唐学斌与观点对话:彩生活“舍与得”

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  编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

  每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

  当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

  观点地产网 自2018年港交所新政公布至今,内地房地产企业纷纷分拆旗下物业公司前往上市。物业公司因负债水平低、收入来源稳定等因素,获得资本市场的青睐。

  但在这样的背景下,作为内地赴港上市的物业第一股彩生活,已经抛弃物业管理公司的身份,成为一家互联网科技企业。

  底层逻辑是,通过将物业管理作为社区服务的入口,搭建互联网平台,首先在用户与物业之间建立线上链接。然后再通过互联网模式,将传统物业提供服务,业主支付相应报酬的简单交易关系转化。

  如果要进行一个类比,目前彩生活与其他物业公司的具体差别,就像腾讯与中国移动的差别。在其他物业公司还在考虑如何收取更多的服务费的时候,彩生活已经踏上了新赛道,要像腾讯一样,做到“羊毛出在猪身上”。

  这是彩生活面对传统物业企业营收单一、营业成本不断上升以及物业管理费难以上涨三大痛点下,进行的从0到1式探索。

  “互联网模式才让物业管理具备价值。”唐学斌直言,彩生活之意,不在物业管理这里。

  舍与得的商业哲学

  彩生活的成绩是可观的,截至2018年末,彩生活的生态圈注册用户增加到了2640万人,活跃用户活跃度53%;

  报告期内,彩之云平台成交金额94.48亿元、同比增24.1%;彩富人生累计成交17.7亿元;彩车位累计销售4150个;彩惠人生累计成交182万单,成交金额7088万元,超过26万个家庭减免了物业管理费。

  不过,在唐学斌看来,彩生活现在的成绩还算不上满意。原因在于,虽然目前彩惠人生每天的成交量都有接近2万单,但是只有不到10%的业主参与了彩惠人生。

  唐学斌希望将彩之云打造成为日常生活必须的工具。“一个平台要解决的,首先是要像手机一样,成为每天都离不开的东西。”唐学斌直言。

  彩之云作为网上平台,彩生活有将其打造成“不离手”软件的信心主要来源于科技上的进步,让互联网平台产生与物业相关的高频使用场景。

  具体表现为,通过物联网的方式,可以将社区中,每天需要进出的大门、电梯、家门,或者是停车等各种使用场景串联,将人、财、物、事与互联网结合。

  有了基础之后,彩生活考虑的便是如何能增加业主对于平台的粘性。对此,在今年初花样年与彩生活的年度业绩会上,唐学斌便曾透露过一些这方面的想法。

  彼时,他放下豪言,2018年彩生活物业的利润已是高峰,未来将基本没有什么增长。

  据介绍,其中,彩生活未来物业管理面积的扩张,团队的利润分成将达到70%。大部分的新增利润,将会用来回馈业主,回馈员工。

  核心逻辑是,通过将利润分给员工,使其更有动力去做更好的服务。再通过好的服务,培养业主对于彩生活产品的粘性。

  可以看出,彩生活在真正的践行互联网思维。就如腾讯一般,彩生活放弃了通过物业管理服务费这一传统的收费渠道,将该渠道转变成为培养用户的手段。

  “一定要舍,不舍不可能有得。”唐学斌坦言,物业管理只是一个连接点,只要用户使用彩之云平台即可。而当互联网效应出现的时候,彩生活会有爆发式的增长。

  羊毛如何出在猪身上

  离开传统仅靠收取物业管理费的赚钱模式虽然看起来简单,但是如果没有办法将流量成功变现,实现业务闭环,企业依旧将无法运行。互联网模式造就了很多成功企业,但同样也不乏失败案例。

  在唐学斌看来,物业管理要真正实现互联网+需要研究解决的问题依然很多。其中包括,社区物联网、物业管理数字化、互联网化等等,各方面妥善解决,才能形成综合的社区互联网解决方案。

  彩生活主要采用了两方面策略。

  首先,对于基础物业服务这一本职工作,彩生活通过“北斗七星”,即E安全、E维修/E电梯、E清洁、E泊车、E缴费、E能源、E投诉,将各项物业服务流程上实现了管理平台化操作。

  这是一个类似于“滴滴”的平台,业主是“乘客”,物业服务人员是“司机”。而彩生活仅需保留部分核心人员,逐步通过平台化取代人工管理职能,成本大幅减少。

  并且,在这种模式下,各类服务成为标准化订单,基层服务人员可以按需领取,实现多劳多得,相比于传统固定工资,提高员工积极性,从而实现管理效率的综合提升。同时也将形成标准化的服务要求,让业主更方便,并且获得更有质量的服务。

  另一方面,对彩生活而言,其也成功将原本线下难以量化的互动场景,转变成为线上可视化数据。

  然后再通过彩生活的“彩系列”产品--彩惠人生、彩富人生、彩车位(彩住宅),将社区新零售、投资理财需求等,与缴纳物业管理费场景相结合,实现线上流量变现。其中,彩惠人生自去年初推出以来,更是成为彩生活的明星产品。

  以彩惠人生举例而言,彩生活通过将商家引入平台推广,然后将商家渠道推广费用用于补贴业主,进行物业费减免。进而实现商家赚销售,业主减免物业费,彩生活获得流量及培养用户粘性的多方共赢局面。

  整个交易链中,彩生活仅作为平台的提供者,撮合交易,也无需使用自有资金烧钱补贴。“彩生活做的是四两拨千斤的事”,唐学斌称。

  值得一提的是,彩生活的互联网故事在最近也获得了京东与360的认可,后两者分别以3.71亿港元与1.2亿港元认购彩生活定向增发的71,149,000股及22,956,000股新股份。完成后,京东持股5%,360所持股本则增至约3.05%。

  以下为观点地产新媒体对彩生活执行董事、首席执行官唐学斌先生的采访实录:

  观点地产新媒体:彩生活现在做的彩惠人生也是属于消费类型,您觉得现在市场的需求有没有被激发出来?对于社区物业服务来讲有什么好处?

  唐学斌:现在的问题是居民的资产大部分在房产上,能够用于消费的钱还是不多的。

  我们在社区推行彩惠人生,想的还是如何能够帮助每个家庭,在消费的过程当中能够更加节省支出,能够让他们有更多的钱用于消费,所以彩生活就致力于做这件事,我觉得这件事确实值得做。

  拼多多为什么会火?很多人说是消费降级,我认为不是消费降级,其实我们有庞大的消费需求,但是由于消费力还是不够,所以我们的消费很难真正被刺激出来。对老百姓来说,他们还是希望能够买到物美价廉的东西,所以拼多多还是被很多普罗大众所接受。

  可能很多住高端社区的人不一定觉得彩惠人生有多大价值,但是对70%以上的社区居民来说,很有价值,他们的消费是存在的,也是有需要的。

  但是传统的渠道很贵,成本很高,所以彩生活一方面把物业费通过消费减免,同时我们把各种各样的电商(京东、58到家等等)通过彩生活的渠道再进行优化,让我们的居民能够在享受同样的平台、同样的产品、同样的服务的情况下,还能获取一定的消费的折让。

  这样确实能让业主节省一些费用,特别是物业费,能够获得减免,我认为确实能够帮到我们的业主。

  彩惠人生自去年推出以来,应该说业主还是非常欢迎的,现在我们的成交每天都是有将近2万单。

  观点地产新媒体:您觉得2万单这个成绩满意吗?

  唐学斌:我认为这个成绩应该还有更大的进步空间,现在只是不到10%的业主参与彩惠人生,所以空间还特别大。

  一方面是彩惠人生的产品还不够完善,包括跟京东的合作也还没有把社区场景、前置服务、渠道优化落实到位。

  老百姓在购物过程当中,选择非常多,他们不一定很快地就切换到我们这个新的购物渠道上来。

  我们还需要进一步打磨产品,进一步把产品和社区消费场景结合起来,在业主想到的时候就能得到,在为业主省钱的过程中,还能减少购物的选择困难,以及物流配送等待时间等等。

  我相信等到互联网效应逐渐出现的时候,增长会比现在还要快,因为互联网从0到1是非常难的,但是1到N是非常快。我们仍然处在一个0到1打磨产品的阶段,还没有真正到爆发的阶段。

  观点地产新媒体:彩生活为什么要去吃这个螃蟹,一定要做0到1的事情?

  唐学斌:我们的互联网缺乏创新,别看互联网公司都做得很大,但是创新是没有的。腾讯学的是谁?Facebook;阿里学的是谁?亚马逊;百度学的是谁?谷歌。

  彩生活上市那一天,我们在市场最大的困惑就是找不到可以对标的企业,没这样的公司,也就是彩生活从来没有去抄袭或者模仿其它公司的模式。

  在中国物业管理发展是学习英国或者说香港的物业管理的模式,这些地方的物业管理已经做了百年了,像戴德梁行、第一太平等等都是百年的行业企业。

  但是彩生活并不是学他们的,我们完全是根据中国的居住形态、消费习惯和物业管理的特色,集合互联网打造的一种模式,这个模式让整个物业管理具备了价值。

  我们的物业管理不是那些传统的物业管理,而是未来可以服务千万个家庭,能够提供到家服务的一种全新物业服务模式。

  传统物业管理是劳动密集型模式,问题都是摆在纸面上的,成本天天涨,物业费难涨是必然的,凭什么有那么高的估值?很多人问彩生活和其它物业公司的差别是什么,回答这个问题最好的一个比喻就是,腾讯和中国移动、中国电信的差距,就是彩生活和其它物业公司的差距。

  我们真的是把这件事当做是最重要的一个事情在研究和突破,我们的基因就是这样的,一直都是在创新,一直都是在寻找这个行业真正的未来。

  现在很多物业公司的做法,可能仍然是一个传统的物业管理,但是因为很多有大的房地产背景做支撑,能够在短期表现出比较亮丽的发展潜力。

  但是我觉得企业终究还是要回归到本原,还是看企业值不值钱,有没有真正的技术、真正的经营发展的核心竞争能力,我觉得这是根本。

  我们相信,彩生活一定要在这上面进行投入、研发,进行力量的聚集。

  观点地产新媒体:公司目前在互联网方面的投入占比有多大?

  唐学斌:互联网方面的投入现在一年大概占到公司营收的5%左右,并不算非常高,因为还有一块非常巨大的物业管理。但是相对利润来说,投入还是很大的,互联网投入占到毛利的15%到20%。

  物业管理要真正研究解决的问题还是很多的,社区物联网、物业管理数字化、互联网化,还有介入到家庭的彩惠人生服务,这些都是需要进行技术研发、产品投入,这样才能够形成一个综合的社区解决方案。

  社区的数字化、互联网化就相当于把社区变成了一个互联网的终端,像移动终端一样,所有的人、财、物、事都通过互联网连接起来。

  但是这个连接起来往往都是成本,一个智慧社区要投大量的成本,这对物业公司来说都是投不起的。所以我们每个投入都必须找到解决方案,找到商业模式,能够投得起,也能够用得起,也能够让它发挥应有的经济价值。

  比如说人脸识别,很简单,但如果不能把人脸识别变成一个看广告的地方,屏幕就是很大的成本。

  彩生活要做的还有很多,比如说小区节能,安全提升,清洁绿化提升,完全是通过提高物业费的方式可行吗?

  观点地产新媒体:非常难,提高物业费大家都不愿意。

  唐学斌:我们更希望通过一些好的模式来解决。彩生活走的路径是先想方设法来帮业主减免物业费,目的其实是想涨物业费,但是实现的路径是先减免物业费。

  涨点物业费,但可以通过家庭的消费减免掉,所以这就由原来一个很大的冲突变成大家共享、共治的全新方向,彩生活是一直主导用这种方式去解决中国社区的问题。

  彩生活这种模式还是这个行业解决物业问题的一个解决方案,能够帮助物业公司和业主调和物业的根本矛盾,能够让物业从恶性循环逐渐转为良性循环。

  我们接触到大量的城市,有大量的弃管的项目,包括深圳也有,这些弃管的项目政府在想尽各种办法来解决这个问题,如果说没有彩生活这样的机制和模式,最终还是会走入到一个财政投入两年,然后过段时间又发现这样下去不行,不断地循环。

  不是说逐渐地由不收费变成收费,由收很低的费用向较合理的费用去演变,这样就能够把业主自己的问题由业主自己来解决。

  观点地产新媒体:一些投资者觉得彩生活还是一个物业管理公司,公司是怎么样做到让市场去接受自己已经是一个互联网科技公司?

  唐学斌:其实不存在市场接不接受的问题,如果说千家万户都用上了彩生活的彩惠人生,彩生活自然很值钱。如果说没有多少人用彩惠人生,彩生活自然不值钱,就是这么简单。

  要说服的根本不是资本市场,要说服的是每个小区的每个家庭、每个客户。

  观点地产新媒体:彩生活在2018年是营收的高点,您当时在业绩会上这样说了,未来不会再高,这是怎么考量的?

  唐学斌:意思是说我们2018年在物业管理这个事情上获得的利润,基本上就没有什么增长了,因为我们要把物业管理赚的钱回馈给业主,回馈给我们的员工,让员工更有积极性去把社区管得更好。

  我们的物业管理还是可以增长的,但是我认为增长是损害了未来的客户关系,很难调动员工发自内心的动力。现在扩张的利润团队占70%,那你说你愿不愿意干这件事?肯定愿意干,因为这个是团队的。

  一方面解决团队的动力,另外一方面也能够让团队明白要对业主好,要能够得到业主的认同,所以也要在物业上不断地投入,不断地去改善服务品质,这就为彩生活线上服务打下一个坚实的线下基础。

  如果说没有这个决定的话,我们永远是在物业层面的争夺,这种争夺就像中国移动一样,不断地在手机收电话费、短信费,在这上面博弈。但是腾讯不要这个通讯费,我们发微信不要钱,发朋友圈不要钱,发视频不要钱,难道腾讯没成本吗?这一块有很高的成本,但是人家为什么这么做?

  要的就是用我,我们未来也是一样,只要小区的用户用彩之云平台就行,物业管理只不过是和业主接触的连接点。

  现在压根没想挣钱的事,因为我认为一定会有办法能够挣到钱。一定要舍,不舍不可能有得,所以舍掉物业这一块,现在不增加了。

  未来哪个小区、物业公司、管理处、城市做得好,还要减免上缴的利润,要让他有更大的动力做得更好,这才是我们要的。

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