宋清辉:险企扎堆入股房地产企业 钱荒中险资能否“拉房企一把”

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  著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者,险资偏爱投资房地产企业,原因有二,一是不少上市房企依然属于财务回报率较高的优质资产,二是业务模式能够实现产业协同发展,打造养老地产等产业链闭环。

  

  当房企扎堆迈向“险系” 钱荒中险资能否“拉房企一把”?

  华夏时报记者 陆肖肖

  市场上,险资的钱袋子到处寻找投资标的,而房企以其优质的投资属性,成为险资眼中的“香饽饽”。近年来,险企扎堆持股房地产企业,多为财物投资,为许多企业的发展提供了充足的资金支持。但对于部分想要介入企业经营的险资,还需要房企的高度关注和警惕。

  险企扎堆入股房地产企业

  7月26日,中国金茂发布公告称,与中国平安、新华人寿分别订立股份配售协议和签订股份认购协议,此次交易完成后,中国金茂依旧保持央企属性,中化集团持股占比35.1%,仍为第一大股东,中国平安占比15.2%,新华人寿占比9.18%。

  实际上,这已经不是中国平安第一次入股房地产企业。克而瑞研究中心的数据显示,截至 2018 年底,中国平安已成为碧桂园、华夏幸福、旭辉、朗诗、蓝光5家房企的股东。平安还和多家标杆房企合作成立房地产公司,华润置地、龙湖、保利、首开、金地都是其合作方,截至2018 年底,中国平安旗下业务性质为“房地产投资、房地产经纪、房地产开发、房地产管理”的子公司达12 家。

  险企一贯腰包鼓鼓,是市场上的一大“金主”。随着保险企业的保费收入逐年增加,保险企业手中掌握的资金越来越大。相关数据显示,2018年保费收入3.8万亿,虽然较前几年相比增速放缓,但是今年上半年保险业原保险保费收入增长又开始提速,保额达到 2.6万亿元,同比增长14.2%。

  今年 1 月 28 日,银保监会发布了《鼓励保险资金增持上市公司股票,拓宽专项产品投资范围,维护资本市场稳定》,文件鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持优质上市公司股票和债券。

  手握重金的险企自然会寻找价值高地进行投资,房地产企业成为他们眼中的优质资产。不仅仅是中国平安,有一大票险企都比较“稀罕”房地产企业,整个保险行业纷纷扎堆持股房地产公司。

  克而瑞研究中心提供的数据显示,大家保险(原安邦集团)是参股房企最多的险资,其手中握有中国铁建、招商蛇口、万科、中国建筑、远洋、金地、保利、首开、金融街九家企业的股权;国寿集团和中国平安的参股房企数目一样,参与了五家房企的股权,包括远洋、新城、广宇发展、首开、金融街;前海人寿则持有万科、金地、华侨城三家股票;华夏人寿手握阳光城、新湖中宝、华远地产三家股票;泰康人寿也进入了保利、招商蛇口、京投发展的股东阵营。

  从上述险资所持房企股票布局来看,险资持有房企的股票具有明显的特点:股权分散使得保险公司更容易进入董事会获得话语权;高股息率更匹配保险资金对长期稳定高回报的需求;低估值房企具备较强的潜在投资价值,匹配保险资金的投资收益需求。

  

  为什么险资如此青睐房地产企业呢?著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者,险资偏爱投资房地产企业,原因有二,一是不少上市房企依然属于财务回报率较高的优质资产,二是业务模式能够实现产业协同发展,打造养老地产等产业链闭环。

  58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时也表示,一方面,随着国内居民可支配收入的提升以及保险保障意识不断提升,保险公司的保费收入逐年增长的趋势较为明显,保费收入的增长拉动对于稳定收益渠道的需求。而市场上的无风险收益率普遍较低,很多行业的信用债的风险较大,都无法满足险资的投资需求。

  张波表示,另一方面,房地产企业尤其是头部企业兼具了价值与成长属性,同时还具备险资青睐的稳定、风险相对较小的特点,自然会受到险资的重点关注。虽然房地产行业本身面临着严厉的政策调控,同时“房住不炒”也加速了投资客清场,但房地产本身的规模巨大,对于经济稳定性的意义重大,加之行业集中度不断提升,头部房企风险的可控性较强,稳定的收益预期也有相对保障,自然对险资很有吸引力。但险资也并非所有房企都青睐,头部房企或者存在低估值房企往往是险资重点关注对象,预计未来险资入局房企的现象依然会不断增多。

  解决企业融资难题

  房地产行业是一个资金密集型产业,前期拿地、规划、开发、销售等环节均需要大量资金支持,因此房地产企业的现金流对于企业发展至关重要。但今年的房企融资渠道越来越紧缩,使得众多房企不得不面临融资难、融资贵的棘手问题。

  在融资形势难言乐观的环境下,吸引到险资的入股不失为房企一个好的资金来源和融资渠道,险资可以作为企业长期发展的低成本“资金池”。

  中国金茂在与中国平安达成合作之后也表示,此次引入平安作为第二大股东,有利于双方未来在城市运营拓展、项目开发、金融产品等方面加强和拓展更大的合作空间。

  张波提道,对于房企来说,可以吸引到险资当然是个不错的融资渠道,险资入股对于房企的最大好处当然是解决资金对“渴求”,尤其是行业规模化不断扩大的当下,无论是拿地还是项目兼并都需要大量的资金储备。同时以股权融资的方式不会增加中短期的偿债压力,公司的财务风险也相对较低。

  宋清辉也表示,险资相对较低的融资成本,可以帮助房地产企业获得发展与扩张所需的宝贵资金及其他资源,形成资金上的优势。与此同时,险企在资产和风险管理等方面的经验,对房地产企业也有较强的借鉴作用。

  房企经营的双刃剑

  

  金融资本入股房企最为普遍的目的是进行财务投资,而这种入股方式从规模上来说都不会很大,股权占比基本都在5%以下。部分金融资本入股房企还有着更深远的目的,因此在股权比例上往往会超过5%,有的甚至成为第一、第二大股东。克而瑞提供的数据显示,远洋地产,中国人寿以及大家保险的合计持股比例已经接近60%,成为名副其实的保险系房地产公司;金地集团,来自保险行业的股东持股比例已超过51%;金融街,大家保险的持股也已接近30%。

  险资入股,对于房企来说,利弊各有哪些呢?宋清辉提道,险资已经成房地产市场背后不可忽视的力量,房企对险资入股也并不十分抗拒。总体来看,险资入股对房企发展的影响利大于弊。观察到不少房企看到险资在金融领域的优势,已经开始逆向发力保险行业来布局金融平台,进而拓展多元化金融服务体系。

  但房企获取发展机会的同时也蕴涵着风险,张波提醒,最大的问题则在于,大量险资入股有可能分散公司的管理权,险资入股的最大诉求在于获利,入股占比过高可能会直接公司的战略方向以及重大决策事项形成直接影响。

  克而瑞研究中心分析了金地集团的案例,由于生命人寿和安邦保险作为大股东在一些战略上会更多地从股东而非房企的角度来考虑,结果可能会和房企管理层观念相左,从而影响管理层的运作。在2014年3月万科提出要设立跟投制度之后不久,金地就计划推出员工跟投制度以激励公司高管,刺激企业发展。但却在5月的股东大会上被两家险资联合其他小股东以86.44%的高票否决,理由是认为跟投制度会摊薄股东利润,降低股东净资产回报率。

  另外,2015年,前海人寿多次增持万科股票,取代华润成为其第一大股东,并意欲介入公司运营,遭到了王石等管理层的联合抵制,提出了抵制“野蛮人”的口号,前海人寿的入股以及万科管理层的股权之争,持续了两年多的时间,为万科企业的经营和发展带来的诸多变数,这些都是险资介入、影响企业经营的直观案例。原标题:当房企扎堆迈向“险系” 钱荒中险资能否“拉房企一把”?

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