不需要购房资格的法拍房,你知道多少?

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  你有没有听过“法拍房”?特别是想购房但没有购房资格的人,应该有查过相关的资料吧。今天,我们一起来聊一聊法拍房。

  

  什么是法拍房?

  顾名思义,法拍房就是“法院拍卖房产”的简称,通常债务人(房主)无力履行按揭合同或无力偿还债务时,债权人(债主)经由司法途径申请法院强制执行,将债权人名下房产拍卖,变现所得偿还债务;而拍卖的标的,就是法拍房。

  法拍房的标的包括住宅用房、商业用房、工业用房和其他用房。

  哪些房是法拍房?

  根据房产被法院查封的原因,法拍房的房源可分为以下四类:

  第一类是银行按揭违约产生。

  当购房者贷款购房,却无法如期如数偿还贷款时,银行会向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。在居民杠杆率攀升,市场整体处于下行阶段的背景下,银行按揭违约已经成为法拍房最大的来源。由于银行掌握原业主的房产证和土地证,这类房产后续过户及债权债务风险相对较少。

  第二类是民间借贷违约产生。

  债务人和债权人自主签订合同,约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款,根据《担保法》的规定,债权人不能直接取得抵押房产,需向法院申请债务人还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款。由于民间借贷行为规范性和透明性较差,因此后续产生纠纷的可能性较大。

  第三类是财产没收产生。

  财产没收也称司法没收,比如在刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如果财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱收归国库。这类房产多涉及刑事诉讼,可能存在与凶宅、风水等方面相关的一些瑕疵。

  第四类是无主房产。

  无主房产即没有所有人或所有人不明确,权属长期无法确定的房产。由人民法院判决宣告为无主财产的房产,依法收归国家所有或集体所有,也可进行拍卖,但实际生活中这类法拍房比较少。

  很多人关注法拍房,无非有两个原因:一是便宜,二是不限购。

  ①便宜。

  法拍房在公开拍卖前,法院都会有专门的评估机构估价,一般会比市场行情价低;而法院为了吸引更多人参与竞价,通常会将起拍价的门槛压得更低。按我国法律规定,不动产可以拍卖三次,每流拍一次价格降至原来的八折,三次均流拍的话法院就会以更低的价格变卖。

  

  举个例子:市场价格为100万元的房子,拍卖价就是80万元(100万*80%),如果流拍,第二次拍卖价64万元(80万*80%)。

  ②不限购

  目前,在长沙买法拍房是不需要购房资格的。

  其他地方的可咨询当地房管局等有关部门,并以其相关政策为准。

  看起来法拍房很不错对吧,可你同样要知道,法拍房里面的坑也不少!

  2018年11月,开福警方公布,有18名想买法拍房的受害人被骗近500万元,应该还有些受害人没报案,犯罪嫌疑人蒋某涉嫌诈骗罪已被逮捕。

  法拍房的五大陷阱:

  

  1.多头债权,多次抵押,多方查封

  很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在长沙有负债,房屋就被长沙的法院查封,他同时又在株洲有负债,可能又被株洲的法院查封了;除此之外,他可能还有民间借贷和高利贷,这种个人与个人的债务关系,是最难厘清的。

  虽然理论上法律上,房屋的所有权归你了,面对这种骚扰,你也可以报警处理,但这种提醒吊胆的居住体验,恐怕普通人没几个能接受的。

  2.恶意租赁,拍房易交付难

  买到毛坯或者是空置房还好,如果里边还有人住,这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里,明确写了“法院不负责清场和交付(腾房)”,即便是法院承诺负责腾房,也是困难重重。

  3.相关欠费全由买方出

  “法拍房”税费的特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担,所以,和买二手房一样,你得搞懂该房屋是否“满5唯一”,否则除契税外,要支付个税;

  另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。

  4.户籍迁入难,学区没保障

  现在除非达成协议,否则法律并没有条款,可以强制迁移户口,如果原房主户籍占用,特别是某些学区房,你是无法享受到的。

  5.暗藏的天价过户个税

  如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式,那么再次过户会产生20%的个人所得税!

  以上就是本期关于“法拍房”的全部内容,如果你想要了解法拍房的更多信息,可以通过以下渠道:

  ①中国司法拍卖网

  ②法拍房网站,比如:公拍网、中拍网、阿里拍卖、京东拍卖等(要选择口碑好、权威性高的法拍网站)。

  

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