ICCRA观察|安歆研究院发布住房租赁报告《精耕运营 未来可期》

近日，安歆集团下属机构安歆研究院发布了第二期行业研究报告《精耕运营 未来可期》，此份报告聚焦于租赁式宿舍型公寓的“精细化运营”。ICCRA作为专业的租赁式公寓行业研究机构和此份报告的支持单位，凭借自身对于行业的灵敏嗅觉和专业洞察，我们非常开心能够为此份报告略尽绵力。同时，我们也期待着更多能够为租赁式公寓行业发展带来正向帮助的研究合作机会。

以下，为本次研究报告的精选摘要内容。

提升运营能力，打造可持续盈利的商业模型

2018年，是我国租赁式公寓行业快速增长的一年，政策的支持无疑是行业发展的加速器，但随着租金贷、甲醛超标、囤积房源、机构爆仓等问题出现，租赁式公寓被一次次的推上风口浪尖。

宿舍型公寓，作为租赁式公寓的细分领域，主要为企业客户提供员工住宿的整体解决方案。目前，除了安歆、新起点、筑梦居等品牌运营机构外，地产系的龙湖、碧桂园、合景泰富也纷纷试水。除了地产系外，大部分品牌运营机构也都在努力通过提升运营效率，减少前期投资与管理成本进行降本增效，提高盈利空间。有品牌运营机构提出，未来盈利的关键是运营能力与生态闭环的构建。如何提升运营能力，打造可持续盈利的商业模型成为今年租赁式公寓行业的热点话题。

安歆研究院以国内租赁市场与租赁式公寓行业的发展为背景，对租赁式宿舍型公寓的客群需求、运营挑战、政策助力等方面的现状及发展趋势进行研究分析，以期做出一些积极的探索和总结。此次报告不以商业盈利为目的，引用的数据均来自于有关机构的发布和公示的信息，期望为行业研究、交流提供参考。

赋能企业，满足多层次需求， 让员工“居有定所”

据国家统计局发布的《2018年农民工监测调查报告》，2018年蓝领人群总量超过2.88亿人，其中城市净流入人口接近1.7亿人。在大量人口流入城市的背景下，各地城市的落户政策逐渐放开。如何帮助新蓝领们在陌生城市里安居，在高企的物价与生活质量间寻得平衡，是政府、雇主企业及公寓运营机构们共同面临的挑战。

服务企业， 打造精细化运营体系

作为租赁式公寓的细分业态，宿舍型公寓目前在国内是一个新兴的行业维度，自2015年以来，随着国家和地方层面的行业支持政策相继出台，不同背景的企业和投资方纷纷加入，推动了行业的高速发展。根据中国饭店协会的统计数据，目前国内重点城市共拥有租赁式公寓超过2000家,其中租赁式宿舍型公寓品牌运营机构不足10家，产业集聚效应还未形成，龙头企业虽初具规模但还远未达到市场需求。在这个万亿级的租赁市场中，基层员工的住宿刚需尤为明显，所以租赁式宿舍型公寓一直处于供不应求的状态。

大势所趋， 由重转轻的运营管理输出之路

在“租购并举”的政策主导下，2018年租赁式公寓持续受到市场和资本青睐，同时也因为出现各种问题而饱受争议。公寓行业若要追求有效的规模增长，运营机构需要在规模化初步形成过后寻求新的业务发展模式，而运营服务的输出则是企业由重转轻的业务发展模式之一。

随着我国经济的发展和社会的进步，对房屋的管理模式发生了根本的变化，从专注于筹措资源和降低造价，转化为提高运营管理水平和资产保值增值并重，各地政府、国有企业也开始尝试与专业运营机构合作。2017年住建部等九部委进一步深化为“探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。”可以总结为“资产国家持有，运营专业机构”的模式，实现了“广大租客获得良好住房、国有资产保值增值、租赁企业快速发展壮大”的多效合一，体现了党“多主体供给、多渠道保障”的总体精神，也符合国家“发展混合所有制经济”的改革思路。

政策护航， 行业发展的加速器

随着“租购并举”的住房制度提上日程，各地纷纷出台租赁行业支持政策，作为新兴业态的租赁式公寓在住房市场中异军突起，成为城市新就业人群 “住有所居”的新选择。但是不能否认行业的发展仍面临诸多困境，亟待从国家层面予以解决，从而更好地普及长租生活方式。根据链家集团董事长左晖的观点，这种平价租房品牌的价值在于“为城市最普通的劳动者提供有尊严、可支付的居住产品”

研究结论—— 精耕运营 未来可期

面对万亿级的市场规模，今年以来租赁市场开始呈现出新的趋势、新的变化：地产系纷纷剥离旗下租赁式公寓品牌；万科“万村改造计划”叫停；各地陆续出台租赁行业政策细则。租赁式公寓行业热度渐渐消退，开始逐步走向理性和规范化发展。作为行业头部企业，除了规模化经营，提升金融、产品等实力外，需要更关注专业化、差异化、精细化运营能力的提升，精细化的运营管理会推动企业降本增效，带动经营效益不断提升，规模效应逐步显现。

在国家扶持发展下，房源获取方式在增多，资金也在以各种方式进入租赁式公寓市场，未来无论是国有资产还是市场房源，真正的核心会聚焦在运营管理上，精细化的运营才能最终能实现资产保值增值，行业良性发展。在租赁住房新增供应市场上，政府、国企占据主导地位，随着政府背景租赁住房逐渐入市，形成规模租赁住房供应，整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会大，品牌运营机构将迎来重大发展机遇。

租赁式公寓行业的发展目前仍处于行业的起步阶段，优质的运营能力将成为租赁式公寓运营机构的核心竞争力。租赁式公寓行业迅速发展的同时，也不断涌现新的问题和挑战，需要政府不断引导，企业不断摸索，行业同仁相互扶持。

独行快，众行远。同心者同路，未来可期。

关于安歆研究院

安歆研究院成立于2018年底，核心成员有着近10年的租赁式公寓从业经验。基于各成员丰富的行业经验和对市场的敏感度、洞察力，研究院深入挖掘租赁行业在不同阶段的市场现状、发展需求、行业趋势、面对的挑战等，定期发布针对性报告，供行业参考，以便企业、政府部门更好的了解市场，从而聚焦优质资源针对性的解决核心需求和市场难点，使作业更专业，决策更高效。

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