日，中海地产一反常态高调拿地，东进灞桥，力压众多竞争房企，经过20轮的拍卖叫价，以平均楼面价9561元/㎡、溢价率81%的价格摘得纺织城旧城改造黄金地块80亩商住用地。

　　在经历了三个月土地市场供应空白期后，西咸一次性供应商住、商服等经营性用地多达25宗，供应土地面积97.5万㎡。由于西咸土地断供长达三个月，本月仅一宗商服用地成交，但随着本月西咸用地大批量供应，未来几月将有大批土地成交。

　　一、西安市土地市场

　　1.1 供应情况

　　主城区土地供应量减少多为绕城以外土地 郊县少量供应

　　本月西安市主城区供应土地4宗，累计土地面积10.41万㎡，环比下降79%，其中住宅用地2宗、商住用地2宗，供地区域为浐灞、灞河新区、城北和高新，目前除城北及高新住宅用地预计8月中旬成交外，其余两宗商住用地已尘埃落定，其中灞河新区老纺织城住宅用地吸引15家房企报名参拍，刷新区域地价。郊县土地市场本月土地供应2宗，其中阎良此前流拍住宅地块再度挂出(但本月再次惨遭流拍)，蓝田的一宗8.29亩商服用地预计8月中旬成交。

　　本月土地供应分布图

　　1.2 成交情况

　　品牌房企集中拿地 土地成交量价齐涨

　　本月西安市土地市场成交经营性用地14宗，成交土地面积51.95万㎡，环比上涨50%，其中住宅用地3宗、商住用地6宗、商服用地5宗，成交地块集中在浐灞、高新和港务区;本月郊县仍无土地成交。

• 高新地产14.7亿元摘得高新国际社区182亩住宅用地 7月10日，国际社区183亩开发用地入市竞拍，引得4家房企参与竞拍，可谓是热闹非凡。高新地产以总价14.7亿、楼面价9622元/㎡拿地国际社区。在5月中旬，高新区曾举办“‘首善高新’推介会暨第四届丝博会西安高新区专场签约仪式”，其中高新国际社区作为高新区本次重点推介区域之一，共推出6宗共计343亩开发用地。片区肩负高新区创建世界一流科技园区和大西安都市圈首善区的国际化服务配套重要使命，区域内环境条件优越，路网分布密集，交通便利，打造生态、生产、生活的“三生一体”新空间，区域土地价值凸显，房地产开发潜力巨大。
• 中海地产今年一反常态高价拿地 年中进军灞河新区 2019年以来继中心城区曲江大明宫地块(正荣)、经开高铁新城地块(陕煤)、高新软件新城地块(高新地产)热拍之后，7月31日灞河新区一宗80亩优质商住用地再次受到市场关注，各路房企竞争激烈，既有万科、中海、金地、中粮、保利、招商等全国TOP级“大腕”，也不乏高科房产、大明宫置业等本土“英豪”。最终由中海地产以“成交总价款9.74亿元+义务教育设施代建费2.44亿元”胜出，将本次80亩商住用地收入囊中，土地单价1589万元/亩，楼面价9533元/㎡，溢价率达到80.66%。本次拍卖宗地地处纺织城板块，为原国棉四厂的工业用地，后交政府收储并重新规划为居住用地开发建设。地块位处老城，周边人气聚拢，生活气息浓郁。纺织城区域整体推进旧城改造，未来提升潜力大，房地产市场供需两旺，发展前景广阔。

　　本月土地成交分布图

　　二、西咸新区土地市场

　　2.1 供应情况

　　西咸“沉寂”三月之久，恢复供应数量惊人

　　在经历了三个月土地市场供应空白期后，西咸一次性供应商住、商服等经营性用地多达25宗，供应土地面积97.5万㎡，共挂出6宗住宅用地、5宗商住用地、13宗商服用地、1宗综合用地。沣东新城挂出3宗住宅，6宗商服，1宗综合;沣西新城3宗商住、2宗商服;空港新城挂出2宗商住，2宗商服;秦汉新城挂出3宗商住，3宗商服，泾河新城本月无挂牌供应。由本月供应土地性质可看出，以住宅和商服为主，未来西咸新区将有多个新项目入市，同时建立多个商业性质的综合中心。

　　本月土地供应分布图

　　2.2 成交情况

西咸近两个月首次成交，未来大批住宅用地待成交

　　西咸新区在两个月无成交后，7月沣东新城成交1宗商服用地，项目位于征和六路以南、征和五路以北、太平路以西，成交土地14.65亩，土地面积9768万㎡，建面14652㎡，容积率1.2-1.5，成交楼面价2623元/㎡。由于西咸土地断供长达三个月，本月无住宅性质土地成交，但随着本月西咸住宅、商住用地大批量供应，未来几月将有大批住宅性质土地成交。

　　本月土地成交分布图

　　三、土地市场后市预判

　　旧城改造、城市更新成为政府重点工作 同时亦是拿地机遇

　　2018年3月5日，中共西安市委、西安市人民政府颁布《西安市深化土地供给侧结构性改革实施方案》，要求研究制定城区工业企业旧厂区开发利用的政策措施，鼓励城区工业企业实施搬迁改造退城入园或退二转三，盘活城区存量工业用地，改善城市容貌。2019年3月12日，西安市人民政府出台《西安市工业企业旧厂区改造利用实施办法》，以加快我市工业企业旧厂区改造利用步伐，引导和鼓励工业企业按照城市规划有序搬迁和退出，进一步优化工业产业布局，提升企业竞争力，改善城区环境，优化城市功能，促进全市经济社会健康协调发展。预判后市，随着西安市土地供给侧“优化增量”、“盘活存量”，增存并举协同推进，老城区的更新改造品质提升将成为下一步政府鼓励和市场关注的重点方向，低效用地的再开发也必将带来巨大的市场空间，完全释放出中心城区的土地潜能。

　　陕西省恢复建设用地审批西咸恢复土地供应

　　2019年7月11日，陕西省恢复建设用地审批，这项举措的实施，在土地的供应端和成交端无疑给开发商信心。有地可拿，有地可建，预示着西安土地的新一轮供销已开始，大家的关注点从何时拿地建设转向如何布局拓客，思考出发点天壤之别。而西咸三月无供应，首供25宗，似乎回应了国家的下达的土地供应计划，陕西恢复建设用地审批，西咸恢复土地供应，大西安土地市场全面开花，这是否预示着楼市新一波的热潮，似乎从供应力度可臆测。而下半年土地供给端或将加快推地节奏，部门间多措协同并举，将改善市场供需平衡，引导市场理性发展。大西安房地产市场整体向好基本面支撑没有改变，在政府严格调控和市场主动调节的双重作用下，土地市场竞争仍将保持较高活跃度，预期房价涨幅会有所收敛，伴随着越来越多改善型楼盘的陆续入市，品质主导下的竞争格局将进一步推动市场迈入稳步理性高质量发展的新阶段。