这座西部城市曾被住建部“点名”预警 如今买房仍要“内定” 库存去化周期仅4个多月

“不内定、不团购，那你‘抢’到房的几率是很小的。”近日，南宁多位地产中介人员都向《每日经济新闻》记者表达了同样观点。尽管不久前南宁市120多家房地产企业被住建局等多部门联合约谈，但南宁市场因抢购带来的各种“外收”风潮并没有因此平息。

值得注意的是，南宁作为一个城镇常住人口452万人、城镇化率62.4%、城镇居民人均可支配收入3.5万元（2018年数据）的西部二线城市，人口并未出现净流入，但今年房价为何出现连续过快上涨？被住建部“点名”之后，南宁的各种“抢房”现象为何仍为平息？

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“由于周边海南省实行了非常严厉的全域限购，部分购房需求开始进入广西和云南。一部分是认购滨海周边房产的需求会逐渐进入到广西市场，包括北海、防城港区域，南宁作为省会城市也会受到一定影响，需求上升。”

近一年来南宁二手房价格走势 数据来源：安居客

价外款“禁而不止”

值得注意的是，由于南宁市并未实施限购，“认贷不认房”对于外地购房客而言意味着买到就是赚到，加之周边海南等省市购房需求的流入，让本就供应紧张的住宅市场越发紧张。进入2019年，南宁房价便打开了上升通道。

5月18日，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。随后的5月21日和6月10日，南宁市召开关于促进房地产市场健康稳定发展会议，研讨房地产市场健康稳定发展存在的问题及解决措施。

因楼市精装维权、乱收价外款、捂盘惜售等问题频出，6月25日，南宁市城管综合行政执法局和市住建局、市自然资源局、市场监督局联合召开全市房地产开发企业教育约谈会，首次约谈全市120家房企，查找目前房地产销售市场存在的问题，整治房地产市场捂盘惜售等乱象，加强房地产开发业主的安全主体责任。

近一年来南宁新房价格走势 数据来源：安居客

如今一个多月过去，南宁部分在售楼盘置业顾问在接到咨询电话时已明确表示：无外收、无绑定。但仍有一些楼盘置业顾问表示“要在看房选房阶段详细谈这个问题”。

南宁市五象新区某在售楼盘，置业顾问在向《每日经济新闻》记者谈及“外收”问题时则谨慎了许多，“你们还是来现场选了房再谈嘛，到时候会告诉你的，电话里不方便说。”

中介小谈向记者道出了南宁楼市乱象背后的直接原因，“南宁楼盘现在有点供不应求，所以一些热门的楼盘都是‘先付定金锁定房号’。等一个月左右吧，预售证下来再签合同。”

此外，小谈还告诉记者，除了“内定”，部分楼盘还设有“团购费”，并且这些费用不会出现在购房发票上，只是以一份pos单作为付款凭证。

尽管有了一部分外收费或团购费，南宁市场供应仍然都是精装修房。“南宁市场上精（装）转毛（坯）很少，开发商只能在精装修上面赚钱，备案价低，这个差价总要补过来的。”小谈说。

去化周期仅4.3个月

据易居《中国百城库存报告》数据，南宁市库存消化周期仅4.3个月，与其他市场交易转弱的城市形成了鲜明对比。

正是由于库存的缺口，南宁成为不少房企紧盯的“价值洼地”。7月份，南宁市土地溢价率达到了34%，在全国受监测的40个城市中排名第6位。

2019年1~7月40城市累积土地出让金与同比增速 数据来源：CRIC、易居研究院

对于房企纷纷看好南宁市场，严跃进认为：“从溢价率上来看，也说明了南宁土地的绝对成本并非特别高，但是很多企业看中省会城市的发展，而积极拿地。同样的情况也包括北海，其基础设施建设也比较好，会带动土地价格的上升。”

从易居《40城土地快报》统计， 今年前7个月，南宁市土地出让金累计319.3亿元，同比增速88.1%。尽管与同类型城市如长沙、西安、大连等城市相比增速较快，但昆明土地出让金累积增速达到165.4%，北海更是高达364.5%。在这三个同属于海南购房需求可能流入的城市中，南宁的表现显然还落后于昆明与北海。

在5月份被住建部点名预警后，6月份南宁房价应声回落。据克而瑞《2019年6月南宁市场月报》，6月南宁市商品住宅均价11542元/平方米，环比下降2.58%。但整体市场供求量均仍然大幅提升。6月南宁市商品住宅新增供应111.10万平方米，环比上升14.2%；成交104.71万平方米，环比上升18.79%。

据搜狐焦点统计，8月份南宁楼市预计有20多个楼盘推出，包括9个纯新盘，其中不乏世茂、融创等知名房企开发的新楼盘项目。而在刚刚过去的一周（7月29日~8月4日），南宁楼市热度急速回升，商品房成交3963套，较前一周环比上涨61.16%，成交面积25.4万平方米，环比上涨33.7%。

“这类城市成长性很强，为什么呢？由于过去城镇化率不太高，在持续发展过程中对市场的需求能够进一步释放，因而具备上涨动力。近期房价走势会相对平稳，后续肯定会有些反弹。尤其是当基建完成、包括海南的一部分需求进入，可能会给这些城市带来一定的影响。” 严跃进表示，“三季度政策稍微收紧，不排除会对部分中介机构、销售秩序进行管控。”

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