以前买房赚“快钱”，10年后，购房者只赚“四类资产”的“慢钱”

从上世纪90年代至今，不管是农村自建的瓦房、平房，还是城市里的筒子楼、宿舍，抑或是这些年流行的高楼大厦，房子的本质并没有变。

表面上看，都是一堆钢筋水泥，无论是小县城里的独栋别墅，还是大城市狭窄的一居室，建筑的方法和材质没什么区别，本质上是房子背后附加的教育、医疗、就业等属性。

正因为房子附加的属性越来越多，这些年，住房也早早远离了“居住”的属性，成了不折不扣的“投机品”。

数据显示，过去10多年，我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动，但每年销售的商品住宅面积，却从7亿平米翻倍至接近15亿平米。

根据上海易居房地产研究院发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》，最低的几个城市是：厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%）。也就是说，在厦门、青岛这些城市出租商铺，需要70年甚至80年才能回本。

一边是持续攀升的销售面积，另一边是只能靠升值预期赚的“快钱”，这是人们已经习惯炒房模式。

然而，在房产流动性日益下降的前提下，展望未来十年，中泰证券宏观分析师梁中华发文指出，“过去赚涨价的快钱，未来只能赚四类资产增长的慢钱”。

第一，“快钱”很难再赚到了。

梁中华以日本房地产市场为例，在上世纪也出现过类似的情况，在地产估值崩掉以后，利率水平一路下行。我们过去赚的是资产涨价的资本利得，快钱居多。未来随着房价的止涨甚至回落，地方融资监管趋严，刚性兑付预期的逐步打破，快钱越来越难赚。

什么意思呢？过去这些年以来，只有房产升值之后的变现才能赚钱，而且赚的非常快，动辄就是翻倍，这叫“资本利得”。

举个例子，过去十多年，房地产企业通过拿地、建房，再销售给居民，赚取差价利润。我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上，如果能够承受8%的资金成本，说明项目的收益要远比这个高。

因为房价涨的快，涨的猛，所以8%以上的融资成本已经形成了“刚性兑付”的预期，所有人都认为拿钱给房地产不会亏钱，只会赚钱。

但是，随着房价步入“稳中有降”的趋势，谁也不敢保证盖房、买房、卖房能够铁定赚钱，相反，亏钱的概率倒是越来越高了，曾经的“刚兑”预期直接被打破，赚“快钱”就成了历史。

第二，只能赚“四类资产”增长的“慢钱”。

房子是过去这些年升值最快的资产，但是在专家看来，未来十年，却只能从“四类资产”中寻找机会，其中包括“国债、国开债、高等级信用债、以及能够提供稳定收益的类债券大类资产”。

这几类资产有共同的特点：具有长期投资价值，风险低，长期收益稳定，但收益率肯定会降低，这是我们不得不接受的事实。

这也是“慢钱”最典型的特征，放在以往，随便买套房子，不管是在京沪深还是在偏远小县城，短短几年就能赚50%以上，翻倍也不新鲜，在未来，买房既要小心房价下跌的风险，又要支出物业费、水电暖气、房产税乃至空置税的巨大成本，还有利率上浮的成本，很多中小城市以及发布限售措施的城市，还要面临“无人接盘”的尴尬局面。

对购房者来说，应当适应这两种“常态”。

首先，房子回归了“居住”的本质。

以前买房既是身份和地位的外在虚荣表现，又是投资和资产升值的必备途径，房子承载的东西太多，以后的房子，只是提供了一个住所，无关身份、地位、财富，只有适合与不适合，“如人饮水，冷暖自知”，需要了就买，不需要了就放弃。

在大城市中挤着几十平米的蜗居，不见得比农村小楼高贵多少，只是生活方式的不同而已，好比人们对于汽车的消费理念，以前买车比较的是品牌和配置，以后买车只是一个代步工具。

其次，适应买房不再赚钱的趋势。

专家提到的四种资产，都与“债券”有关，也就是说，以后只能靠固定收益的资产缓慢赚钱，现金流比固定资产更重要，以往买房一夜暴富的案例将不复存在。

对于未来的楼市，笔者一直有个判断，以后买房就像喝白开水一样，既是生活中的必需品，同时又令人感到平淡、无味、浅尝辄止，房产的流动性日益下降，房企和购房者会变得越来越理性，量力而行、量入为出，这些务实的理念会越来越深入人心。