合肥地王单套直降40万!拿地超4年不开盘!地王的苦谁能懂

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  今天在朋友圈看到,庐阳地王和顺叶语溪再次推出特价房,相比备案价,有特价房降幅超过4500元/㎡。地王的日子,真的不好过。

  NO.1丨壹

  地王还在降,单套直降40万

  关于和顺叶语溪降价的消息,已经不是第一次了。给市场的感觉是,降价是常态,不降价反而不合理。

  

  从中介发出的特价房源表中可以看到,面积段95㎡-107㎡,总价182万-222万,最低单价仅1.8万/㎡左右。而项目的备案均价22695元/㎡,相比之下,优惠幅度超过4500元/㎡。折合总价,降价幅度大约40万/套

  降价幅度不可谓不大,多少有些断臂求生的意味。

  2016年7月份,和顺拿下叶语溪地块,楼面价16924元/㎡,是庐阳区单价地王。2018年6月,项目才首次备案,均价22695元/㎡。

  2018年10月份拿到预售许可证, 可迟迟没有首开。今年3月份到现在,一直在走降价促销路线。

  

  堂堂地王盘,如果不是无奈,谁会一套房让利几十万呢?

  1、首先是区位,和顺叶语溪在一环内,新房稀缺只是一方面,交通拥堵、环境嘈杂是另一方面。

  2、品牌方面,和庐阳区目前高端盘开发商融创、万科、国贸、旭辉等相比,和顺的存在感弱了不止一星半点。叶语溪又是和顺在市区的第一个项目,没有产品背书。

  3、虽然在一环内,但项目的配套并没有特别拔尖。拿学区为例,根据最新的学区划分,和顺叶语溪的学区为亳州路小学和47中,在名校密集的庐阳区,这两所学校很难激起市场的购买欲。

  自己拿的地,怎么也要卖完。种种因素的共同作用下,和顺叶语溪就成了今天的局面,要知道,整个项目只有225套可售房源。

  NO.2丨贰

  有地王拿地超4年还没开盘

  实际上,并不只是和顺叶语溪一家,目前合肥好几个地王盘甚至拿地好几年都还没有开盘。尤其是现在市场热度在滑坡,地王前景更加不容乐观。

  根据我们的统计,合肥拿地超过3年还没有开盘的地王项目有3个,蜀山区国购广场二期、高新区皖新朗诗麓院、瑶海区保利海上明悦。

  1、国购广场二期,2015年5月份拿地,楼面价7700元/㎡,是当时的蜀山区单价地王,拿地时间已经超过4年

  2、皖新朗诗麓院,2016年6月拿地,楼面价13125元/㎡,去年11月备案均价23304元/㎡,还没有首开,拿地时间3年2个月

  3、保利海上明悦,2016年4月拿地,楼面价12180元/㎡,尚未备案,拿地时间3年4个月

  3年-4年产生的资金成本,高昂的楼面价,备案价天花板纹丝不动。拿保利海上明悦为例,即便是给它按照1.7万/㎡天花板备案,5000元/㎡的空间,大概率也是亏本的。

  

  已经备案的只能硬着头皮卖房,没备案的还在死磕,等待限价松动,或者别的政策放松。

  可最近,市场给我们的反馈是:土地溢价率下降、冷门板块土地出现流拍、多数购买力选择观望(热盘除外)。

  这种结果可能从拿地那天开始就已经注定,最疯狂的时候天价拿地,就应该预想到可能的后果。这些被时间耽误的地王,相当于调控之下的“夹层”,很难以常态入市。

  今年下半年开始,合肥待入市的纯新盘将近60个,天量库存之下,楼市可能再次陷入调整期,留给这些地王的机会,越来越少了。

  NO.3丨叁

  结语

  最终,我们当然还是要从这些案例中获得些什么。从这些降价的、不敢开盘的、死扛限价的项目中,不难得出两点:

  1、区位是基础

  和顺叶语溪、保利海上明悦位于老城区,皖新朗诗麓院虽然在高新区,但周边小环境非常一般,市场对于区位的接受度有限。

  反观几乎同期拿地的滨湖地王、包河地王、政务地王、蜀山地王等都已经入市,甚至有的都已经交付。

  2、价格是痛点

  购房者最敏感的永远是价格,和顺叶语溪如果按原价卖,一定更惨,但降价4000元+/㎡,起码能走得动,这就是明证。没有卖不掉的产品,只有卖不掉的价格。价格合适,所有房子都可以“真香”。

  相对正确的选房逻辑就显而易见了,缺乏发展规划的老城区、旧板块慎入,优先选择发展前景优质的潜力板块。

  同样的配套之下,当然选择价格优势相对大的项目,这没有疑问。在没有价格优势时,学区、交通、商业、产品就要着重考察。

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