轮回何时休!扬州这家央企物业与业主冲突“来龙去脉”

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  出行困扰中的“橡树湾”。

  仿佛一场轮回!

  去年6月“橡树湾违规售卖人防车位”引发的业主与物业之间的冲突事件,犹在眼前。一年之后,橡树湾小区业主与物业的对立场面再次上演,并已延绵一月之久。

  

  聊天内容。业主供图

  骄阳似火的七月,扬州橡树湾小区业主出行成为“大难题”,超过1500户的小区,原本就仅有南门出入口及东门出口,频繁发生的“出口被堵”及车辆碰擦,让小区出行乱成一锅“粥”。业主苦不堪言,“感觉物业这次是‘死猪不怕开水烫’,强硬拦车收费,针对业主诉求拒绝沟通。”

  

  “润物耕心”知易行难

  

  谁在堵门?

  8月第一天上午,橡树湾业主发来的聊天截图显示,橡树湾东门、南门都被堵,抱怨之余甚至有业主赌气“不让我们舒服,也不让他们舒服。”

  

  聊天内容。业主供图

  据了解,持续近一个月的双方冲突,依旧是去年问题的延续。物业认为,对未交管理费的车辆收取“临时停放费”手续完备,所以执行意志坚决。而业主则是对于物业“竭泽而渔”、“侵占业主共有财产”、“只管收费不解决事”以及“反客为主”的态度甚为不满。

  有业主表示,这一个月以来,已经快被逼疯了。“每天起床第一件事,是从群里了解哪个门可以走,遇上两个出口不通,就得在地下车库绕上一大圈,从南门入口坡道逆行驶出。”有些业主,为了避免麻烦,则换上小电动“绿色出行”。

  到底谁在堵门?物业与业主也是“各执一词”。物业觉得,业主不交钱就用车堵门;业主则认为,不是不想交钱,但是起码要懂得沟通与尊重,并不是物业“想干什么就干什么”、“想收多少就收多少”,现在所有能收的钱都收尽了,对于业主诉求、业主权益却置若罔闻,甚至侵占业主共有资产 ——

  1、冲突延续,收取临时停车费态度强硬;

  尽管没有出现去年“保安用身体挡车收费”的极端方式出现,但据业主表述,只要业主出门拒绝缴纳,物业就会采取“消耗战术”,不管不问不沟通,车主离开后有时会用准备好的简易拖车设备拖到小区路面。

  去年“保安以身挡车收费”冲突现场。
“不管是物业费还是停车管理费,物业基本不会提前沟通。以前还有个所谓的“楼栋管家”,现在已经几年没有看到人了。他们的收费方式,就是发律师函、拦车收钱。业主难道没有事做,难道想停在门口?实在是咽不下这口气。”
2、以长约违规售卖人防车位,埋下祸根;

  扬州电视台《关注》报道。

  去年冲突的导火线,是华润置地“以二十年长约形式”售卖使用权属于全体业主的大量人防车位。而根据江苏省政府办公厅下发的《关于加强人防工程维护管理工作的意见》,明确依法配建的人防工程停车位一律不得出售、附赠或长期出租超过3年,尤其是2013年5月后违规的一律要求限期纠正,并补缴费用。

  3、墙砖频坠落,物业以钢钉固定“糊弄”;

  

  瓷砖坠落散落一地。

  近期,橡树湾小区频频出现墙砖坠落事件,据业主反馈,涉及一期的1、2、3、4、5等楼栋,楼栋大厅的问题最为严重,所幸尚未造成人员受伤。

  对此,物业也仅对部分区域用钉子进行加固,且并未对业主有任何安全提醒和后续处理的说明。业主置疑,这种雷人的加固方式,不仅让业主换上“密集恐惧症”,解决不了问题,钢钉钉进瓷砖的交界处后,瓷砖的炸瓷和松动会更加严重。

  

  

  聊天内容。业主供图
4、“裙带关系”,撑起“反客为主”的底气;

  在一位业主提供的视频中可以看到,在面对业主关于房屋维修等投诉时,物业工作人员对前来调解的警员解释,“虽然都叫华润,但是我们是两个独立的公司。房屋维修的问题去找开发商,跟我们没关系,如果需要我们帮忙,我们可以帮忙联系。”

  据业主反映,物业继承了所有开发商掌握的资源,由于没有业委会,所以关于共有产权资产的处置,物业及开发商相互配合,手续从来不是问题。

  但令人难以想象的是,放眼全扬州手中掌握的优质资源可以位居前列的“华润物业”,2018年却告知业主“亏损了200万元”。

  

  物业亏损?

  

  根据小区业主提供的物业公示的“2018年度物业收支”,当年物业总收入约为439万,支出高达653万,亏损金额高达214万。

  

  物业公示。业主供图

  业主置疑,公示部分条目过粗,很难令人信服。尤其是坐拥的放之扬州数一数二的法式宫廷会所,曾经作为陈小春参演的《非凡英雄》“中华民国财政部”取景地,风光无限。

  

  《非凡英雄》剧照。

  而如今,全体业主所有的会所却成了物业的“私产”,用于自用、租用及闲置,一楼卫生间更加污秽不堪。据了解,会所一楼西侧除了一家世纪联华超市、洗衣中心以及闲置已久的“菜大妈蔬菜直销店”其余部分为物业使用,东侧则开了生鲜超市、棋牌室以及一家菜鸟驿站。

  

  

  

  

  会所二楼东侧则全部为物业办公区域,原本西侧业主活动场所,则被完全隔成了“何桥社区工作站”及“青松健身俱乐部”的办公场所。

  

  

  “有破碎品 请勿入内”成幌子。

  从标注“有破碎品 请勿入内”的围挡缝隙穿过,发现“别有洞天”,原本宽敞的活动空间竟然被隔成了两间显然正在使用的办公室。原本业主的台球桌、桌上足球被丢弃角落,仅存的乒乓球桌则被放到了二楼中间。

  

  

  业主质疑划割办公室有“违建”嫌疑。

  

  社区工作站(原业主影音室)。

  而会所中原本规划的“影音室”也已经成为何桥社区工作站办公场所,有业主则质疑,“社区工作站占用业主影音室,程序是否合规,且办公环境奢华程度是否已逾越规定也待明确。”另一侧开发商承诺的“知造书局”则在小区交付后成为物业会议室,常年大门紧闭。

  除此以外,从大门道闸、路锥,到地下车库墙面,到遍及每一个电梯的电梯电视、电梯墙壁,都是广告位。

  

  

  

  满目皆是广告位。

  有业主表示,物业曾答复“广告及租金收入为0”时表示,因为没有新产生租金所以为0。而在2018年公示材料中,并不清楚这部分收入归类,唯一可能被列入的也仅有“公有资源经营收入”一栏,16万多的总金额,也实在难以匹配如此多的用房租赁及广告租赁。

  而在支出部分,人员工资占大头,此外近30万的行政办公成本、40万的其他费用,由于没有细项,所以也不清楚具体内容。

  对此,网易态度君于8月1日拨打了华润橡树湾物业客服电话进行核实,接线客服对于业主投诉脱口而出,“这是没有买车位的业主不想交钱。”不过随后未等完整问完就表示,“晚点领导再回复。”截止发稿时为止,四天时间也未得到“该物业领导”的回复。

  

  科技物业?

  

  也有业主提出,物业最近将名字改成了“华润物业科技”。据查询,总部位于深圳的华润物业服务有限公司在2017年11月3日,在其名称中加入了“科技”二字。
不少橡树湾业主则觉得新增的“科技”一词,颇具反讽意味。
“感谢央企华润置地,在扬州打造橡树湾项目,尤其是能打造如此高端的公共会所,以及郁郁葱葱的小区高大林木。”业主李先生表示,“停车道闸系统、可视门禁系统都是央企品质,可惜后期维护的物业软件太差,糟蹋了这么好的硬件。”
据李先生介绍,原本道闸系统录入业主车牌用以区分外来人员,而如今道闸仅仅是收费的道具,一到下班时间,唯一入口经常道闸高企,而仅仅在出口进行收费放行,小区停车场成了“公共停车场”,何来安全可言?
而行人道闸及可视门禁系统,则更是暴殄天物。作为已经入住多年的小区,橡树湾小区行人道闸支持手机扫码进出,可至今没有享受过“科技”带来的便利。而业主高价购买的施耐德可视门禁,更加沦为无法打开的“摆设”。
李先生表示,对此他与物业客服倡议多次,不过没有任何回音。
有其他业主表示,地下一层电动车库此前经常发生盗窃事件,“报物业后被告知查监控后,往往不了了之”。而就在8月3日晚间,有业主目睹一群年青人在5栋前空地集结,随后有人从东侧围墙翻入隔壁加油站区域,“而在50米外东门,保安正坐在门口纳凉,显然围墙所谓电网、监控几乎只是摆设。”

  

  冲突何去何从

  2018年扬州市房管局正式发布《扬州市区物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》,首创市区物业服务行业“信用红黑榜”。在2019年上半年公布的首个“信用红黑榜”中,央企旗下华润置地(北京)物业管理有限责任公司登上“黑榜”,在参加信用评价的253家物业企业中,位列倒数第六,在最高“5A”的信用评级中仅仅获得最低的“1A”(60分以下)。
由业主质疑,橡树湾物业所有的收费都是按照“7星”标准收取,“如今显然达不到顶级,姑且不谈其他收费的程序及标准合理性,光常年缴纳的物业费收取的基础都已经发生变更,会降星收取,知耻后勇吗?显然不会”

  

  根据办法规定,作为惩罚,凡是列入黑名单的物业服务企业,两年内不得在本市参加招投标。据了解,在被官方列入黑名单之前,华润物业曾参与“万豪西花苑”的物业招标,不过被业委会放弃。

  由于华润置地(北京)物业管理有限公司作为华润物业分公司,只服务橡树湾等住宅产品线,所以华润置地在扬州即将开业的首个商业项目“万象汇”会选用其商业物业子公司。短期来看,橡树湾小区也是该物业公司唯一的依靠。

  “其实我们也希望物业公司能在扬州开疆辟土,也不至于到今天,楼道灯坏了报了好久不修,物业回复南京公司没有批。”有业主理性分析,“物业能多点沟通,多点服务的态度,根本不至于发展到今天这个地步。虽然说可以换物业,但我们也不敢贸贸然去做,谁能保证换了下一个会更好呢!毕竟,换物业太远,业委会成立又阻碍重重。”

  据了解,橡树湾业委会在去年年中被提上议事日程,社区等各方也曾参与其中,也曾推选出楼栋长。尽管社区在橡树湾会所办公,但不知何原因,导致如今业委会成立“石沉大海”。

  

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