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汇率破7!地产美元债,大限将至!楼市超级利空来了

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  汇率已破7, CNY是在岸,CNH是离岸, 双双破7。上一次 人民币兑美元于 7, 是2008年3月, 至今已11年零5个月。 接下来的问题是:会不会破7.5?还是,也或者 什么时候会破7.5?

  对于完全仰仗M2节节高开的楼市泡沫来说,既然已破7,是不是(更)应该保7.5? 若是要保7.5,则M2的增幅至少要与美元保持同步。

  如图,据美联储数据,当前最新 美元M2 数据所截止日期是2019年7月22日,为14.8817万亿美元,而2018年7月23日美元M2为14.159万亿美元。 一年时间增幅是5.1%。 假设由于美联储已停止缩表,且美元利率已下调至2-2.25%,而且9月FOMC之前若某金发男子,再度发推引发全球股市震荡,美联储9月的FOMC极有可能会再度降息(注意先后顺序:美国经济强劲,美联储无需降息,除非某人发推)。假设美元M2增速会放量到6%。

  汇率保7.5,就意味着 人民币M2 的增幅应该控制在8%以内。最近的数据是192/177=108.47%。 从8.47%降至8%,将是减少0.47%;降至6%,将是减少2.47%。

  汇率若是失守7.5,它就像沪指击穿2900,直奔2800,汇率下一个支撑在8。 若是破8,则它将是全球Currency War(货币战争), 将引发东亚地区的连锁货币贬值。 给亢奋的某金发男子,一个持续发推的冲动。

  土耳其里拉,2008年时是1.2里拉兑换1美元,(当时)非常坚挺,现已贬值到5.6里拉兑1美元。2018年土耳其为了保里拉汇率,曾将里拉利率上调到24%,现已降息至19.75%。

  前一段时间有新闻:又一个国家撑不住了,降息425个基点。那是土耳其从24%的利率,下调到19.75%。

  金融市场的规律,具有全球适用性。一般情况下,利空会导致股市下跌;利多导致股市上涨。 根据土耳其经验:加息可以稳汇率。

  对于楼市来说:左边扇,是左耳光;右边扇,是右耳光。 都疼!

  地产美元债,利息高。 如网上文章截图,多家地产公司美元债利率超10%,甚至有15%。

  汇率若是7.48 ,则相比6.9时, 换汇成本将提高8.4%。

  地产美元债的起因,如图,在美联储2015年12月首次加息之前, 2009.01-2015.12 ,美元利率接近零 ,且 美元是市场经济 ,有美元愿借,国内房企就能借, 有本事可以大量借 ,进而举牌高价拿地时底气十足。 想当年,国内借不到钱,可以借美元嘛! 举牌高价疯狂拿地,抢到就是赚到! 房价就是这么:被它们拉高面粉,拉涨面包,联合炒房客年年涨。

  然后,美联储加息缩表了。考虑到当前国内地产债的利率,仅为地产美元债利率的一半(如截图,越秀地产20亿公司债券确定票面利率最低为3.85%), 可以推测:房企一直借新美元债,还旧美元债,利滚利,美元债务不断攀升。

  对于房企来说,超级利空有三:

  1)汇率保7.5,则M2增速将放缓,这些年的泡沫化房价,已提前释放了未来几年的M2涨幅,房价势必会回落。 一套房换的人民币要变少了。

  2)汇率超7.5方向挺进,房企将来还美元债时, 换汇成本增加。

  3)因担心违约,海外美元持有人,购买新发行地产美元债的意愿将下降。 美元融资困难。

  现在,就看今明两年,哪家房企的地产美元债:违约。然后,资质差的都借不到新美元,还旧美元,集体:逼宫。 雷一暴一大片。

  今年上半年,深圳出口7571.4亿元,按照早前6.9的汇率计算是:1097亿美元。

  今年1-7月,越南出口1451.3亿美元 ,7月出口226亿美元。 1-6月 越南出口1225亿美元, 比深圳高128亿美元。

  今明两年,若是 出口低迷 ,顺差减少,则房企的地产美元债, 违约概率更大。

  国内的地产债务,已经有违约的风向在吹 。违约多了,持有人民币的人,也不愿意借给它们。

  房企违约后重组破产多了, 法拍房就多了 ,这房价承压后, 投资客需求就蒸发了。

  我国一二线房价,长期脱离普通打工家庭的(6个钱包加持后)购买力,楼盘的销量非常倚重投资客。 房价回落,谁还去投资亏钱? 这一波需求没了,楼盘更难卖。

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