限价令未能阻挡房价两年间大涨 再强调新房网签价格不超4月份“蹿升”的洛阳

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吴静 卢志坤

继开封取消限售政策“一日游”之后，同属于中原城市群重要城市之一的洛阳，则紧随其后从严执行“限价令”，要求再售新房价格不得超过4月份网签价，再次释放房地产严调控信号。

《中国经营报》记者近日走访洛阳楼市发现，得益于地铁、高架立交等交通设施的修建，在全国调控最严的这两年内，洛阳市房价相比以往上涨却更为突出。尽管2017年时当地政府就曾出台限价政策，但实际效果甚微。

除了交通基建的带动外，今年以来，洛阳市内关于“撤县划区”的呼声亦不断高涨，不少市区周边县城房价已在“蠢蠢欲动”，以宜阳县东部为代表的区域内集聚了多家大中型开发商。“如果这里的房价能涨到跟市区差不多，那就是翻倍赚”成为不少投资客前来“下注”的动力。

限价令难挡房价上涨

7月26日，洛阳住房保障和房产管理局（以下简称“洛阳市房管局”）在回复网友关于洛阳房价涨幅第一，政府是否有相关对策的提问时，明确要求目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。

“限价令”的背后，则是洛阳市不断攀涨的房价。就在不久前，国家统计局发布2019年6月70城商品住宅销售价格变动数据，洛阳当月新房价格环比上浮2.5%，居全国第一。今年上半年，洛阳的房价涨幅有5个月居于全国前5位。

据了解，这并不是洛阳市第一次提出限价。2017年6月，洛阳市政府官网曾发布公告，要求各开发企业目前在售项目以2017年5月9日之前签约均价为基准价，再售房源不得高于该基准价。同一楼盘、同一类型的房屋在办理预售许可时，不得超过前一期办理商品房预售许可时申报的销售价格。同地段、同品质新建商品房办理预售许可时，不得超过相邻在售楼盘的销售价格。

“上有政策，下有对策，限价政策在洛阳作用不大，涨得最快的就是这两年。”一位洛阳本地市场人士调侃道。其表示，回顾洛阳楼市这几年，可以发现，洛阳的房价上涨从未暂停过。据安居客数据统计，2017年洛阳整体房价均价为每平方米6548元，2018年达到每平方米7735元，截至今年8月，均价达到每平方米8396元。

2016年，随着全国房价上涨大潮启幕，洛阳楼市从2016年下半年开始抬头，随后一路上涨。国家统计局2017年6月的70个大中城市房价数据显示，6月份一线城市新建商品住宅环比平均下降0.1个百分点，这是2014年以来首次出现一线城市平均价格下行，而洛阳却以新房环比2.4%的增速领涨全国。洛阳市第一次提出限价要求即是在此背景下，但记者了解到，洛阳关于“限价”内容的文件有效期仅为1年。

据Wind数据显示，洛阳样本住宅平均价格在2011年至2016年相对平稳，均价在5500元/平方米上下小幅波动，但从2017年起快速攀升，从2017年初的不到5500元/平方米涨至目前的8300元/平方米。

“一般新房价格一两个月就起来了，因为政府那个网签价是每个月都往上调的，不会限制死的，”在洛阳市从事了多年房地产交易服务的中介表示，“之前我们了解到很多地方开发商是绑定车位什么的，但是洛阳这边基本上很少这么弄，没多大意义，基本上该咋卖就咋卖。”

记者在实地走访时也注意到，政策和交易规则并没有阻挡洛阳房价的上涨。近两年进驻洛阳的大中型开发商拿地主要集中在市区周边，尤其是洛阳市区西边的宜阳县、孟津县，以及市政府所在区——洛龙区，除了这些大中型房企外，市区中也有大部分本地房企开发的项目。

以记者走访的位于西工区华山北路的住宅项目“万众e家”为例，该项目属于洛阳万众房地产开发有限公司，因项目所在地距离洛阳市地铁站点较近，尽管地铁尚未正式开通运营，但这两年该项目房价已由4000元/平方米左右涨到了现在7700元/平方米。据了解，今年开盘的6栋高层，很多位置较好的中间楼层被开发商内部管理层以及各路投资客购得。

“当时他们是直接付了50%的首付，没有网签，如果现在想买的话，按照现在的价格把50%的首付给他们即可，我们可以从中协调，网签什么的都不受影响，我们主要是想快点回笼资金。”销售人员告诉记者。而在天眼查上，记者看到该开发商所牵涉的法律诉讼高达114条，其中多数为今年6月的商品房销售合同纠纷。

根据第三方机构易居研究院最新发布的《中国百城房价指数报告》，洛阳今年上半年住宅成交均价为8838元/平方米，涨幅为18%，被列入了“房价偏热”区间。

从土地市场来看，据Wind数据统计，今年以来，洛阳市共成交14宗地块，成交金额总计53.67亿元，平均溢价率为58.73%。而去年全年成交36宗，成交总价66.59亿元，平均溢价率38.22%，住宅用地溢价率高达70.37%。2018年住宅用地平均楼面价为2452.83元/平方米，今年以来则达3802.33元/平方米。

交通基建如火如荼

记者走访时看到，目前整个洛阳市地铁修建正在如火如荼进行中，交通基建因素在洛阳市近两年房价上涨中扮演重要角色。

据了解，洛阳地铁规划始于2009年，当时洛阳市区人口约100多万，GDP不到2000亿元。2016年8月，洛阳地铁申报正式获批，成为我国中西部地区非省会城市第一个修建地铁的城市。

洛阳修建地铁在当时颇具争议。按照国办发〔2018〕52号文重新修改的建地铁的三条重要指标：“一般公共财政预算收入300亿元以上；地区生产总值3000亿元以上；市区常住人口300万以上”的标准来看，洛阳2016年GDP为3782.9亿元，但直至2018年底时，洛阳市区户籍人口也不过202.97万，市区常住人口224.93万。

虽然市区人口未达标，但洛阳每年的旅游人次较多，据统计，今年第37届中国洛阳牡丹文化节期间，洛阳市共接待游客2917.15万人次，同比增长10.19%，旅游总收入274.28亿元，同比增长13.36%。去年全年洛阳市接待国内外游客1.32亿人次，其中入境游客141.3万人次。而省会郑州在2017年接待旅游人次才刚刚过亿。

尽管外界对洛阳修建地铁抱有疑问，但在2016年8月获批之后，紧接着2017年洛阳市地铁1号线全线开工，2018年地铁2号线全线开工。今年6月底，地铁1号线已实现“洞通”；地铁2号线一期年底前将实现“洞通”。

除了地铁之外，洛阳市近几年还修建了多个高架立交和快速通道。记者在走访时看到，目前整个洛阳市区内随处可见正在施工中的道路，许多交通线路因为修路而临时变更。

据了解，洛阳市今年就有王城大道快速路、瀍涧大道、南昌路滨河北路高架、洛新和洛吉快速通道等项目实现通车，龙门综合交通枢纽北广场项目地下主体结构已在6月封顶。今年7月初，河南省人民政府印发的《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》提出，河南将推进郑州大都市区建设，打造1小时通勤圈，并提出支持洛阳副中心城市建设，规划建设洛阳都市圈。

地铁等交通路网的修建为洛阳市房价提供了支撑，吸引众多大中型开发商进驻洛阳。比如在目前洛阳市房价最贵的区域——洛龙区内，洛阳高铁站附近因交通便利，被不少大型开发商看好。今年初，金科以每亩1121万元、13.2亿元的总价拿下附近一块住宅用地，溢价率接近50%，现项目名称为金科·绿都天宸。而就在该项目附近，今年5月22日，碧桂园击败华润、金茂、保利、建业等一众对手，经过约5小时382轮报价，以每亩1401万元、总价14亿元、溢价率134%竞得洛龙区一宗商住地块，楼面价7012元/平方米。同样在该区域附近，前不久刚刚开盘的中梁·壹号院均价已达15000元/平方米。

周边县城“蠢蠢欲动”

同属于中原城市群中的重要城市，与急于“绑定”省会郑州从而寻求一体化发展的开封相比，洛阳对于郑州已有的资源优势似乎不太热衷。除了较为丰富的旅游资源之外，洛阳还有从新中国成立后就开始累积的工业优势。洛阳一拖、洛阳轴承、洛阳铜加工厂、洛阳矿山机器厂（现中信重工集团）等，再加上许多军工研究所，均为洛阳奠定了一定的工业基础。

据了解，2017年洛阳市与银隆新能源股份有限公司（以下简称“银隆“）合作签约，银隆将在洛阳打造银隆新能源（洛阳）产城融合产业园，总投资150亿元，用于新能源汽车整车生产。同年9月，洛阳市高新区与珠海格力电器股份有限公司（以下简称“格力“）签订中国洛阳自主创新智能制造产业基地项目合作框架协议，总投资约150亿元。此外，格力还将参与河南省属企业洛阳LYC轴承有限公司的混合所有制改革。

“洛阳是洛阳，郑州是郑州”，这是不少洛阳本地人的心声。“现在洛阳的城市规划在不断扩大，东边伊川隔了一个龙门山，龙门山那边是不能动的，因为有很多旅游资源，偃师之前是撤县划市，所以相比来讲，宜阳、孟津、新安三个县比较适合开发。所以，洛阳现在城市要扩版图，基本上只能向西边发展了。” 当地人士分析称。

记者在洛阳市政府官网上看到，近几年一直有不少当地人询问洛阳对周边几个县的撤县划区事宜，尤其是今年以来，撤县划区在洛阳市呼声更高，但目前撤县划区等消息并未得到相关部门的官方宣布。

不少行业人士猜测，洛阳急切想要让市区人口达到修建地铁的标准，所以撤县划区是一个较大可能性。但无论撤县与否，目前洛阳市区周边不少县城的房价已经“蠢蠢欲动”，其中最为突出的是宜阳县。

在地理位置上，宜阳东部与洛阳市区内的洛龙区相接，开元大道和洛宜轻轨的修建使得宜阳东部到洛龙区的车程仅在半小时左右。洛龙区目前的均价为15000元/平方米左右。与之相比，宜阳东部的房价多在5000~6000元/平方米之间。这让不少投资客和市区内的改善型客群看好宜阳东部的上涨空间。

“很多想在市区投资的客户，因为像洛龙区这样相对成熟的区域房价已经比较高了，转而投向跟洛龙区相接的宜阳，现在修建地铁这个消息已经传出很长时间了，房价该涨的也涨得差不多了，你能指望现在洛龙区房价再涨一倍吗？如果宜阳未来也能涨到跟洛龙区差不多，那就是翻倍赚啊。”一位中介人士告诉记者，“我现在就在宜阳投资了一套，这也是我一位客户告诉我的，他的表哥是洛阳市规划局的，前段时间在宜阳一下子买了4套。”

比投资客更敏感的是房企。目前，宜阳东部已经云集了绿城、碧桂园、建业、中骏、银基东润等多家大中型开发商。绿城将进驻洛阳的首个项目定在了洛宜快速通道旁边，而就在项目南侧，即为格力和银隆在洛阳投资的产业基地。

在宜阳东部，目前到处都是正在施工以及已建好主体结构的高层建筑。今年5月开盘的中骏雍景湾在区域内价格较低，均价约5300元/平方米，记者在走访当天看到售楼大厅聚集了不少投资客。在该项目周边，宜阳县规划馆、体育馆、展示馆等多栋建筑已建好，目前处于空置状态。

记者就洛阳当地市场状况函询洛阳市房管局，但未获回复。

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