城镇化红利不再,大涨成为历史

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  文丨迁延

  01 逆水行舟的币圈大佬

  90后的孙宇晨一战成名,以创纪录3000万天价拍下了巴菲特的午餐,并扬言要修正巴菲特对加密货币的偏见。

  别人都是花钱听巴菲特授课,币圈大佬却是花钱让巴菲特听课。

  这场自掏腰包去传道授业的“功(营)德(销)”被消费了一个月,历经多次变卦后最终还是取消了。估计巴老爷子也被整懵圈了,20多年来没有吃过这么难吃到的饭。

  事实上,据财新报道,孙宇晨一年前就上了边控的名单。目前,国家互联网金融风险转向整治小组办公室已就孙宇晨涉嫌非法集资、洗钱、涉黄、涉赌等问题,建议公安机关对其立案。

  国家倾向于禁止任何对金融体系构成威胁的行为,打压加密币的态度从未放松。

  孙宇晨对加密货币的过度营销,就像是不顾告诫的逆水行舟,被查乃咎由自取。

  除了货币市场,楼市也是如此,在相对取决于政策的市场中,高层的态度更是有重要的参考价值。

  02 黄奇帆的楼市预测

  退休的高层大佬是真的敢说。

  原重庆市长、全国人民代表大会财政经济委员黄奇帆,被称为最懂经济的市长,任内成功实现了重庆的房价平稳。房地产业内,经常借鉴参考他的判断。

  本次在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上,一上来黄奇帆就对地产大环境直言不讳:

  我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

  中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

  给出这种判断的理由,一是城市化率增长放慢,已接近拐点。二是旧城改造总量减少。三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。四是住房质量提高,住宅30年左右的安全标准提升到了至少70年。

  也就是说,这四个因素的叠加,会让需求端有显著的萎缩。伴随着城镇高速发展阶段,产生了地产的黄金十年,而随着该阶段的结束,黄金十年的盛景将难以再现。

  地产萎缩这个前提确定,接下来,黄奇帆也对未来发展的热点和房价走势作出判断:

  在今后的十几年,房地产开发不再是四处开花、全面开花,而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

  他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去

  中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。

  到这里可以给黄奇帆的论调划重点了:

  一,未来的房地产将是属于中心区域城市的结构性行情。

  二,全国的整体房价平均增长率小于5%。

  直观感受,是肯定了热点区域的结构行情。

  言外之意,其实是在对非热点区域城市地产发出了警告。

  03 此消彼长只因存量博弈下的你争我夺

  把黄奇帆的两个重点论调看做两个限定性条件:

  1.热点、非热点区域之间的行情分化2.全国房价年均增长≤5%

  行情分化的情况下,可以简单看做

  全国年均增长=(热点区域年均增长+非热点区域年均增长)/2

  如果等式左边全国年均增长为4%。我们试着代入一个假设值,热点区域年均增长8%,那么非热点区域的年均增长就成0%了。

  全国房价年均增长就那么点,热点区域房价年均增长越高,非热点区域的房价增长率自然就得越低,唯有如此才能把这个等式配平。

  在这行情分化加大的趋势下,热点区域与非热点区域的地产发展注定是此消彼长

  黄奇帆的论调是有依据的,这种此消彼长的原因,就是存量博弈下各城市的你争我夺,尤其是对人口。

  

  全国地级市以上的行政区划共有338个,而去年有明显人口增量的城市大概只有20几个,其中更是40%以上的人口增量,集中在前五个净流入城市(北上执行严控人口,导致相关数据无参考意义)。

  人口低速增长的话题,基本无人不知,我就不再此举证了。但毫无疑问,正是人口红利消失,难以使得如此众多的城市拥有人口的净流入。

  过去一两年,各城市之间对人口这个宝贵资源你争我夺,有的靠产业,有的靠政策,有的靠的是网红的城市形象,甚至像西安搞得“运动”式拉人成果也很显著,总之,各城市的你争我夺各有神通。

  这就是黄奇帆看好热点区域的理论支撑——区域有人口大量流入。三线以下城市数量众多,身在都市圈的幸运儿毕竟是少数,他们的大部分都缺少人口净流入。人都没有,还涨个鬼,选择这些非热点区域的资金,未来将是九死一生。

  这时候是不是该有专家反驳,任志强都说城镇化支撑房价二十年。房价上涨的因素又不是只有人口红利,即便人口红利消失,但是还有城镇化。

  非热点区域的三线以下城市有大量农民进城,城镇化甚至有更大的空间。

  这个观点,怎么说呢。

  俩字,没戏。

  04 三四线的城镇化红利成色不足

  

  2018年,中国的城镇化率达到了59%,查阅资料显示,欧盟整体城镇化率为75%。

  有专家表示,我国城镇化离发达国家还有15个点的差距,我们国家的城镇化还有十几二十年的路要走,参考国外,城镇化的推进还能挺房价二十年。

  城镇化这个红利真的被黄奇帆遗漏了吗?

  从国外和国内的情况来看,城镇化确有推动房价,不过数据好像是这么个数据,但是现阶段的国内社会现状与国外相比。委实并不相同。生搬硬套得出的观点经不住推敲。

  先不说以我国的13.9亿人口,能否一定达到只有5.1亿人口的欧盟城镇化级别,只谈谈实际国情。

  大家都知道城镇化是要农村人口进城,而现阶段,能去城里讨生活的中青年其实早就去了。现在去农村走走,所见所遇都是留守老人为主,这些留守群体中的大部分,没能力也没经济条件去城镇。

  即便江浙地区有新乡村建设,搞拆迁安置,也往往是安置在附近镇上,农村拆迁补偿也不足以让他们去城市买房生活。有些家境殷实的留守老人,这一轮上涨让他们沦为六个钱包,还有余力去城里的少之又少。

  接下来的二十年,即使不去做任何主动的城镇化动作,只是被动的坐等这一代老人消逝,那么随着非城镇人口自然减少,城镇化率就会自动提高,也就是说分子不变但分母变少了。

  这种情况下的城镇化率从数字上看虽然提高,却没有农村人口大量入城,没有为城市注入多少增量。从这个角度来看,大规模城镇化的红利的观点根本就不存在。

  毕竟农村老人根本就没能去城市,又如何去遂专家的心意接盘挺房价?

  未来十年是城市之间存量博弈的时期。更多的是非热点区域的人口,为了更加优越的物质条件,更加法治的社会环境而进行城市之间的转移。

  三四线以下又远离非热点地区的城市,吸引力有限,流出人口多流入人口少,所以在上一段的图中,我们已经看到人口向热点区域集中,只有20几个城市有规模人口流入。

  黄老看好热点地区的论调我是深以为然,热点城市已然在享受转移人口的小灶。而专家们指望大规模的城镇化普遍的红利,去惠及三线以下的诸多非热点城市,这几无可能。

  存量博弈下三四线及以下的城镇化潜力十分有限,其城镇化的红利成色不足,借此助推房价更是无从说起。

  除非,你能从一二线还有都市圈那些个热点地区虎口夺食。

  05 真诚的劝诫

  前段时间人民银行党委书记、银保监主席郭树清的发言称,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

  而黄奇帆最近在不动产大会上的演讲,表示地产行业面临萎缩,房价暴涨的历史阶段已过,以后不会像过去一样大涨,涨也涨不过GDP的增长率。

  整体来看,两位对于楼市的基调看法相近,我相信以二位的身份,这也并非是孤立的表态,更没有理由认为,他们的发言会与高层的意志相左。所以从二位演讲可以清晰的解读出高层对未来楼市的见解。

  尤其是黄奇帆的此番发言,围绕房地产业谈论中国房地产趋势,所讲的趋势是总的内在的基础性的趋势。有很多参考的价值。

  任何行业都会由高速发展时期到成熟时期再到衰退时期,地产行业也概莫能是。目前的地产行业正面临萎缩,推动房价暴涨的因素也尘封在历史的阶段里。

  热点地区的各位房东不用过分焦虑,行情分化加大的趋势下,热点地区的房价增长率也会高于全国均值高于GDP增长率。即使按一年5个点算,其实也不少了。

  热点地区的城市房价没有便宜的,一套稍微好点的房产动辄300万,每年增值15万,已经超过大多数人一年攒钱的速度了。别的不说,资产保值属性还是具备的。如果还嫌少,那只能考虑去买孙宇晨的加密币了。

  黄奇帆的演讲,对那些仍觊觎非热点三四线的人来说,意义重大,几乎可以看作是高层在对他们真诚的劝诫。

  这几日,不少媒体报道了人民法院的公告数据,2019年全国274家房地产企业发布破产公告。总体特征看,这些宣告破产的房地产企业,大都属于中小规模企业,且大都分布于三四线城市,不过也有位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

  非热点三四线,也不用过度紧张,上轮地产行业的末期2014年,曾一年倒闭了2000家房企。我国房企数量在本轮行情中膨胀到了9万多家,真到了如2014年的至暗时刻,房企倒闭数量绝对不会少于2000家,现在还没到喊药丸的时候。

  如果不得不在非热点的三四线,甚至更低级别的城市买房,增值保值已经不是首先需要考虑的,重中之重是选择可靠的房企,以降低踩雷烂尾项目的风险。

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子木聊房啊

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