粤港澳大湾区：深中通道加快建设，中山资金最爱中山

粤港澳大湾区的建设，又有最新进展了。

近期，广东省委最新会议召开，再次强调了粤港澳大湾区的重要建设意义，湾区各城市的联通是最紧迫的任务之一。

7月26日，中国共产党广东省第十二届委员会第七次全体会议在广州召开。

从规划来看，未来湾区各城的通勤时间都将缩短至1个小时以内。粤港澳大湾区 “超级”工程港珠澳大桥已开通，另一“超级”工程深中通道最近也迎来喜报。

在大湾区的背景下，以广深为核心的周边城市格局，无疑也发生了变化。对于购房者来说，置业思路也在悄然改变。

以深圳为例，前海作为湾区核心片区，将成为衡量临深城市的“新标准”。据统计，东莞惠州处于前海60分钟生活圈，中山却将凭深中通道跻身30分钟生活圈。

这是否意味着，“临深买房到东莞惠州”已成历史？

本着科学分析的心态，南方楼事为大家整理了一份《最新临深置业图鉴》。

东莞惠州已成历史？

从最早期大湾区概念提出的时候就指出，各城市各司其职，优势互补。这意味着，核心城市由于土地、生活过高，其产业、人口、资金外溢是必然趋势。

深圳作为大湾区核心城市之一，深圳的资金、人口和产业流向其他城市早已不是新鲜事，华为外迁就是最典型的案例。

在早期，由于陆路交通较方面且地理距离较近，东莞、惠州的凤岗、塘厦、大亚湾等地区受到深圳资金的青睐，产业人口相继转移。

但随着深圳中心西移和前海的崛起，珠江西岸的城市也逐渐被纳入“临深片区”。

除了传统的虎门大桥，深中通道或成错失港珠澳大桥的深圳与珠江西岸的主要陆路交通手段。

由此可以看出，陆地交通最为便利的东莞、惠州和中山会成为深圳资金外溢的第一站，而传统的“临深”格局也随之改变，由“莞惠”变成了“中莞惠”。

新的临深格局下，各城市投资价值如何？

1.湾区楼市PK，资金最爱中山

看一座城市的投资价值，楼市是最简单粗暴的指标之一。

房价方面，首先来对比临深三城，目前来看是东莞>中山>惠州。

根据贝壳找房数据，2019年上半年，东莞新房均价为1.94万/㎡，同比上涨13.99%；中山新房均价为1.42万/㎡，同比上涨8.04%；惠州新房均价为1.04万/㎡，同比下跌7.64%。

可以看出，今年上半年，中山和东莞的房价呈上涨趋势。

另外，如果把深圳前海、福田、南山当作一环，按距离通勤距离划分，则30分钟生活圈的二环则包括中山火炬、深圳光明、龙华、龙岗等片区，60分钟生活圈包括广州南沙、东莞长安、松山湖、塘厦、凤岗等地区。

从价格看自然是一环>二环>三环。

具体来看，一环基本在10-30万/㎡价格，二环从高到低排名为龙华7-8万/㎡>光明、龙岗5-6万/、㎡>火炬1.6万/㎡。三环基本在2.5-4万/㎡之间。

可以看出，二环内各地区价格水平存在一定差异，特别是中山火炬仅1.6万/㎡，可以称之为二环的“洼地”。

另一方面，从客户类型来看，投资客比例为中山最高，在大湾区来说中山更受资金青睐。

据乐有家统计，2019年上半年中山购房者类别中，刚需占比68%，改善型客户占比19%，投资客占比13%。其次为广州的12%>珠海的11%>佛山的10%>深圳的5%。

2.交通：中山成临深“黑马”

当然，判断一座城市的价值不能只看房地产，交通方便了，才会有人来，才会给城市带来产业和资金。

上文提到，由于深圳通道投入使用的时间越来越近，临深的城市格局也发生了改变。

从陆路交通的维度看，在过去，由于地理位置近，交通方便，东莞和惠州承接了深圳资金外溢的第一波利好。但深中通道投入使用后，这一格局完全改变。

随着深圳中心的西移，罗湖已逐渐淡出人们视野，而前海不断的崛起，加之粤港澳大湾区对前海核心定位的加持，人们纷纷将目光投向前海。这样一来，临深城市到达深核心区域的距离也发生了变化。

在过去，深从陆路到中山只能走红线路线，这样来看中山根本算不上“临深”。但深中通道开通后，距离将极大缩短：从100公里缩短到24公里，车程从2小时缩短到半小时。

简单来说，在过去，临深城市到达深圳核心区域的距离优势对比排名为：东莞>惠州>中山。

而随着深圳中心西移加之深圳通道开通后，三地距离优势对比排名为：中山>东莞>惠州。

一方面，中山成了离深圳核心区域“最近”的城市；另一方面，东莞太贵，惠州太远；如此来看，中山成了“临深争夺战”里妥妥的黑马。

“粤港澳大湾区超级工程”

回到大家最关心的问题：深中通道何时开通？中山这座城市具体规划如何？

据新华社今年4月报道，深圳通道预计2024年建成通车，这是继港珠澳大桥开通后，粤港澳大湾区另一超级工程。有专家预计，深中通道车流量或达港珠澳大桥的33倍！

城市规划方面，中山在大湾区中的定位是连接东西两岸的重要综合交通枢纽，做好“东承西接”，建成粤港澳大湾区重要一极。

其实，深中通道的意义远不止一个“临深”。

粤港澳大湾区11个城市分布在珠江口东西两岸，全长约24公里的深中通道开通后，将大大缩短珠江口东西两岸城市间的距离，大湾区城市群的物理联通也将更为畅通。

而中山市正好位于深中通道的一端，中山成为连接珠江口东西两岸的核心节点，“东承西接”的重要枢纽城市。

除了深中通道，中其他交通条件也不断完善。

“未来三年，中山还将计划投入1400亿元打响大交通建设攻坚战，打造珠江西岸重要综合交通枢纽，实现半小时可达广州、深圳中心城区，1小时可达粤港澳大湾区所有城市。”中山市委书记陈旭东表示。

另一方面，建设粤港澳大湾区国际科技创新中心也是《粤港澳大湾区发展规划纲要》的重要内容。

中山实体经济发达、民营经济活跃，全市拥有38个国家级产业基地，包含装备制造、电子信息、白色家电在内的3个超千亿元产业集群，以及5个超500亿元产业集群。

有了发达的制造业，才能有高科技研发的产业基础，正如当年的深圳，这也是为什么深圳去年划出了工业保护线等一系列保护实体制造业新规出台的原因之一。

中山市科技局局长尹明也表示，虽然在科技基础研究和原始创新方面，中山与广深、香港还有差距，但是在创新成果转化，特别是科技成果产业化方面，中山有独特的产业配套优势。

半年卖近3000套房，中山这个区房子最受欢迎？

在一系列利好加持之下，中山今年上半年楼市成绩喜人，其中最受买家欢迎的是火炬区。

据贝壳找房统计，2019年上半年中山市住宅成交24789套，火炬区成交2987套排名全市第一。据其分析，中山今年上半年整体成交量有所增加，主要得益于网签限制有所放松。

各区价格方面，2019年上半年中山市各镇区备案价东区以21417元/㎡排名第一，火炬区以16726元/平方米排名第二，石岐区以15788元/平方米排名第三。

由此可见，火炬虽然相对整个中山来说并不“便宜”，但仍受市场热捧。

结合上文的楼市分析或许可以找到原因。由于中山投资客比例占比占湾区榜首，而火炬离深圳通道最近。

也就是说，火炬是离深圳前海最近的片区，就好比此前东莞的松山湖能得到华为的青睐，火炬是中山迎接深圳人口、产业和资金转移的第一站，到这里的人口、资金、产业自然相较同市其他区域要多。

按这个逻辑分析，火炬区中最具优势的区域则是翠亨新区。

除了地理利好外，翠亨新区在规划格局上也被定为为中山城市核心发展区域。

据《广东省沿海经济带综合发展规划（2017－2030年）》，翠亨新区为中山城市核心发展区域，对标国际一流产业和资源，引领产业多核驱动，打造滨海新城，是省级重点战略发展平台。大湾区城市群建设也要求翠亨以珠西宜居精品城市为目标，建设宜创宜业宜居宜游的滨海新城。

目前，已有开发商布局翠亨新区，据了解，深中通道四个出口，三个是在火炬开发区，其中第一个是黎村出口。通过深中通道，30分钟达深圳前海，价格仅为前海的1/8。