深度分析:十年,无锡哪里房价涨幅最大!(上篇)

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  本期撰稿&排版:小孔同学

  十年之前,我不认识你,你不属于我,

  我们还是一样,陪在一个陌生人左右!

  十年之后,我们是朋友,还可以问候,

  只是无锡房价翻了天,再也找不到轻松的理由!

  有多少人,深深后悔自己多年前没有及时下手,

  现在只能看着价格干瞪眼!

  

  2010年到2019年,

  十年时间,

  无锡五大区域房价涨了多少?

  是否哪里还藏着新一轮涨价的机会!

  

  0110年来,无锡各区房价均有惊人涨幅,最高涨幅高达317%!

  02梁溪区作为主城区遭遇小尴尬,房价涨幅落后于其他新城!

  03太湖新城入手成本已经过高,蠡湖新城未来涨幅大有可期!

  04锡东新城后续动能不足,惠山新城和太科园成为新宠儿!

  1

  -梁溪区-

  

  

  主城区的小尴尬:可用土地少,拆迁代价高昂,不再是购房者的优选项,房价涨幅较小,未来期望值待定。

  作为主城区,最显著的优势就是商业发展成熟,交通、教育等配套都十分完善。

  但是!

  如今有了地铁、快速路,城市道路不断扩建和拉伸,交通越来越方便,到达市中心的时间也越来越短,所以已经不需要非住在市中心不可;

  而且目前几乎各区域都有综合商场等商业配套,平日逛街、周末聚会也已经不需要非去市中心不可。

  再加上环境老旧、交通拥挤等不利因素,房价涨幅看起来似乎也没有其他新城惊人,撇去地缘性人群,老城区在购房者心目中的地位正在逐步下降,尤其对于新无锡人来说,在单价2万+的众多选择中,主城区的房子并不一定会成为人们的优选。

  而且,由于可供土地资源少,导致土拍中很少出现梁溪区的身影,进而导致地价产生的房价激励也不复存在。

  因此,虽然是无锡当之无愧的核心区域,梁溪区目前的境地却有一点小尴尬,给人一种向上的劲头不足,快要被甩开的感觉。

  不过在上周四,梁溪区终于有一宗新宅地挂出,将于9月4日进行土拍,起拍价14236元/㎡,最高限价18000元/㎡,不管最终的成交价如何,这块地都将给梁溪区的房价打上一针强心剂。

  总的来说,梁溪区的房价会保持在相对稳定的范围。

  市中心的地位保证这里的价格不会大跌,但太多限制也会导致涨幅不会像其他区域那么猛烈,这里,更适合长长久久地住下去。

  2

  -太湖新城-

  

  

  风头一时无二的当红热宠:区域规划和城建配套一应俱全,重点发展区域,无锡房价领头羊。

  2002年,太湖新城概念萌芽,2007年,太湖新城开始启动建设,随后市政府搬迁、地铁修建、万象城、海岸城入驻……

  作为规划重点,各种资源都不断向太湖新城倾斜,现在还加上了锡师附小,一系列动作之后,太湖新城由偏远地带一跃成为了无锡最红最热的地方。

  无锡当前的万元地一共31宗,其中太湖新城就有8宗,品牌房企争相进入,这里的楼市现在正呈现出一片轰轰烈烈的繁华景象。

  可以说,现在的太湖新城,无论是对于本地购房者还是新无锡人来说,都是魅力十足的所在。

  但是,前一个十年太湖新城涨幅惊人,下一个十年,它还会涨得如此稳准狠吗?

  并不见得,毕竟这8宗万元地中已经有3宗的楼面价过了18000元/㎡,之后地价受限,对于房价的刺激也就会相对减弱。

  而且当前在售的新房楼盘价格已经达到3万+,现在进入太湖新城,成本已然过高。

  在今年,太湖新城作为经开区从滨湖区分离出来,成为了一个独立的区域,之后再加上S2的利好,新一轮涨幅肯定还会有,但是涨的程度会有多大,就说不准了。

  3

  -蠡湖新城-

  

  

  在2002年与太湖新城一起规划的蠡湖新城,虽然比太湖新城更有环境优势,但热度却明显逊色了很多,购房者都蜂拥去了太湖新城,蠡湖新城相比之下就显得有些冷清。

  虽然有着独有的湖景优势,但蠡湖边的地块在规划之初就被纷纷开发成了湖景豪宅,现在想要实现临湖而居看湖景,也就只能通过高层了。

  但随着蠡湖香樟园、路劲天御的交付,蠡湖新城的入住率有了明显提升,再加上各项生活配套的不断完善,该区域的板块价值也正逐渐显现出来。

  凭借着优厚的自然条件,蠡湖新城对于购房者来说,也有着十足的吸引力,买在蠡湖边,在很多人心中成了一种生活的向往。

  美中不足的是,蠡湖新城目前缺乏完善的商业配套,影响了日常的生活便利,但即便如此,该区域的房价涨幅也是十分显著的。

  之后如果有大型的综合商业体入驻,再加上政策的倾斜、教育配套的完善,以及地铁4号线的强力加持,蠡湖新城自然还将迎来一波稳定涨幅,未来十分可期。

  4

  -锡东新城-

  

  

  2009年,无锡正式启动锡东新城建设,2011年,京沪高铁全线通车,从此锡东新城进入快速发展期,2014年,无锡地铁2号线通车,锡东新城的交通配套又上一个新台阶。

  2019年,锡东新城更是成为了热搜体质,先是天一中学在今年中的优异表现直接带火了锡东新城的学区房,让顶级教育配套成了除交通之外的另一个显眼标签。

  紧接着,在7月17日的土拍中,钱桥和渔港路地块停止挂牌出让,胡埭地块底价成交,而锡东新城地块,却拍出了13542元/㎡的高价,惊呆了一众小伙伴。

  这片从前不被看好的偏远地带,正释放出巨大的能量,越来越多的购房者涌向了这里,2019年7月,这里的新房成交均价已经来到了16842元/㎡,再加上万元地的加持,锡东新城的2万+时代看起来已经近在眼前。

  那么,涨势一片大好的锡东新城真的是一个好的选择吗?其实未必。

  首先,作为当前房价支撑点的高铁和学区,其实并不是必需,而周边的商业配套红豆万花城和映月天地,明显缺乏活力;

  其次,虽然锡东新城有着不错的环境,但位置距离市区还是较为偏远,区域内人口密度也较低;

  另外,锡东新城作为商务区,显然还称不上是有量级的CBD,聚集的企业数量、质量都还远远不够。

  5

  -惠山新城-

  

  

  2007年,惠山新城开始启动建设,经过十几年的发展建设,这里已经成为了一个成熟的居住区域,商业配套有惠山万达,教育配套有锡山高级中学堰桥校区,交通配套有地铁1号线。

  作为惠山区唯一的限购区域,惠山新城也是规划建设的重点区域。而在今年4月3日的土拍中,张村2号地块以10324元/㎡的成交楼面价被融创拿下,成为了惠山新城的首宗万元地,地价的高低也在一定程度上反映着板块价值的高低,既然地价已经过万,那房价自然也会迎来一波涨幅。

  另外,由于惠山新城在长江三角洲和锡澄一体化中都占据着重要地位,再加上智能创新产业的规划和S1号线的建设,后续的利好也会一波接着一波。

  与其他新城相比,惠山新城目前价格还处于低位,因此房价无需达到高水平,也能有喜人的涨幅。

  6

  -太科园-

  

  

  太科园板块也在今年迸发出了强大的势能,缺乏政策支持和开发商云集的太科园板块,原本一直默默无闻,但今年注定不太一样。

  无锡第三座万达广场落户太科园,预计明年年开业,板块内又增一重量级的商业配套,而且从之前的滨湖万达、惠山万达可以看出,万达相当善于发掘区域潜力,此次进驻太科园,直接成为了板块崛起的强力助阵。

  太科园是经国务院批准设立的无锡国家高新技术产业开发区的重要组成部分,相比于依靠政策支撑的太湖新城,太科园依靠的是科技,无工业、无污染。

  太科园板块位于太湖新城东,是整个新吴区居住环境最好的区域,而且与太湖新城相邻,可以实现共享配套、借势发展(傍大腿一起飞)。

  而且板块内的教育资源也是相当丰富,公办学校有新吴实验小学,民办学校有大桥和波士顿。

  再加上地铁4号线二期串联太湖新城和硕放机场,在各项建设齐发力的情况下,太科园的未来可以说是势不可挡,今年的这一轮房价涨幅大概只是开始。

  

  

  END

  申明:以上文字,仅代表作者本人观点,与本公众号无关。本公众号由北京大成(苏州)律师事务所叶云开(律师)提供法律支持。

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