半年销售千亿800亿拿地，世茂房地产激进扩张遭遇调控从紧

作者:李霞

2019年世茂房地产（00813.HK，以下简称“世茂”）恰逢30周年之际，其上半年业绩表现也是不俗。

日前，公布的未经审计的2019年上半年营运数据显示，截至2019年6月30日，世茂上半年累计实现合约销售金额1003.4亿元，同比增长39%，完成年目标2100亿元的47.78%；合约销售面积555.9万平方米，同比增长23%；平均销售价格18048元/平方米，平均销售价格稳步上扬。其中，仅今年6月合约销售额达283.8亿元，平均销售价格18518元/平方米，合约销售金额及平均销售价格均创单月新高。

世茂地产自2017年走出低迷期后，一路高歌猛进，在土地储备上“吃过亏”后，公司吸取教训钟情“激情”拿地，销售追赶同业的同时必然伴随着盈利能力的增长，而且公司连续7年净负债率处在60%以下的低位。不过，公司也面临着营运能力下降，短期偿债能力下降等问题。尤其是近期调控从融资端收紧，从根源遏制房企融资途径，或将对公司长期扩张形成缓冲。

在《环球》杂志和标准排名联合发布《走向绿色建筑大国—2019中国绿色地产指数TOP30报告》中，世茂以11.1的绿色指数位列第21位。

半年800亿拿地背后

随着政策收紧，自2018年房地产行业似乎迎来寒冬，但世茂则在这一年实现合约销售额同比大增近75%，为1761.5亿元，远超1400亿元年销售目标。

进入2019年，世茂依旧高歌，上半年公司合约销售额达到1003.4亿元，同比增长39%。不过，世茂不惜砸83%的销售额“激情”拿地，不禁令人生疑世茂为什么对土地储备如此钟情？

世茂于1994年成立，算是业内起步较早的地产公司，但是合约销售规模晋级千亿还是在2017年才得以实现，当年公司合约销售额达1007.7亿元。而在2017年之前的数十年间，公司销售规模进展缓慢，迟迟都未有大的突破。

2013年至2016年，公司销售规模保持在700亿，而营收增幅也比较微弱，归母净利润呈现震荡上升趋势。

自2017年，公司合同销售增长48%突破千亿，且营收和归母净利才出现明显增长。整体来看，公司营收呈现持续上涨趋势，而归母净利却呈震荡上升趋势，尽管2017年归母净利同比大幅提升，但仍不及2014年。

那究竟是什么导致了2013-2016年世茂持续低迷的呢？

世茂销售规模增长乏力的主要原因在于公司2014-2015年拿地时犹豫不决以及策略失当。

世茂自2013年，便将销售重心由一二线城市，转移至拓展三四线。因三四线城市当时经济发展水平不够，需求薄弱，造成公司大量库存，导致公司销售增长大幅落后于同业。

最后，公司高层认清形势后，2015-2016年两年间进行了战略调整，对三四线城市的去库存化策略后，并积极对一二线城市进行土地补充，才得以追赶同业。2017年公司新增土储直接飙至1060万平方米，且都是在上海、西安、广州等一二线城市。

此后，世茂一直保持“激情”拿地。2018年，世茂分别于深圳、天津、郑州等地新增96块土地，总价值823亿元，总计容面积1615万平方米，其中底价招拍挂、收购、合作占比约48%。进入2019年，仅仅上半年世茂就已经在拿地上花费830亿巨资。

截至2018年，世茂期末土地储备建筑面积为5538万平方米，同比增加15.62%；签约销售面积1069万平方米，同比增加76.40%，显著高于土地储备面积的增幅，导致世茂期末土地储备倍数同比下降34.43%至5.18。·

盈利能力上升，营运能力下降

从低迷期走出来的世茂，2017和2018年各方面均实现了增长，报告期内实现营业收入分别为704.2亿元和855.1亿元，同比增长分别为18.8%和21.4%。其中，2018年物业销售创收809.1亿元，同比增长21.1%；毛利同比上涨25.8%至269.5亿元，毛利率同比增加1.1%至31.5%。

同时，世茂也在同步推进多元化布局。2018年除了地产主业规模持续扩张，世茂酒店、商业、物业及其他收入共46.1亿元，较2017年上升26.9%。

2019年上半年，公司多元业务也频现亮点。其中，世茂自主酒店品牌世茂喜达酒店集团高速扩张，发布旗下最新品牌——凡象ETHOS，成为中国李宁巴黎时装周独家酒店品牌合作伙伴；在商业及主题娱乐方面，引入世界知名文化IP，并在多个城市打造国际级文娱新地标，展现出世茂持续稳健的发展态势。

另外，今年3月世茂与人工智慧企业云知声签署战略合作框架协定，将在商业地产、办公、酒店智慧化硬体开发和住宅全屋智慧化方面进行战略合作，在智慧领域不断拓展，共同推进AI场景应用落地。

而且，在战略布局方面，世茂持续聚焦经济发展水平较高且需求旺盛的“红利区域”，持续深化核心城市群深耕，为有品质的持续增长储备发展动能。

2013年至2017年的五年间，公司去化压力情况不断攀升，“存货/平均预收账款”指标逐年上升，仅5年时间该指标便从2.94攀升至4.74。

2018年，世茂存货1926.90亿元，同比增加591.35亿元，增幅高达44.28%，平均预收账款406.45亿元，同比增加23.13%。存货的激增导致世茂2018年“存货/预收账款”指标数值升至4.74，较2017年的4.05提高17.04%，去化压力进一步上升。

考查公司营运能力的另一指标为预收账款周转率，用来衡量预收账款结转收入的速度。2013年至2017年，世茂的预收账款周转率分别为1.64、1.78、1.80、1.89和2.13，其中2017年世茂的预收账款周转率已经达到行业3/4分位数水平，实现逐年稳步上升。2018年世茂的预收账款周转率为2.10，较2017年有所下降。

综合去化情况及预收账款周转率来看，世茂2018年营运能力整体呈现下降趋势。

杠杆水平处于低位，短期偿债能力下降

截至2018年末，世茂调整后的净负债率已经连续7年维持在60%以下的合理水平，在同业中处于低位。

2018年世茂净负债率为56.57%，同比略微上升0.1个百分点；调整后的资产负债率为68.14%，同比上升3.52个百分点。

无论是在融资渠道还是销售业绩方面，目前大型房企的优势还十分明显。2018年，世茂率行业之先，通过多渠道及创新融资等方式，全年融资成本仅5.8%。

尤其美元债利率优势明显，获得市场好评。7月9日，世茂发布公告称，已成功发行于2026年到期的10亿美元优先票据，票据利率5.60%。此次美元优先票据期限长、利率低，体现了龙头企业融资渠道好、成本低的特点。

另外，今年5月，世茂建设成功获批132亿公司债券。世茂建设为世茂房地产的全资子公司，是其在国内核心的房地产住宅业务运营主体。

7月12日，发改委关于对房地产企业发行外债的通知表明，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务。同时，还需发债房企就债务规模、期限等进行备案登记，对所有房企海外发债加强约束。

随着国内资本市场的变化，房地产融资环境、监管政策和流动资金政策持续收紧，房企海外发债融资渠道的空间大幅收窄，普遍面临融资难问题。不过，凭借自身财务的稳健以及多元化融资渠道的探索，海外融资空间收紧或将不对世茂后续融资产生过大影响。

得益于2018年1374亿元的回款金额，同比增长70.4%，外加多元的融资手段，2018年世茂持有现金充足，报告期末拥有现金495.8亿元，同比增长50.2%，完全可以覆盖400亿元的短期债务。

2018年公司调整后的现金比率同比上升10.7%至0.31，现金较为充足。不过，调整后的速动比率为0.69，同比下降22.5%，为近6年来的最低值，公司短期偿债能力下降。

从长期偿债能力来看，全部债务的偿还主要依赖于资产的逐步变现，因此可以用“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”这一指标来衡量企业的长期偿债能力。2013-2018年该指标分别为0.73、0.79、0.85、0.82、0.79和0.85，2018年为6年来的最高水平，显示公司长期偿债能力一直比较且不断增强。