房贷利率又提高了 要不要提前还贷？ 给你算算这笔账

记者昨日从我市一些大型房产中介及商业银行了解到，中行、农行、工行、建行在宁波地区已将首套房贷款利率从较基准上浮10%调整为较基准上浮15%，二套房利率从较基准上浮15%调整为较基准上浮20%。

首套房房贷利率两年多来坐上过山车

冯女士昨日听说了这个消息，但是她不像打算买房的同事那么在意了。去年6月，她贷款买房拿到的利率是较基准上浮20%。

“我其实从2017年年初就开始寻找改善性住房了，一直没有特别中意的，去年总算看中了一套，总价450万元，贷了六成270万元。”让冯女士肉痛的是，真正签合同的时候才发现这几年的房贷利率竟然涨了这么多。

记者梳理了这几年的房贷利率变化情况。2016年年底、2017年年初，正好是一波房贷利率上调的前夕，那时候宁波市场上还是比较容易申请到较基准利率打八几折的优惠利率的，八五折比较常见，有些支行还能给出八三折的优惠。这是2017年开始到现在的一个房贷利率低谷，因为之后没多久利率就开始上涨了，涨过基准利率后就没有出现过有折扣的房贷利率了。2017年下半年，首套房房贷利率大多是上浮5%，这个趋势从2018年开年后再次上涨，去年6月份，宁波市场上的首套房房贷利率普遍较基准利率上浮20%，二套房房贷利率普遍较基准利率上浮30%。2018年10月末，房贷利率出现松动，首套房房贷利率最低为上浮15%。此后松动持续，今年年初，宁波首套房房贷利率基本维持在较基准利率上浮10%-15%这一档水平。而到了三四月份，上浮5%成了主流。6月下旬，有几家银行把上浮5%上调到了上浮10%；7月，这波涨势确立，首套房的基准利率大面积上调为上浮10%，本周起又调整为较基准上浮15%。

提前还贷，感觉背上的压力轻了一半

以冯女士25年期270万元房贷为例，贷款利率较基准利率上浮20%和打八五折会带来多大的利息支出差异呢？

不考虑提前还贷以及还款周期内利率变动等因素，按等额本息还款法计算，前者的月供为17198.63元，25年利息总支出为2459586.77元；后者的月供为14498.73元，25年利息总支出为1649618元。两者的月供相差近3000元，利息总支出则要相差80多万元。

冯女士今年上半年凑了100万元提前还了部分房贷，月供从原来的1.7万元降到了约1.1万元，“感觉背上的压力轻了一半。”

房贷一申请就是二三十年，不过很少有客户会一直还个二三十年，一般来说，攒够了钱就还掉，省点利息支出。特别是像冯女士这样的，在利率水平的较高点申请了房贷的，提前还贷确实比较划算。

业内人士说，除非你申请到的是纯公积金贷款，或者组合贷款，商业贷款部分的当时获得的折扣又是最低的那种，有了闲资进行投资比较容易超过房贷利息支出的成本，否则提前还贷还是划算的。如果打算提前还贷，越早提前还越划算。

以前的利率是打折的，现在提前还贷划算吗？

不过前几年的首套房房贷利率是可以打折扣的。申请了拆扣房贷的那些还款人，提前还贷前就得算算几笔账。

单纯从节省房贷利息角度来讲，提前还贷，无论贷款利率是不是有折扣，提前还清比一直付月供，总是能省下一笔开支的。除非你已经还了好多年，差不多把利息都还光了，后面就剩下些本金待还。那些已经还贷七八年以上的，提前还贷是不是省钱，最好找你的客户经理算笔账。

不过呢，经济生活中遇到的情况并不只单面的。比如说，你正好有一笔资金，可以提前还贷，但是你几年前的房贷利率是打八折的，5年以上的贷款基准利率为4.9%，打了八折的利率就是3.92%。你打算提前还贷的时候看到银行理财是5%左右的收益率，这两下一比，还是买理财划算啊。不仅仅是一赚一付你还有剩余，更重要的是，资金的流动性得到了保证。

这么一看，前几年申请了折扣利率的买房人，提前还贷并不划算。

但事实呢？记者从采访中得知，目前提前还房贷的人，大部分是前几年申请了折扣房贷的借款人，甚至还有早些年申请到过7折史上最优惠利率的。这又是怎么一回事呢？

“这种情况下选择提前还贷的客户，基本是准备马上入手新一套房子的。”因为还清再贷，目前还能算首套房贷。

据记者了解，买房能否算二套主要看名下这套房的贷款是否已经结清，由于现在银行首套房的认定方式执行认贷不认房，即使名下已拥有1套住房，在结清贷款之后，再次买房就能按首套房申请房贷。

（稿源： 中国宁波网 ）