华东院丨安徽地王频出,地王企业囧途何从

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  摘要:2019年上半年,受行业政策、融资环境阶段性宽松,叠加部分市场呈现一波脉冲式上涨行情的影响,房企发展预期向好,助推土地市场价格节节攀升。安徽土拍市场地王频现,拨开迷雾看本质,市场周期加速震荡之下,地王企业该如何自处,是巧妙突围?还是高位站岗?本文通过梳理安徽上半年土拍地王现象,解析地王现象之下的企业发展困局。

  

  2019上半年安徽土地市场热度上升,地王频现

  整体热度上升: 2019年上半年,安徽省宅地供应面积为7512.36万㎡,成交面积为6062.54万㎡,同比分别上涨18.96%、24.17%,成交均价为4782元/㎡,同比小幅上涨3.07%。2019年4月,土拍市场火热,供地面积创2016年以来新高,供求上涨带动成交均价上扬。

  

  典型地王频出: 相比2018年安徽省土地市场流拍不断的冷清状态,2019年上半年土拍市场十分热闹,尤其是皖北地区地王频出。

  

  外来房企首进布局型:企业产品力、品牌营销力将受到挑战

  

  

  

  (一) 弘阳:首进阜阳,未充分了解市场,匆促更改产品线以期平衡高价楼盘

  战略布局阜阳,刷新城市单价地王

  3月11日,弘阳以759万元/亩摘得经开[2018]-111号商住用地,居住用地成交楼面价5692.94元/㎡,成为阜阳楼面价新晋地王。该地块位于城南新区,与融创淮河壹号仅一路相隔,周边在售楼盘天筑郦城房价为8949元/㎡。

  限价挤压利润、未来销售承压

  产品空间受限:阜阳市商品住宅备案的均价原则上不高于同区域、同类型、同品质当月备案均价,短期内突破限价压力很大,产品利润空间受限严重。

  下半年销售承压:阜阳市场已有万达、恒大、宝龙、碧桂园、祥源等知名房企入驻,优质产品众多,所以高价拿地后,弘阳匆促更改产品线,案名公布为颍州弘阳府,主打洋房,以小户型面积段为主,以实现与周边竞争产品的差异化,但产品利润空间有限,未来销售承压。

  (二) 融创:首次布局阜阳,顶豪产品复制能否成功有待验证

  再次刷新楼面价,摘牌阜阳单价地王

  3月11日,融创以单价656万/亩,总价7.08亿元竟得[2018]-111号地块,楼面价4920.49元/㎡,溢价率31.2%,成为阜阳单价地王。该宗地块要求建设15个班的幼儿园,并且配建6000平方米的艺术展馆,该地块邻近万达广场,周边配套较为成熟。

  延续高端路线,高溢价豪宅恐超当地购买能力

  融创一直在走高端居住路线,坚持为入驻城市打造定制化产品,客群对该区域的高品质盘的认可程度有限,产品溢价效果有限,加之3-4月份阜阳土地市场成交火热,项目入市时竞争较大。

  (三) 阳光城:执地王入局,首发优势微弱

  高溢价布局蚌埠,楼面价创新高

  3月21日,阳光城以19.9亿元竞得蚌挂(2019)10号、11号2宗相连地块,楼面价6024.82元/㎡,溢价率85.19%,蚌埠虎山地块还有代建部分,楼面价折合约6500元/㎡,土地成本价已经高过目前蚌埠很多楼盘的房价,周边最贵的在售楼盘-琥珀新天地,房价为9500元/㎡。

  周边热销楼盘林立,价格优势微弱

  2018年,阳光城落子马鞍山进入安徽区域,2019年阳光城在合肥连落两子后,再次进驻蚌埠,该项目周边有中梁·壹号、荣盛华府、荣盛香榭兰庭等热销楼盘,从该项目拿地成本来看,未来开盘不具备价格优势。

  本土房企站位型:品牌资产短缺,企业运营承压

  

  

  

  (一) 新华地产:本土房企择址市中心,高调入驻宣城,未来周边竞争较大

  深耕安徽,摘牌宣城地王

  3月19日,新华地产以单价634万元/亩竞得宣城1811号地块,楼面价5283.33元/㎡,溢价率66.85%,夺下宣城楼面成交价地王,该地块目前处于前期施工中,案名公布为新华御府,展厅将于近期开放,项目位于主城区,附近在售楼盘贝林棠樾湾房价为7600元/㎡。

  区域内待售项目较多,该项目开发周期或被延长

  项目附近汇集了城建世纪阳江、恒大悦澜湾、东方国际、宣城桃花源等多个高品质楼盘,区域库存较大。新华项目地价较高不具备市场竞争优势,区域库存消化之后将是项目入市时机,项目开发周期延长将给企业带来较大的资金压力。

  (二) 中丞地产:首进滁州,连下两子,可能会面临认可度不佳的风险

  布局滁州,刷新高铁新区楼面价

  6月14日,中丞地产分别夺得滁州1号宗地和2号宗地,成交楼面价为3955.01元/㎡,溢价率62.26%,刷新该区域地价,落子城东及高铁新区,项目周边配套齐全,地块较为优质,附近在售楼盘碧桂园公园雅筑房价为6800元/㎡。

  首进新市场,品牌认可度有待验证

  两幅地块均以高价竞得,预计后期项目售价会高于区域内其他在售项目,但滁州境内已有碧桂园、弘阳、正荣等大牌房企,未来滁州市民对中丞地产的认可度可能会极大影响这两个项目的去化速度。

  (三) 安徽宜龙:提前占据大本营核心区位,但区位发展未知,存在潜在风险

  深耕大本营,超前布局潜力区域

  2月22日,安徽宜龙以总价2.43亿元成功竞得安庆经开区火车站旁一宗35.4亩纯居住用地,楼面价达到5726.32元/㎡,未来房价有望破万销售。

  规划落地尚需时日,区域价值有待验证

  该地块位于经开区,虽然安庆市政府立志将经开区打造成为长江中下游有竞争力的一流开发区,目前区域处于规划建设期,产业资源配套尚未完善落地,安徽宜龙能否成功享受政策红利,目前无法预知。

  (四) 万瑞地产:摘牌大本营地王,项目运营存在压力

  刷新六安楼面价,摘牌新地王

  6月6日 ,万瑞地产以6.42亿元竞得六安2019-9号地块,成交楼面价为4476.63元/㎡,溢价率85.5%,破六安楼面价最高纪录,成为新的楼面价地王,附近房价约6500元/㎡。

  市场需求疲软、项目地价高企双重压力将影响项目去化

  市场需求疲软: 2019年上半年,六安商品房成交量呈平稳状态,住宅成交11468套,与2018年上半年19346套相比,减少7800多套,降幅达41%。

  地价高企,竞争优势微弱: 自2011年恒大首入以来,目前已有5个百强房企进驻六安,包含恒大、碧桂园、万达、绿城、新城,市场产品、品牌竞争力加大,地价高企项目无竞争优势。

  总结

  受2019年上半年行业政策、融资环境、市场去化阶段转好影响,企业投资预期向好,部分城市土地市场与住宅成交市场呈现价格走势背离的现象。但随着行业政策、融资环境逐步再次收紧,项目去化回归平稳整体走弱的大趋势下,地王项目的入市预期再次被降低,甚至会影响企业整体运营的效率。

  地王项目是技术性突围还是高位站岗,是每个企业面临的严峻挑战。后续这些“风光一时无两”的高光项目走向何方,是生存?还是毁灭?亿翰将持续追踪,敬请期待……

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