52家房企有息负债合计超5万亿,39家负债率超75%。现有环境下,房企偿债压力巨大

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  作者:孙婉秋

  来源:地产深度报道(ID:RE_report)

  近日,央行召开2019年下半年工作电视会议。

  会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

  

  7月底,央行在北京召开的座谈会上,要求 各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放 加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示 ,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  对于高杠杆大型房企为何成为监管重点,某十强房企高管在接受采访时直言,因为大型房企涉及业主、供应商、金融机构众多,牵一发而动全局,一旦出现重大问题,就可能发展成为系统性风险。因此, 高杠杆经营的大型房企,需要适当调整负债率,如果一味地继续追求高杠杆,就有可能在金融紧缩且销售不畅的情况下出现经营困难。

  如果将时间轴放长,可以看到 国家发展改革委发布通知收紧海外发债,对房企海外发债加强约束 ,新融资只能用于置换一年内到期的中长期海外债务,同时,还需就债务规模、期限等进行备案登记。

  政策调控升级,融资环境收紧,一系列动作背后直指企业高杠杆痛点,也无疑将地产行业的压力进一步放大,再次引发了市场对于这个高度依赖资金行业的融资担忧。

  

  那么,何种负债水平对于房企而言是一个合理、可控的区间?

  上述高管认为, 房企的负债水平高低取决于多方面的因素 ,例如 资产优良 的企业负债率可以高一些, 现金流充裕 的企业负债率可以高一些, 资产变现能力强 的企业负债率可以高一些。

  其表示, 国家发展改革委曾经有一个指导意见,即对于资产负债率高于75%的一般经营性企业的发债要从严审核 。因此一般认为,75%是负债率的合理上限。

  以此作为参考指标的话,房企真实的融资情况究竟如何?哪些行走在刀尖上?哪些又相对稳健安全?

  规模房企负债率进一步提升

  

  据诸葛找房统计,2018年, 为了实现企业的快速发展,多数房企继续扩大负债规模,资产负债率普遍有所上升 ,统计范围内的52家规模房企的资产负债率平均值从2017年77.05%的上升至78.53%,同比提高了1.48个百分点。

  

  规模房企资产负债率情况(数据来源:诸葛找房)

  负债率最高的为中南建设,其2018年资产负债率为91.7%,相较2017年增加1.17%。值得注意的是, 中南建设的负债率已连续两年高居50强房企榜首,也是上榜企业中唯一一家负债率连续两年均达90%以上的房企。

  根据年报,截至2018年底,中南建设负债总额达2161亿元,同比增加572亿元,增幅达36%。且其资产中,存货资产占比高达56%,这也意味着, 该公司速冻比率仅为0.44,短期债务压力较为明显。

  事实上,中南建设的债务压力远不止于此。除了自身债务外,其还通过频繁为项目公司担保来进行融资。

  

  8月2日,中南建设公告称,为两家持股公司淄博锦泉和南通港华的5.3亿元贷款提供担保。本次担保后,中南建设及控股子公司对外担保总金额为609.7亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的350.43%。其中,公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保总金额为91.8亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的52.79%

  事实上, 今年以来,中南建设一直在提速担保。

  据不完全统计, 仅前7个月,中南建设发布担保公告近40次,平均5天多发布一项担保方面的公告 ,有时一则公告还内含多家公司,如7月19日,中南建设一口气为临沂锦悦等8家公司提供担保;6月25日,中南建设同时为利辛县锦瀚置业等8家公司担保。

  梳理发现,这些担保中,超过一半的城市项目公司位于三四线城市,且不少为新注册的项目公司,或者尚处于亏损状态。以今年7月以来的情况为例, 1个月左右的时间里,中南建设共计为28家公司提供担保,然而从会计数据来看,仅有1家负债率在70%以下,4家负债率高于100%。

  

  图片来源:图虫创意

  有行业人士直言,为子公司融资进行担保在行业内较为常见,但 如果子公司的负债和盈利情况并不乐观 ,且随着棚改政策调整和三四线城市楼市降温, “去化”压力或将集中呈现,可能会加大母公司的债务风险。

  紧随中南建设身后的是建业地产和融创中国,负债率分别为89.9%和89.8%。此外,碧桂园、泰禾、美的置业、华夏幸福、新城控股、当代置业的负债率也超过85%。据诸葛找房统计, 共计47家房企负债率超过70%,其中有26家房企的资产负债率超过了80%的警戒线。

  偿债压力大

  

  2018年以来,房地产企业融资进入监管加强,债偿高峰来临,房企债偿承压, 主动去杠杆成为房企控风险的重要策略,降负债成为摆在每一家房企面前不得不跨越的一道槛。

  

  数据来源:诸葛找房

  据统计, 52家规模房企中,有39家资产负债率上升 ,且普遍上涨3个百分点以上;资产负债率下降的企业下降幅度普遍在1-2个百分点。

  龙头房企在现有规模下“控速提质”已成为共同选择。 2018年,资产负债率多保持小幅增速或降速,如中国恒大、融创中国、绿城中国、泰禾集团和新城控股等企业,资产负债率都有不同程度的下降。

  

  部分中小型房企为了规模扩张,杠杆率增幅明显 ,例如美好置业、宝龙地产、华夏幸福、奥园集团、远洋集团及滨江集团等,涨幅均超过5个百分点。其中,美好置业增幅最高,近10个百分点。

  数据显示, 52家规模房企的有息负债规模合计超5万亿,其中恒大、碧桂园、保利、万科等17家房企,2018年的有息负债规模超千亿,债务压顶。 从变化来看,2018年,47家规模房企有息负债规模上涨,且不少涨幅超过30%,仅5家企业有息负债规模下降。

  

  规模房企有息负债额情况(数据来源:诸葛找房)

  具体来看, 中国恒大以6732亿元的有息负债位居首位 ,高于其他房企,但比起2017年7326亿元的有息负债规模已经下降8.11%。

  与此同时, 碧桂园及万科的有息负债规模也有所扩大。 2018年,碧桂园有息负债总额为3285亿元,同比上涨52.92%,其中,需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元,占总有息负债的38.4%,债务结构较为合理,长债为主的债务结构也与房地产开发业务较为匹配。万科2018年有息负债总额为2612亿元,同比上涨37.03%。2018年,万科存货大幅增长,存货在流动资产中的占比已达57.94%,短期偿债能力有所下降。

  

  此外,滨江集团、蓝光发展、旭辉集团、新城控股、禹州地产等房企有息负债规模同比增速明显,均超过50%。

  记者注意到, 虽然销售额未达预期,但滨江集团去年仍然大手笔出手拿地。 年报显示,滨江集团当期新增土地项目26个,新增土地面积176.93万平方米,计容建筑面积346.97万平方米,土地款总额496.43亿元, 频繁拿地也使滨江集团有息负债大幅上升,面临着比较大的资金压力。 数据显示,滨江集团有息负债规模同比增加171.82%,2018年有息负债规模为243亿元。

  当政策调控升级,融资环境收紧下,房企如何确保自身的现金流安全?

  有二十强房企高管表示,目前形势下, 房企维持现金流的主要措施为:加快销售回款、合理控制支出、避免资本沉淀。 例如提高销售型物业周转率、下沉低能级城市、聚焦首置和首改客户、改善融资久期等,都可以在保持规模发展的同时,稳定甚至逐步降低杠杆率。

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