棚户区改造等拆迁项目实现快速致富？真相竟然已经是这样了……

导读：靠征收拆迁或各种改造类项目发家致富，许多被征收人心中都曾有过这样的想法。我们身边也曾听闻一夜暴富的案例。更有甚者甚至将此与相亲交友联系起来，在与对方接触认识时优先了解其名下的房产状况。不过，征收实践中的情况相较几年前已然发生变化。棚户区改造来临，对于被征收人来说，机遇与挑战是并存的。棚改的补偿额度，也许并不像预期中那样高。那么如今，为何棚改很难带来被征收人理想中的优厚补偿？大家主观感受中的“越拆越穷”到底是怎么回事儿呢？

【原因之一：征收法规施行多年，征收实践趋于成熟平稳】

当前，多数纳入棚户区改造计划的房屋征收项目，依据的是我们所熟悉的590号令。即2011年起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

该条例有一项重要的立法宗旨，就是只有为了公共利益的需要，才能征收房屋。同时，该条例明确了房屋征收与补偿的原则。近十年的实践，是征收方和广大被征收人共同熟悉、理解此条例的过程。

越来越多的征收方开始注意遵守法律程序实施征收，依照法定程序制定补偿方案。在程序性违法点日益难找且公共利益价值被不断放大的情况下，征收决定被撤销的可能性变得微乎其微。

在此背景下，由开发商等主体实施拆迁时期，那些靠补偿款一夜暴富的个案，只能越来越稀罕，直至成为历史。补偿标准设置，将更加倾向于保障被征收人日后的生活水平不降低，不会有明显过高的额度。

【原因之二：坚持一把尺子量到底，补偿方案日趋严格】

实践中，我们总能见到征收方打出一句标语：一把尺子量到底。对此，在明律师要再次提示大家，我们要正确理解这句话的含义。它是指一个项目一把尺子，而不是所有征收项目只用一把尺子。

每一个项目中，征收目的、被征房屋、被征收人等细节情况都有所不同，不可能所有项目都用同一标准去计算补偿。法律法规只提供原则底线，具体的补偿如何计算，要看所涉项目的那把尺子——征收补偿方案。

征收补偿费用由政府承担，同样牵涉公共利益。既然是为了公共利益而征收，那么征收补偿费用也要合理地支出，并且在法律法规、补偿方案制定的框架下进行。节省、控制征收成本，是征收方必然要追求的目标。

所以，实践中的棚户区改造项目，其征收补偿方案也呈现出日趋严格的形势。翻看一些项目的征收补偿方案，我们会发现它开始特别强调严格认定房屋面积、严格认定被征收人资格等事项。“无证房屋不予补偿”或仅给予较低的适度补偿的字眼可谓比比皆是。

最为重要的评估环节中，入选名录的评估机构同样不可能“瞎评”。倘若其提供的评估结果总是导致征收方“超预算”，那么下次它恐怕就难以出现在名录中为被征收人所选择了。

凡此种种，显然将被征收人靠拆迁项目获得高额补偿的可能性降至最低。被征收人不仅无法靠棚改发家致富，还要在征收方严格的尺子底下奋力维权，才能争取围绕无证面积、停产停业损失等事项多“量”出一些补偿来。

【原因之三：棚改范围被扩大，法律依据各不同】

在实践中，名为棚改的拆迁项目很多，但其改造对象究竟是否属于棚户区？其改造目的，是否真的出于改善居住条件、提升生活质量呢？这些，仍然值得审视、探讨、商榷。

这一现象，也导致被征收人能获得的补偿不会太高，日后的生活也无法达到心目中极为理想化的条件。

例如，在明律师经常提示大家警惕新房“被棚改”现象。什么样的房屋是棚户区房屋，被征收人心目中也有把尺子。评判标准我们无须赘述。实践中出现的2000年后建设的楼房被棚改，甚至联排别墅也被棚改，诸如此类现象必然是不合理的。

另外，棚改对象被无限扩大，也需要被征收人擦亮眼，看清棚改项目所依据的法律法规。例如，一些涉及农村集体土地的棚户区改造项目，适用地方关于集体土地上房屋拆迁的规定。仍然沿用区位补偿价+重置成新价的补偿模式，这一模式在10年前就已经推广、运用，不会带给被征收人太大的惊喜。

【维权要点：切实提高依法维权能力】

第一，仔细研究补偿方案，充分调整心态。一把尺子量到底，读懂这把尺子很重要。广大被征收人应当仔细研究所涉项目的补偿方案。了解这把尺子究竟怎么量，大致计算出自己应获的补偿。

补偿方案的内容，一定是非常详细全面的。征收目的、法律依据、调查认定方式、补偿标准、计算方法、补助与奖励……种种被征收人所关心的事项，均能在补偿方案中找到答案。

广大被征收人要调整好心态，不要盲目对比其他项目的情况或者他人的经历。没有完全一样的项目，别人的经历也无法完美复刻。你只需要关注你所在项目的补偿方案，并在这把尺子下探寻更大的补偿空间。

第二，加强维权专业性和针对性，避免维权“形式主义”。有的被征收人只是自感补偿标准过低，于是便亲自“披挂上阵”提起各种复议、诉讼、查处程序。但问题在于，其在没有委托专业征收维权律师的情况下，提起程序、举证质证均存在盲目性，尤其是最关键的质证环节往往没有质疑到点子上。这会直接导致能赢的官司输了，能调解的机会丧失了，无疑对维权大局非常不利。

故此，光是“诉了”是远远不够的，还必须确保每一个步骤的专业性和针对性。否则，有时诉了意味着使用了权利救济，还不如暂时不诉。

第三，抓住改造机遇，争取合理、适度的补偿。在严控征收成本的趋势下，改造不一定要以拆除房屋、迁走居民的形式实现。例如正在部署推进的城镇老旧小区改造和申请式退租，同样是重大的民生工程。它在推动方式和资金来源等方面，与传统的棚户区改造项目有很大区别。

政策的变化也许在释放一些信号。如果不拆除房屋、居民不搬迁也能实现改造，则没有必要选择更加“劳民伤财”的方式。若真的照此势头发展下去，老百姓意图“拆迁致富”的心愿恐将彻底落空。

毕竟，许多10多年前就传出小道消息说要拆的项目，至今都还原封未动……

如果遇到棚户区改造项目，在明律师还是希望广大被征收人抓住机遇，尽早改善生活条件。感到补偿不合理，我们可以在依法维权的前提下，通过各种方法争取适度、合理补偿。至于漫天要价维权，甚至试图靠此发家致富的想法，大家还是趁早摒弃为宜。

自然，所谓“越拆越穷”有时更多的是一种心理层面的感受，来源于对比和外迁带来的剧变。但若真的因棚改、拆迁而降低了被征收人的生活水平，无疑与政策的初衷完全背离。

至少，老百姓平凡而幸福的生活，得能够在棚户区改造项目结束后继续下去。（谢天泽/文 ）