“京城一哥”首开急了!60亿公司债上路,145亩天府大盘高息举债

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  ◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

  ◎ 编辑 | 密探君

  “房地产,不再成为短期刺激经济的手段。”7月30日,中央政治局会议给出的楼市信号可谓“掷地有声”!

  本周末,《经济观察报》罕见刊发重要社论:房地产“夜壶论”可以休矣!其中,社论提出一个重要论断:“不短刺经“是对现实的洞察,也是变局的明证——大开发时代终结,行业拐点已然出现。

  

  在”拐点“面前,房地产融资”首当其冲“。其实,6月份在陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清痛陈“房地产过度融资”及后果问题,即不仅挤占其他产业融资,助涨房地产投资及泡沫化等。

  7月以来,中大型房企的融资成本急剧飙涨,作为重要融资通道的地产公司债,现在却绝大多数被堵,境外美元债的年息率相比年前已上浮了数个百分点!大量房企资金链“紧绷”,更多重担压在销售回款上,但从最新数据看,前7个月头部房企销售额集体下滑。

  尽管房企资金环境持续恶化,一些大型房企仍抱着试试看的态度试图“闯关”,尤其是夹在头部房企和小型房企之间的中型房企,目前滋味应该最难受些。

  8月2日,“京城一哥”首开股份60亿元公司债融资计划已获得上交所正式“受理”,距离该房企公告披露该融资计划已过去整整1个月,融资目的主要是“借新还旧”等。

  

  经查证,首开股份上次获批同为60亿元融资额度的公司债计划,还是2018年5月,但今非昔比!昔日房企公司债大门敞开,如今却极为严格,审核流程明显拉长。

  实际上,首开股份资金链确实较为紧张,从上个月初对外披露60亿元公司债计划公告来看,罗列大量数据资料,很重要的一点就是不断向投资人及监管层阐述其规模大发展良好渴求资金,发债计划理所应当。

  2019年1季度末,首开股份账面现金250亿元(2018年底约327亿元),短期负债约8.88亿元(与2018年相同),一年内到期有息负债374.5亿元(2018年底约351.1亿元),很显然,从财务数据看,账上现金不足以覆盖短债偿还。

  对于绝大多数房企来说,从出生那天起,要想驰骋于房地产江湖,这是一门必须要练就的财技,但感觉就像“走钢丝”。

  几周前,证券市场周刊刊文《首开股份千亿负债干了啥》,对其逾千亿举债仅换来2018年千亿销售规模提出资金效率等诸多疑问。首开股份迅疾做出官方回应,坦言公司净负债率确实在行业中较高,优化债务机构将是未来重点要解决的。从措辞看,降低负债率迫在眉睫。

  

  今年1-6月,首开股份累计实现销售403.9亿元,同比增幅约31%,同期拿地耗资147亿元,同比增幅53%,拿地额占销售额的36.3%,拿地均价9912元/平方米,同比下降48.3%。

  此前,首开股份曾提出2019年销售目标是1010亿元,按目前进度看上半年仅完成40%。无论是否存业绩压力,前不久首开股份更换了总经理一职。

  从券商数据看,2019年以来,首开股份的销售增速在4月份后一路下滑。7月数据暂未披露,但从地产机构数据看,房企销售增速整体下滑已成定局。

  

  作为千亿扩张路上的首开股份,本身资金链已经紧绷,年内已斥巨资拿了地且较为积极,同时拿地后开发投资更需要庞大资金投入,旗下开发项目众多,所以急需合作开发,减少资金分担量。

  

  近日,某交易所正在公开征集“成都首开晟泰置业”50%股权比例的资本增资需求,需要资本金不低于1062万元。据悉,这家项目公司就是首开股份的全资子公司,去年底曾斥28.7亿元摘得成都天府新区TF(07/05)2018-30号项目,占地145亩,成交楼面价9902元/平方米。

  密探君查证,首开股份最早进驻成都是在2016年,当时一举摘得金牛区营门口176亩地,在当时乃至今天看来,已经是非常大的地块。不久,首开引入龙湖作为合作伙伴。

  就首开股份来说,除了自己拿地引入外援之外,其他房企拿地后也愿意拉首开入伙,比如首开龙湖景粼玖序,毕竟这是一家北京国资委所属的京城房企,融资相对会方便一些。

  据密探君了解,首开股份成都天府新区TF(07/05)2018-30号项目,目前已定案名“首开天府中央公园”,听这个名字就感觉非同一般。作为项目开发商的成都首开晟泰置业,目前从财务数据看,非常急需资金撬动开发。

  

  截至今年6月底,成都首开晟泰置业总资产31.1亿元,净资产近905万元,总债务31亿元,不难看出已超负荷运行,即便引入新的股东,也得仰仗预期持续向好的销售回款做“兜底”!

  资料透露,截至2019年2月28日,成都首开晟泰置业尚欠首开股份本金6.97亿元,按年利率18%标准计息。2019年3月1日至6月30日,该融资方再次向其举债8.95亿元,按年利率18%标准计息。令人吃惊的是,项目公司向股东举债,年息率竟然高达18%,比向信托融资还猛得多!

  从更多资料看,即便引入新的股东,首开股份要在三人组成的董事会中占2席,且操盘手也由其提名产生,公司管理延用首开项目管理体系,按其开发审批流程和操作标准开发。这说明与以往的“无为而治”不同,首开这回要自己说了算。

  

  “首开天府中央公园”作为首开股份在城南一号项目,目前展厅已对外开放,暂未拿预售证,周边区域价格在15000-20000元/平方米左右。后续进展,密探君将持续关注。

  来源:地产密探

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