二季度商业地产投资放缓

投资者多处于观望状态

香港, 2019年7月26日 —— 根据戴德梁行最新发布《大中华区资本市场快讯》，二季度中国内地商业地产交易总额同比下降19%至人民币402亿人民币。不过在一季度活跃市场的推动下，今年上半年交易总额较去年同期仍上涨3.3%，总计达1,258亿人民币。

大中华区大宗交易季度投资额

数据来源：戴德梁行研究部

值得一提的是新加坡资本在过去的18个月里已累计在内地投资了近435亿人民币的物业资产，远高于过去10年的平均值（约50亿人民币）。另外，香港、美国和加拿大的投资者在过去一年里也表现活跃。

戴德梁行大中华区资本市场部主管李志荣 称：“尽管二季度投资额放缓，市场中仍有不少资金充足的买家正在积极找寻和等待合适的投资时机。目前我们观察到买卖双方在价格上仍有约10至20%的落差，造成交易谈判时间的延长。不过随着市场上可售物业的不断增加，预计价格将在下半年有所松动。目前收益率正处于历史低点，短期内资产价格的下调预计也将促使收益率回升。 另外，许多大型外资机构型买家正瞄准一线城市核心优质物业，然而目前此类型的可售资产仍十分匮乏。一旦市场上有可售的高标的优质物业或大型资产包，势必将促进投资额再次回升。”

戴德梁行亚太区研究部主管林荣杰 提到：“对于许多市场参与者来说今年上半年可谓充满挑战。在中美贸易摩擦的持续笼罩下，即使二季度市场吸纳量有所回升，但整个上半年仍处于低位。我们预计2019 年下半年市场需求相比往年也仍将有所放缓。然而，国内经济目前展现出强大韧性，一系列刺激政策的出台也已取得了一定积极效果。”

较乐观的是二线城市投资交易额有明显上升。二季度天津和成都两地均录得大规模零售地产投资，分别达79亿人民币及22亿人民币。除了近期ARA联手中金收购了位于成都的商业中心晶融汇外，黑石也将在今年完成对塔博曼熙地港购物中心资产包的收购。该资产包内总计涵盖3宗零售物业，其中两座位于西安和郑州。

戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐 表示: “得益于当地人口及可支配收入的快速增长，二线城市核心地区的购物中心不断吸引国内外投资者的目光。同时，物流地产以较高的投资回报率以及新建用地的相对紧缺而持续受到投资者的追捧。”

近期的物流大宗交易包括工商银行斥资约7.6亿人民币收购了宇培位于沈阳、无锡和郑州的3座物流园区。电商巨头京东近日联合新加坡政府投资公司GIC共同成立了近48亿人民币的物流地产基金。该地产基金将会在今年底完成京东近109亿人民币（包括借贷）物流地产的收购。

陈妍斐 称，“越来越多的地方政府开始向物流开发用地实施最低纳税要求，当前已在上海、南京、苏州和杭州等城市实施，这意味着未来业主可能需要花更多的时间挑选租户，以达到税收要求。”

林荣杰 表示，“如果贸易摩擦没有进一步升级，我们预计外资将继续活跃于国内商业地产投资市场。长期看来，中国庞大的地产市场规模，以及多样化的城市、物业类型将持续吸引投资者的目光。”

据牛津经济研究院数据显示，在2019至2021年期间，中国一线城市预计将会新增共120万个就业岗位，其中大部分增长将来自于服务业。这势必会带来大量对优质写字楼的需求，带动投资者兴趣增长。

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