广州现代城市更新产业发展中心(GRID)，是广佛首家城市更新领域产业研究谋划和资源整合对接的专业化机构。
广州旧村改造背景及现状分析
作为国家重要的中心城市以及国际大都市，广州市城市发展一直存在土地供需失衡的困扰。一方面，城市发展受新增建设用地指标的限制，城市增量土地尤其在越秀、荔湾、天河等中心城区显得尤为稀少可贵；另一方面，在中心城区及周边白云、黄埔、番禺等区，依然存在大量的旧城镇、旧厂房、旧村庄等低效利用的存量土地。因此，迎合存量土地需提质增效的契机以及市场资本积极投入，各区积极推进三旧改造已是大势所趋。
各区目前旧村改造数量如下：
越秀当前仅1条村；
天河9条村；
从化、海珠、花都、增城、南沙、荔湾六区计划或已启动的村均在20条以内；
黄埔、白云、番禺三区在26条至29条之间；
其中番禺最多，达29条村。
1、缺少全流程专业统筹，旧村改造过程容易走“弯路”
旧村是一个政企村三方联动共谋发展的过程，是一个极具专业的事情，在当前政策更新变化快形势下，项目推进中如果知识储备不足、缺乏对政策的深入解读、前后对比分析等，容易造成内部测算缺乏依据，项目推进方向偏差等问题。而且旧村改造涉及拆迁、安置、维稳等不同内容工作， 如果没有全流程统筹，无法整体把控和安排工作计划与分工，容易造成项目推进受阻，权益受损，走“弯路”。
2、不重视产业研究和谋划，旧村改造多是改面子忽略里子
广州是改革开发前沿阵地，多数旧村都有一些自发的、但很有生命力的专业市场、村级工业园等，承载了服装、化妆品、仓储物流、电子器械等传统产业发展。当前很多旧村改造欠缺对产业研究和谋划，有些改造方案只是轻描淡写传统产业升级，但并 没有深入给出升级路径和目标 ，缺乏实操指引； 有些改造方面则一味追求“高大上”产业，结果改造要3-5年或更长时间，高大上产业落地等不及，结果是凤凰没引来原有的麻雀也飞走了。目前多数旧村改造还只是停留建高楼，靓环境等面子工程，产业等旧村发展的里子缺乏深入研究，旧村改造经济势必会受到影响，对村集体、城市经济发展都非常不利。
3、房地产开发商扎堆旧村改造，容易忽略旧村长远发展和公共利益
近两年随着旧改政策放开，各路开发商扎堆投入旧村改造，在前期数据没稳定改造方案没深入研究基础上，都明里暗里“抢山头，树大旗”。由于开发商和村、政府在利益诉求、资金实力、融资水平、操作经验等各方面差距悬殊，过早过快介入，旧村容易忽略本质需求，而被开发商“牵着走”，忽略旧村长远发展的产业培育和公共利益。
4、飞速改造背景下只注重速度，改造方案缺少人文关怀和差异化
改造新生是趋势，推倒建筑不难，难的是改变生活方式。广州旧村体现和保存着大量广府民俗文化传统，改造过程不能一味追求速度，忽略对现状和民生等调查。同时广州旧村通常是多种利益交集、复杂的群落（涉及多个联社、多个宗祠等）改造工作急不得，需要深入调查研究，结合每个旧村的特点设计专属改造方案，方案有亟需体现人本关怀，体现历史传承和活化，做出特色差异和亮点。
猎德 左：改造前 右：改造后
旧村改造中存在交叉和同步工作的情况，并且不同区域对时间节点的要求存在差异。因此如果未曾参与实际改造项目，无法整体把控和安排工作计划与分工，最终造成项目推进受阻，权益受损。
2、不了解旧改政策和流程
旧改政策更新速度快，流程繁琐且存在政策内容冲突、市区两级政策不对称的问题。因此项目推进中如果知识储备不足、缺乏对政策的深入解读、前后对比分析等，容易造成内部测算缺乏依据，项目推进方向偏差等问题。
3、对方案难提出优化意见
旧改涉及与多个政府沟通和博弈，而方案则是基础部分，针对不同的问题、部门需要选取不同的方案和内容。但如果不具有相应的专业知识，无法基于自身的实际，对于专业技术要求较高的方案提出优化意见，造成不必要的工作反复。
项目过程中，由于信息不对称、过高的赔偿述求、缺乏专业知识无法进行经济测算等，在权益分配时往往存在分歧，难以明确村企之间平衡的区间，最终导致项目无法推进，村企关系恶化等不良后果。
5、难以向政府提诉求
不同村存在各类问题导致进展困难，例如用地整合、融资量无法涵盖复建量等，如果单纯基于政策推进项目，最终难以达到目的。因此需要大量的对标案例去支撑与政府部门的交流，为项目存在的困难提出相应的解决路径。
6、争取权益缺乏数据支持
基础数据是权益来源的基础，但如何在合法合规的前提下，利用数据争取最大、最优的核定复建安置量、实际复建总量，则是改造主体所面临的困难和问题。
旧村改造流程长、审批多，各项协调频密，权益博弈频繁。村集体需要一个专业的顾问团队，紧紧站在村的身边出谋划策，做好全局的统筹和协助。
广州旧村改造工作
专业化程度越来越高、
为村争取权益越来越重要、
及时响应越来越需求、
时间要求越来越快、
政府交流沟通越来越中立、
统筹技术和整合资源越来越看重、
相关行业经验积累要越来越深
第三方旧改咨询机构协助改造大发展
GRID作为第三方专业机构，具有一支专业的团队，熟悉旧村改造全部工作流程、有实际项目统筹经验和成功案例、有政府部门的沟通渠道、有行业数据平台的支撑、有专家委员和产业联盟的助力。
在工作中我们紧紧围绕在甲方身边，出谋划策，争取权益，助力项目顺利推进和实施落地。
0 1
专业团队全程参与，根据过往经验，灵活利用城市更新政策，助力数据稳定和方案报批。
02
旧村改权属复杂、涉及土地、税务等相关方面、周期时间长，一因素导致存在烂尾、延缓等风险。而专业团队参与在一定程度上对风险进行规避；
03
市场发展良莠不齐，大部分项目引入并不专业的平台公司，无法为项目保驾护航。
04
村、开发企业、政府之间利润难以平衡，咨询机构作为独立第三方能更好的协调和统筹旧改项目。
天域行
广州天域城市规划策划服务有限公司（简称“天域行”）是广州市现代城市更新产业发展中心（GRID）孵化推动的城市更新技术服务签约机构和专业品牌。
有效解决行业内实际问题
加快推动项目落地
近年来，天域行参与大量实际案例积累相当丰富的经验， 包括佛山南海狮山镇风梅岭村级工业园、里水镇大冲村级工业园项目进行改造和产业导入，广州设计之都产业策划、白云区东华西成村级工业园、良田村级工业园改造项目，花都区岐山工业园、新华工业园、番禺草河村级工业园、从化鳌头龙星工业园 等。天域行积极为村集体推动村级工业园提供决策依据，搭建与企业交流的渠道，前置招商，加快推动村级工业园改造升级。
天域行凭借精益求精的职业精神和务实创新的策划、设计理念能够高效优质完成指引性强，具有可操作性的工作方案，助力项目顺利推进和实施落地。
咨询热线
15322281667
曹华山
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