禹洲地产总负债936亿剧增50% 毛利率31%跌至上市十年最低值

长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

自诩“规模、利润、风险”三驾马车平衡术良好把握的禹洲地产(01628.HK)2018年规模与利润双双不达标，越来越难在规模和利润之间做出平衡。

长江商报记者梳理其年报显示，截至2018年12月31日，禹洲地产实现560.03亿元销售额，完成全年销售目标的93%，成为了2018年里为数不多没有完成年度目标的房企。

素以高利润见长而被业内称为“小中海”的禹洲地产，利润也出现下滑。数据显示，2018年，禹洲地产实现毛利74亿元，同比降低2.8%，而2017年企业的毛利为76.83亿元，同比增长54.93%；毛利率也出现较大幅度下滑，由2017年的35.4%跌至30.72%，是2009年上市以来的最低值。

长江商报记者还注意到，禹洲地产经过了23年的发展，如今才不到600亿规模，2015年-2017年，禹洲地产销售额分别为140亿、232亿元、403.6亿，与同梯队房企的差距越来越大。规模增速缓慢，债务压力却不小。2014年-2018年资产负债率一直徘徊在80%上下，分别为75.97%、80.62%、83.05%、78.17%、81.38%。

财报显示，截至2018年年底，禹洲地产总营收为243亿，毛利润74亿，现金及现金等价物和受限制现金约292亿，现金比率约45%；而借款方面，借款总额436亿，同比上升58%，其中，39亿元借款须在一年内偿还，28亿借款在1-2年内偿还，2019年有近70亿的偿债压力。

业绩不达标利润下降

1994年12月8日，禹洲地产成立，秉承“大禹治水，荒漠成洲”的精神，走上房地产的拓荒之路。2009年11月，禹洲地产在香港联交所成功上市。

2018年，禹洲地产的销售目标为600亿元，从实际完成任务来看，禹洲地产的年度合约销售额仅为560.285亿元，距离年度600亿元的销售目标相差近40亿元，年度增长率降至38.9%。

这也是禹洲地产自2009年上市以来，以及继2015-2017连续三年超额完成年度目标之后，第一次未能实现年度销售任务。

利润也出现了下滑。2018年，禹洲地产毛利约为74.67亿元，同比下降2.81%；毛利率为30.72%，同比下降4.68个百分点。

事实上，2009年上市以来，禹洲地产一直保持着30%以上的毛利率及12%以上的净利润率。2014年-2018年上半年，禹洲地产的毛利率分别为36.3%、35.75%、36.27%、35.4%、31.53%。2018年算是近年跌幅最大、表现最差的一年。达到2009年上市以来的最低值。

禹洲地产董事局主席林龙安给出的解释是，“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市，而2018年长三角是限价最严厉的地方，因此，禹洲去年把差不多90亿元的土地货值往后推了”。

申万宏源表示，禹洲地产2018年实现合约销售560亿元，虽然同比增长39%，但与公司年初定下的600亿元销售目标相比仍有一定差距，且与2016年和2017年的增速66%和74%相比亦显逊色。原因主要是公司项目比较集中的一二线城市，在去年表现不佳，令市场对其执行力开始有所担心。

据了解，禹洲地产给自己设定的2019年合约销售目标是670亿元，林龙安还曾提出“2020年冲刺千亿”的计划。2019年以来，禹洲地产的业绩稳定增长，公司近期发布的未经审核营运数据公告显示，前6个月合约销售金额为284.74亿元，同比上升32.47%。照此推算，在2020年如期交卷“千亿”，增长率必须不低于49.25%。

高溢价拿地

而加速拿地体现了禹洲地产对于规模扩张的急迫性。中指研究院发布的数据显示，2019年前6个月禹洲地产拿地金额为193亿元，在所有房地产企业中排第27位，而上年同期排在50名开外。

林龙安在出席2018年度业绩发布时曾表示，2019年拿地总预算约400亿。以此计算，禹洲地产下半年的拿地可能仍然维持一个较快的节奏。

值得注意的是，今年禹州地产拿下不少高溢出价地块，3月21日，禹洲地产27.3亿摘得安徽合肥包河区S1901地块，溢价率121%；5月16日，禹洲地产6亿摘成都锦江区三圣乡华新村一宗24亩宅地，溢价率134%，该地块一度被当地媒体封为成都“新地王”。

未来，禹洲地产表示将通过多种方式继续增加在大湾区的土地储备，包括公开的招拍挂、与当地开发商合作，此外还成立了城市更新小组来推动旧改项目的获取。

另一方面，引入华侨城(亚洲)作为二股东也将成为禹洲地产获取土地的重要方式。3月26日，禹洲地产将中山项目的21%股权出售给了华侨城(亚洲)。

对于在土地市场的活跃，禹州地产强调“在拿地方面继续保持审慎，积极而不激进地补充优质土储，同时，力争杠杆率保持在合理、可控范围内”。禹洲地产还表示，公司会继续保持“三驾马车”(利润、规模、风险)的平衡发展，向千亿目标冲刺。

值得注意的是，近期融资环境收紧，近三百家中小房企倒闭，房企不得不高息融资缓解资金压力，禹州地产也不例外。

4月4日，禹洲地产发布公告称，间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司第一期公司债券发行已完成，发行规模为35亿元。债券的两个品种发行规模分别为人民币20亿元和15亿元，票面利率分别为6.5%和7.5%。对于债券用途，禹洲地产表示将用作偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

此前1-2月，禹洲连续发行了3笔各5亿美元的优先票据，折合人民币逾百亿，票面利率均在8.5%以上。

财经评论员严跃进表示，优先票据的发行，说明企业在融资方面有较好的导向，这进一步体现了企业较好的资信状况。从融资的用途来说，为现有债务的再融资，是所谓的“发新债偿旧债”。尤其是从4月份债券工具看，利率成本已经降低，这也利好把控成本。后续对于企业来说，融资工作可以继续开展，同时也要注重项目运作，因为融资过于频繁，给投资者会留下资金方面有压力的印象。

克而瑞统计显示，截至2018年末，禹洲地产加权平均融资成本为7.23%，较2017年上升1.21个百分点。2019年，禹洲的境外融资进一步加速，以较高的成本发行美元债进行再融资，融资成本走高。克而瑞认为，企业高息融资虽然可以在一定程度上缓解资金压力，但势必对未来的经营利润率带来负面影响。

严跃进指出，拿地等成本上升，一方面说明相对来说拿地渴求很大，另一方面也需要看到，未来部分高价土地会往往形成很多新的成本，所以这方面也是需要注意的，尤其是今年下半年要防范资金方面的压力。

总负债增加50%

长江商报记者还注意到，禹州地产经过了23年的发展，如今才不到600亿规模，2015年-2017年，禹州地产销售额140亿、232亿元、403.6亿，与同梯队房企的差距越来越大。

规模增速缓慢，债务压力却不小。2014年-2018年资产负债率一直徘徊在80%上下，分别为75.97%、80.62%、83.05%、78.17%、81.38%。

财报显示，截至2018年年底，禹洲总营收为243亿，毛利润74亿，现金及现金等价物和受限制现金约292亿，现金比率约45%；而借款方面，借款总额436亿，同比上升58%，其中，39亿元借款须在一年内偿还，28亿借款在1-2年内偿还，也就是说，2019年禹洲有近70亿的偿债压力。

事实上，禹洲近几年的负债率也居高不下。财报显示，截至2018年底，禹洲地产总负债936亿元，同比去年增加49.9%；其中流动负债645亿元，流动负债率68.9%，同比增加34.3%。

申万宏源表示，禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右，而外债占比则从30%升至45%。申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性，目标价为4.22港元，较禹洲地产7月17日3.86港元的收盘价有9.3%的上行空间。

申万宏源在研报中提到，禹洲地产自去年合约销售未能达标后，着手于内部人员调整和架构改革，但仍然激进的扩张目标及支撑此策略的杠杆提升所带来的风险未能消除。

对于申万宏源的这份研报，禹洲地产曾公开回应称：“该机构下调了其覆盖的所有内房股评级(除两家央企华润置地及保利地产)，我们是目前为止最后作调整的一家。”

严跃进向长江商报记者表示，高杠杆风险在于两点，包括企业自身的债务压力和外部的各类监管压力。从实际情况看，高杠杆的企业需要在近期积极降价促销，进而形成更好的资金回笼模式。