从资产负债率里读懂各家房企

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  众所周知,房地产是资金密集型、高杠杆的行业,所以资产负债率居高不下成为了一种常态。在目前收紧房地产行业融资的大背景下,房企的负债率又一次受到大家的关注。分析房企的负债率,我们可以看到哪些公司发展稳健,哪些偿债压力比较大,从这一侧面读懂房企。

  01

  整体杠杆率70%左右,较之前有所下降

  在去杠杆及收紧房地产融资等多管齐下的作用下,房地产行业的负债率在最近几年一直在降低,到了2013年之后,全行业维持在70%负债率的平均水平,2018年全行业的平均负债率首次降低到70%以上至69.5%。这个数据是否与我们对这个行业的认知是完全一致?还是有很大的差异?我们可以通过观察标杆房企的负债率来辅助作判断。

  图一、房地产行业的平均负债率

  

  来源:choice

  02

  恒大负债规模最大,融创负债率最高

  图二、2018年典型房企的负债率情况

  

  数据来源:各公司年报

  我们来看看标杆房企的负债率水平,最低的是中海地产59.52%,相较于2017年的57.62%提高了接近2个百分点;最高仍然是融创89.67%(2017年负债率高于榜首),但是绝对值相比2017年轻微下降了不到一个百分点。这样来看,我们从标杆房企的负债率中才能真正了解中国房地产行业负债水平,才能真正体会到房地产行业真是高杠杆行业。

  进一步看看负债率在85%以上的房企有融创、碧桂园、华夏幸福和绿地四家公司,前面三家的负债率高很好理解,这三家公司都是崇尚狼性文化,在市场厮杀中异常凶猛,杠杆使用的很溜也是很正常的事情;当然在过去中国房地产高速发展的十年里,高杠杆的使用也助力他们披荆斩棘,一路向前冲,成为销售排名靠前的房企。但作为上海国企的绿地(2017年是88.85%)一直居高不下的负债率让人有点难以捉摸。

  业内人士都知道,融创的典型风格是买买买,曾以一度在中国的投资市场上衍生出了“孙宏斌轮”,没钱怎么买?只用自己的钱怎么买?肯定是要大举借债的,所以荣登榜首也是情理之中的事情。据说,碧桂园的杨老板以前不怎么喜欢听他从中海挖过来的略带书生气的财务总监吴建斌。这个也比较好理解,你比较一下中海和碧桂园的负债率就清楚了。杨老板肯定忍受不了这么早就让他降低负债率,果然姜还是老的辣,杠杆助力了碧桂园的壮大,碧桂园从2017年开始一直是中国房地产销售的冠军。当然,环境在变,杨老板也在变,如今碧桂园大谈特谈高周转,我相信也是在有意识的去杠杆。恒大许主席曾经说要把恒大的负债率降到50%,虽然在2017年香港做空机构香橼都怀疑恒大是资不抵债,到了今天我们发现离50%还是遥遥无期。华夏幸福的模式决定必须依靠借债来发展,但是正是因为高杠杆的原因在2018年疯传现金流出现了问题,最终“白马骑士”平安抄了一个靓丽的深底。这里顺便说一句,如果把平安持有地产公司权益加起来,应该是中国最大的房地产公司了。

  接着看看负债率在80%-85%之间的企业,主要有万科和恒大。以万科近些年来迅速扩张的态势,负债率能够维持这个水平算是不错的,起码还是比同处一个量级的碧桂园和融创要低。倒是恒大这两年低调了很多,多元化走的并不顺利,听说粮油公司是无疾而终,恒大冰泉应该也是死撑。

  03

  低负债率的好公司

  我们再来看看负债率在80%以下几家公司——保利、绿城、金地、华润、龙湖和中海。

  作为央企的保利地产,规模很大但似乎一直比较低调,2018年的负债率为78.94%,较上年有轻微的上升。关于绿城,负债率却由2017年的80%以上降至到78.51%,但大家也知道,今天的绿城已经不是往日的绿城。不管怎样,推崇产品主义的宋老板在中国地产史上留下属于自己的一页,孙宏斌和宋卫平有关大哥的故事仍在地产江湖流传,浓眉大眼的央企中交接手绿城后会发展的怎样,让我们拭目以待吧!

  曾经跟地产的业内人士交流,普遍反应这几家负债率较低的公司口碑比较好,虽然工资待遇算不上特别高,但是员工对公司的文化认可度比较高(比如金地的员工离职群里曾经贴出“金地是家好公司”的刷屏),主要体现在专业化和人文关怀上。中海和保利是国企,素以融资成本低而出名,除了掌握某些得天独厚的资源外,也是一种财技的体现。而龙湖和金地这两家公司,作风一向比较稳健,所以在某些阶段发展也稍显落后,曾经招保万金的金地已经跌破10名以外,但作为理工生的“金地”仍然保持着自己的稳健风格。龙湖的企业文化一直被外界所赞誉,这几年发展也是相当不错,用“厚积薄发”来形容一点都不夸张。良好的企业文化也许能够让企业走的更远,所以谁笑到最后谁才是赢家。

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