山东高唐县国风酒店遭“政策性强拆”：“拆了再说”终无处可说

某建筑产权数次变动在先，行政征收“政策性强拆”在后，租赁方的租赁权可否延续或补偿？“拆了再说”，是否侵犯产权？“无处可说”，是否行政、执法不作为？

产权数变，租赁人权利“无处可说”

2006年12月1日，山东省高唐县国风酒店租赁高唐县七星制衣有限公司的临街房屋用于经营酒店，约定租赁期为十年。2007年7月6日，该产权变更至威耐制衣名下。

2013年7月31日，国风酒店于与威耐制衣签订房屋租赁补充合同，双方约定合同期限至2020年1月1日止，租赁费50万元，并一次性付清。彼时威耐制衣法人王某华尚在服刑，由陈某芳持公章代签、代收。

威耐制衣与王某旺等五名自然人有1800万元的债务纠纷，无力偿还被诉至法院。经聊城市中级人民法院执行，威耐制衣名下的该宗产权于2015年6月15 日转到王某旺等五人名下。因过户费用较高，未办理确权手续。

2017年2月20日，王某旺等五名产权人将国风酒店、南方家私、威耐制衣和王某华诉至高唐法院，认为租金过低，要求解除租赁合同。后经庭外调解同意协商解决，于4月20日撤诉。再后，威耐制衣法人王某华通过第三方金色童年幼儿园出资约1700万元，从王某旺等五人手中回购。

自2017年11月始，国风酒店等租赁人的经营行为受到阻挠，11月26日，水电设施设备遭陈某芳、贾某栋等人为破坏，营业被中止。

2018年3月5日，该宗土地被高唐县国土资源局莫名收归国有，原工业用地性质变更为商业用地。3月13日进行拍卖，5 月3日由聊城市冠豪房地产开发有限公司拍得。

拍卖结果迟至2018年8月10日方对外公示，租赁人得知消息，多次找冠豪公司、威耐制衣协调赔偿事宜，未果。

不但营业受阻，损失加巨，更严重的是租赁合同主体不再适格，租赁人“讨说法”失去目标，被悬在“无处可说”的半空中。

诉讼僵持，租赁人遭“拆了再说”

以国风酒店为代表的租赁人先后经历了五次房东变更，租赁关系变得模糊不清：新产权人不理旧事，诉讼陷入僵局。

2018年7月2日，国风酒店将陈某芳、贾某栋诉到高唐法院，要求停止强拆等侵权行为，并赔偿损失。高唐法院2018年7月6日立案，2019年7 月4日（2018）鲁1526民初1977号民事判决驳回诉求。

就租赁合同纠纷一案，国风酒店于2018年1月5 日将威耐制衣及王某旺等五人诉至高唐县人民法院，要求停止强拆，恢复水电，履行合同，赔偿损失。2月5日撤诉，后再以同一案由和被告主体外加冠豪公司，于2018年7月6日另案诉至高唐法院，提出解除合同，退还租金，赔偿损失，支付拆迁费。高唐法院于11月20日受理本起案件，后分配至汇鑫法庭受理。

案中关键，是国风酒店于2013年7月31日与威耐制衣签订《房屋租赁补充合同》是否真实有效？法院认为，法人王某华虽在服刑，但陈某芳的行为合法，50万元租金支付真实，合同有效。

国风酒店的补偿诉求，2019年6月17日被高唐法院（2018）鲁1527民初3393号民事判决驳回。

国风酒店仍在固守，希望得到补偿，被高唐县公安局开发区派出所于2018年10月13日出具“责令停止违法行为告知书”：该宗土地2018年5月被高唐县征收，租赁合同终止，故属“违法经营”，要求停止“阻挠开发”的违法行为。这被租赁人理解为“政策性强拆”。

2019年6月，同一建筑的另一位经营KTV的承租老板因为阻止开发商修筑围墙被抓。国风酒店老板桑士国也收到某些部门的警告。

2019年7月初，该建筑被拆除。现在，涉案地块周围已被标有“星光集团”的绿色围挡圈起，楼盘正在施工。

桑士国就强拆侵权行为于2019年6月13日向公安报案。立案后的7月31日，有媒体到公安部门讯问侦查结果，被告知需找相关人员了解情况，等候回复。

据悉，就（2018）鲁1526民初1977号民事判决中陈某芳等人涉嫌强拆侵权一案，桑士国于2019年7月17日向聊城中院提起上诉；就（2018）鲁1527民初3393号民事判决，国风酒店也于2019年6月26日向聊城中院提起上诉。与此相对，威耐制衣也不满一审判决结果，同步向聊城中院提起上诉。

五大争议，租赁权因产权变更成“悬”案

本案存在五大争议，或致租赁权因产权变更而成“悬”案。

争议一、合同约定内容：1、如有政府征用，合同自然中止；2、如有涉及装修、搬迁补偿费，国风酒店享有---此二项条款如何选择，如何兼顾？即使前款约定成立，即说明租赁权可以被行政征收中的一般法定补偿义务无视，进而不用补偿吗？

争议二：一处完整的产权应包括土地和地上物，在评估未出、利害关系未厘清之前，是不可分割的。国风酒店曾向申请法院财产保全，并调取国风酒店损失的评估鉴定报告，但立案后4个多月未收到查封裁定和委托评估。

2019年1月28日，国风酒店收到高唐法院的《执行裁定》，只核准对该宗土地的查封请求，不涉地上物，事实上给强拆打消了顾虑。

争议三：租赁权是产权的一种，据“买卖不破租赁”原则，在所有权发生变化后，并不影响租赁权的延续。本案虽数次产权变动在先，但征收在后，理应由最后的产权人---政府按租赁合同约定进行补偿。

争议四：本案租赁权被弱化，甚至被无视，加之财产保全未能“保全”，强拆终得程序前移。在争议未明确、未解决的前提下即“拆了再说”，是否违反程序？

争议五：人民法院和地方部门不支持国风酒店补偿诉求，是因为政府土地征收和市政建设需要，即“政策性强拆”。在此宏大说辞加持下，法院反而要求国风酒店提供各方补偿证据“自证清白”，有违“反方举证”原则。

暂不论此次征收行为是否完全合法，但法院和各部门理应对几经变幻的产权关系进行梳理，抽丝拨茧，夯实证据，严控流程，做好“政策性强拆”的善后工作，给当事人、给社会各界一个过得去的说法。

本案再次指向地方经济发展仍以房地产为圭臬的指导方针，在租赁权保护的个案特征外，全国范围内又多了一起“拆了再说”的典型案例。

媒体将持续关注案中租赁人产权保护的后续进展。