现在该“买房”还是“卖房”？土地市场迎来两个好消息，方向已明

不知不觉，深圳楼市新政已经实行一年了，犹记得去年调控刚出台的时候，大量的投机客和网友“一笑而过”，没成想，一年之后，亏钱的购房者越来越多。

据第一财经8月6日报道，截取前后一年的区间中，追踪个盘表现的有心人士可明显发现，深圳多个盘价格均有所下跌，5%的跌幅并不罕见，上涨者涨幅大概在1-10%之间，极个别者能达20%。但这种涨幅不算乐观，算上各种税费，按揭的资金成本，中介等交易费用，以持有两年粗略估算，涨幅不达40%都算亏。

这就是目前楼市的“矛盾”之处，很多人说，自己所在的城市房价不但没有下降，反而到处是地王和涨价的消息，按以往的经验来看，是不是任何时候买房都不晚？

笔者想说，这样的想法犯了“刻舟求剑”的毛病。

表面上房价在涨，实际上税费、房贷、利率上浮、借贷成本、房屋持有成本也在上涨，上升的幅度比起房价甚至有过之无不及，这样的时刻买房，只是“看起来很美”，真等到卖房的时候，才能体会到其中的“心酸”。

那么，站在八月份上旬的时间点，现在该“买房”还是“卖房”？

我们可以参考土地市场迎来的两个“好消息”。

第一，房企拿地态度变化，已被资金扼住了“咽喉”。

据媒体报道，伴随着融资渠道被全面收紧，开发商拿地的态度逐渐发生变化，尤其6月份以来，活跃在土地市场上的民营房企越来越少，而拥有融资优势的央企渐成拿地主角。

据克而瑞统计，7月份，300城经营性土地成交建面1.79亿平方米，同、环比分别减少8%和7%。土拍溢价率进一步回落至12.9%，环比再降6个百分点，各线城市溢价率全线回落。同时，近6成百强房企7月拿地金额远低于前6个月平均水平，部分房企甚至“零拿地”。

举个例子，不少同属第一梯队的房企，目前融资票面利率高达15%以上，房地产信托的规模也缩减了三成以上，没了钱，房子盖不了，地也拿不了，项目施工进展缓慢，销售端回款减少，土地市场“凉凉”，就好比是被扼住了“咽喉”。

第二，告别高价地时代，2019年高价地溢价率低于46%。

据时代周报8月6日报道，2019年前十大高价地块的溢价率皆低于46%，2019年也是诞生百亿元地块最少的年份，目前仅为1块。而在2016-2018年，分别有8块、2块和5块。

不光是地王数量减少，热点城市分布数量也在下降，比如，分布在北京的总价前100地块，在2017年曾一度高达28个；上海方面，则从2018年的13个降至目前的5个。

众所周知，高价地是房价上涨的“根源”，土地购置费用，是开发商卖房过程中最大的成本，楼面价也是销售端定价的重要参考，而建筑安装费用、营销费用，都是次要的。

因此，高价地只要出现减少的趋势，未来市场氛围回归理性也是早晚的事，这是典型的“羊群效应”，刚开始大家争着挤着往房地产市场里闯荡，生怕自己落下，最终形成了“城里人想跑出去”的“围城”，一旦有人开始往外跑，又有一大批人跟着向外涌出。

表面上看，房企拿地态度变化、高价地减少，资金受限，是土地市场不折不扣的“坏消息”，为什么上文说是“好消息”呢？

道理很简单，对地市和楼市来说，当然偏利空，对购房者而言，却是不折不扣的好消息。地价决定了房价，正如面粉价决定面包价一样，当然能够为我们指明方向。

现在这个时间点买房，正好赶上了房企“撤退”、地价越来越便宜的“节骨眼”。

单从这两个消息来看，假如你已经有了自住房，还要加码买房，很有可能买在高位，要承受更高的房产持有成本。

假如你手中房产较多，“上车”时间较早，获利幅度已经不小，适当“卖房”，选择更稳健的现金或其他理财渠道，才是理智的选择。

事实上，土地市场的趋势，远远比我们想象的要复杂。

据时代周报8月6日报道，一家前十强房企的高管表示，“目前看，中小型开发商已经拿不起高价地了，过去那个地王的时代也不会再来。多数城市的供地特点是前松后紧，因而高价地往往会在上半年诞生，但这并不是坏事，市场趋于稳定也是外界希望的局面”。

很明显，这位top10房企高管，用“趋于稳定”四个字，给出了他的建议。

中小房企拿不起高价地了，地价也告别增长时代了，房企的腰包也不再“鼓了”，购房者也开始选择观望了，表面上看对楼市不利，实际上是利好楼市长远发展的“良药”，虽然短期有点苦，但“趋于稳定”之后，所有人的步伐都会走的更稳健。