楼市有多残酷？房价每上涨1%，购房者贷款增加2.8%

房价上涨，会带来什么样的后果？不同的人看到的结果也不一样。

对有房一族来说，房价涨了，自己的社会地位也会提升，君不见多少一二线城市的居民，标榜自己数百万的资产，实际上绝大部分都是负债，只有房价上涨，他们的腰杆才能硬，才被人们称之为“中产阶层”。

手中持有的房子越多，房价上涨带来的“账面财富”越多，只要能够顺利变现，这些纸面上的数字马上就能变成真金白银，这是无数人看涨房价的心理基础。

对无房刚需一族而言，房价上涨，购房的成本大幅提高，买房的机会变得越来越渺茫，原来还能够咬咬牙凑个首付，现在即便掏空“六个钱包”，也无法承受高额的首付与月供，更不用说日益高涨的房贷利率了。

等待的时间越长，无房一族的心理越煎熬，刚开始是在省会和北上广买不起房，谁知道等着等着，就连家乡的地市、县城都买不起了，房价上涨，给这一群体带来的只有“心理阴影”。

假如从量化的角度出发，房价上涨后，购房者需要承担多少“成本”呢？一份报告就点出了后果。

近日，东方证券宏观分析师邵宇、陈达飞在《财经》杂志发表专题报告，分析“地产调控为什么这么坚决”，报告指出，居民部门一直在加杠杆，从2009年1季度至2019年1季度，杠杆率从18.96%上升到54.28%，上涨了35.32个百分点，平均每年上涨3.5个百分点，而且2013年后还在加速。

在融资约束的情况下，拥有地产的企业的融资可得性比不拥有地产的企业高，地价与房价上涨，抵押品价格更高，就可以向银行申请更多贷款。

什么意思呢？假如你是做实业的老板，手里有房地产资源，就可以比其他生意贷更多的款，随着房价上涨，房产这类抵押品的价值会更高，融资的规模也会越来越高，长此以往，资源都开始往楼市集中了。

报告援引了一组数据，更值得注意。

实证研究表明，房价上涨是导致居民部门杠杆上升的主要原因，模型计算回归的结果是：信贷弹性为2.8，杠杆的弹性为0.39。房价上涨1%，家庭贷款会增加2.88%，杠杆增加0.39%。

请注意这两个数字，房价每上涨1%，家庭贷款就会增加2.88%，足见楼市有多残酷。

这是什么概念？假如你准备买房，购房者要负担的成本，是房价上涨的近三倍之多！这种“乘数效应”，在楼市里表现的淋漓尽致。

这就是房价上涨带来的直观后果，已经买房上车的有房族，多套房的持有者，四处出击的炒房客，可以随着房价上涨，拥有更多的贷款余地，从而加大财富的汇聚效应。

对于那些没买房的人来说，房价只要波动一个点，购房的成本就是翻倍甚至好几倍的增加，这样的分化，在其他行业很难见到，可能算是房地产市场一种独特的“风景”了。

然而，正所谓“否极泰来”、“月盈则亏”，这种“滚雪球”的模式不会一直在楼市中维持下去。十年后，背负百万房贷，还不如手持现金。

首先，未来房价会步入“稳中有降”的趋势。

有心人不难发现，今年调控的力度有增无减，地方房地产调控政策迎来了“挤牙膏”式的加码动作，在5月份和6月份，苏州、东莞、合肥、佛山多个城市升级了限售和土拍的标准，7月份，西安加码限购，洛阳限制网签，苏州第四次加大调控力度，各个热点城市，谁都不想当出头鸟，无一例外的选择了“打压”。

之所以出现如此密集的动作，是因为楼市步入“下行通道”已经成为市场的共识，热点城市打压投机情绪，三四线楼市在棚改退潮的影响下难有起色，未来靠房产博取更高杠杆的希望已经破灭。

其次，房产的持有成本将会越来越高。

假如你在县城用30万首付一套大三居，精装修20万，每年房屋折旧率2%-5%之间，车位费、物业费、水电暖气费都是不小的支出，花着在城市居住的成本，却无法享受到大城市的配套环境，10年后赔本是必然。

退一步说，即便在大城市买房，十年之后，随着中心城区转移、房产税推进，算上折旧、装修、利率上浮、维修等费用，本钱都有可能收不回来。

总之，房产的交易成本可能会降低，比如税费之类的优惠，但是持有成本增高是大势所趋。

再次，房产流动性下降，现金选择更灵活。

手握现金与持有房产最大的区别，在于流动性。

对卖房限制最大的措施主要是限售，原来充其量限售两三年，还是从网签时间开始算，现在动不动就限售5年以上，比如青岛、丹东、长沙、苏州等地，还要从不动产权证办理后才开始计算时间。

假设期房两年交工、两年办证、5年限售、一年成交的时间来计算，一套房子从买入到卖出去，需要整整十年时间。

而在楼市进入“稳中有降”的趋势后，手握现金的购房者才更有话语权，选择的余地更大，等按揭利率降的更低，等开发商把精装改毛坯房卖，等“抢人”的城市越来越多，哪里给的优惠最大去哪里，主动权都在自己手上，非常灵活。

现在背着百万级别的房贷，能买到的房子已然不多，除了部分大都市圈周边的三四线城市，不少热门城市的门槛早已提升到了200万以上，再考虑到首套房利率上浮20%-30%，二套房上浮40%以上甚至停贷的因素，“现金为王”或许将是主导未来楼市的重要思路。