按揭贷款“长期”还是“短期”好？很多人选错

按揭贷款“长期”还是“短期”好？内行：很多人选错，白送银行钱。

按揭贷款帮助不少刚需购房者完成了买房小目标，也是国家对刚需购房者的支持保障之一，最典型的就是刚需首套房买房贷款利率很低、首付款比例很低等。例如一个人首套房贷款利率是4.9%，另外一个人贷款利率是5.6%，同样是30年等额本金贷款，在相同贷款本金的情况下，后者要比前者多出利息几万元（甚至是10多万元）。

按揭贷款现在流行的有两种方式，一种是等额本息贷款法，一种是等额本金贷款法，前者主要表现为每个月还给银行的钱一模一样，贷款几十年下来，月月都是那么多从来不会变化。后者还款金额是逐月递减的，一开始还贷的几年里，每个月还给银行的金额较大，随着时间的推移，月供按月递减，以至于最后感觉不到还款额度的存在了。除了选择贷款方式重要之外，还有一点，贷款年限也影响偿还给银行的金额大小。

很多人认为贷款期限肯定是越短越好，真的是这样吗？楼市指闻提示这种想法存在片面性，凡是都具有两面性，虽然短期贷款看似房贷压力小了，但是购房压力变大了，这是其一。其二是在能够正常理财的情况下，过早地把钱还给银行，或许显得非常不划算。今天我们就谈谈在按揭贷款过程中，贷款年限该选多少年最合适的问题。按揭买房“越短越好”？被开除银行经理：不少人做错，白送钱。

一、炒房或者投资买房，按揭贷款多少年合适。

买房投资与刚需买房顺带关注增值属性也有着明确的界限，前者往往等同于炒房，买房子并不是用来自己居住，而是在房价上涨的城市和时间里买房，然后等房价上涨到一定程度，快速转手，从中赚取房价差，这就是显现了一次买房投资。刚需买房顺带关注增值性，主要是出于对家庭的资产保值增值性考虑，因为在任何家庭，房产都占据了大部分比例，房产贬值就意味着家庭财产缩水，没人希望看到这种结果。

买房投资需（或者说是炒房）需要考虑按揭贷款期限长短问题吗？完全不用，因为作为买房投资者而言，买房一般都是全款，采用按揭贷款的买房投资者，基本不算是买房投资，都是刚需购房者。

买房投资讲求的是快进快出的高周转模式，一旦资金链卡在了一个地方，则很可能导致投资失败或者赚不到钱，按揭贷款就面临着各种纷繁复杂的手续问题，还面临着银行高额利息问题，时间就是金钱，利息就是成本，这都可能导致买房子投资无法赚钱，所以再三考虑之后，绝大多数买房投资者都是采用全款周转方式进行。

二、如果是刚需购房者，按揭贷款多少年最合适？

我们拿按揭贷款100万元，采用等额本息的方式进行，并且依据为4.9%的基准利率核算。比较贷款10年和贷款30年的差距，如下图，我们可以贷款10年总利息是26万元，每月还款超过10000元，贷款30年总利息91万元（快赶上本金了），但是月供很少，每个月只需5000元。

1、等额本息贷款30年，利息、本金基本如下：

2、等额本息贷款10年，本金、利息情况如下：

等额本金10年，比起30年的91万来说，利息低的不是一点点，仅仅只有贷款30年的三分之一不到。不过在利息比较低的背后，我们更应该看到月供金额的大小，贷款30年月供金额是5300元，对于大多数刚需购房者，都可以承受这个月供额度，压力不算大，根据国家统计局公布的2018年规模以上企业平均年薪为68380元，基本上买房还房贷轻松无压力。

贷款10年月供超过10000元，这种月供水平，根据国家统计局公布的2018年城市平均年薪，只有北上广深等几个大城市可以超过，一般二线城市也没有多少城市平均薪酬超过1万元的，更何况是三四线城市了，简直望尘莫及。

【结论】买房子选择恰当的按揭贷款年限，要根据月供金额来确定，参考本城市的薪酬收入水平做决策，根据个人所在城市和个人薪酬水平来确定，切记不要盲目追随，不能自己只能勉强承担30年按揭贷款的月供水平，人云亦云地选择了10年按揭贷款的月供水平，只会给自己徒增压力。如果选错，则可能是白送银行前。

除了以上城市发展与薪酬收入影响个人选择贷款年限之外，还有很重要的一点，货币贬值问题，随着经济的快速发展，M2也在持续增多，当M2增速超过GDP增速的时候，就可能导致通胀风险，进而出现购买力贬值，过去几十年一直如此，一个打火机从2毛钱，变到了现在的5元钱。所以贷款也是如此，20年前的100万元，可能相当于现在的120万元，所以，从这角度来说，贷款年限或许越久越好。

有这么一则新闻：30年前，一个人月薪80元，买了一套房子月供58元，几乎是所有的月度收入了。不过直到30年后的今天，他依然还着每月58元的巨款，如果在20前他就提前把银行的钱还了，放在现在是不是白送银行钱？

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