近来,有拆迁户咨询我们,拆迁方虽然与我们就补偿问题达成一致,也顺利地签订了补偿协议,但在实际履行时,却与协议的内容不符。比如,安置房不能办理不动产权证,或者与补偿协议中约定的面积、区位不一致等。遇到这些情况,拆迁户应该怎么办呢?
今天,国内知名行政法、征地拆迁专业律所——北京圣运律师事务所专业律师为大家盘点拆迁补偿协议履行过程中常见的法律问题,以及拆迁户的维权途径。
一、安置房不能办证
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)第二十一条规定,拆迁户可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。而房屋的产权如何取得?依据《物权法》第九条的规定,房屋等不动产物权的设立或取得依据登记生效,未经登记的不发生效力。所有的不动产权证,就是登记的表现形式。
从法律上讲,判断某个房屋归谁所有,只需要看不动产登记簿上的产权人是谁。如果在征地拆迁过程中,拆迁户未能取得不动产权证,也就相当于未能取得房屋的所有权。这也意味着,拆迁户不仅失去了原来的房屋,还没有新的房屋作为补偿,这是不符合法律规定的。
二、安置房不符合协议内容
《征补条例》第二十五条规定,拆迁方应当就用于产权调换的房屋的地点、面积等事项订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
拆迁户要注意,拆迁补偿协议的本质是行政合同,行政合同设立的初衷,就是为了使行政相对人摆脱完全的被管理者地位,使得双方的权利、义务明晰化,从根本上讲,是为了限制政府权利,保障行政相对人利益而建立的一项制度。
拆迁方不按照协议的约定提供安置房,构成违约,拆迁户可以及时委托专业律师,大胆维权。
三、安置房低于原房屋价值
《征补条例》第二十一条规定,拆迁方提供用于产权调换的房屋,应当与拆迁户计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。如果是因旧城改造征收个人住宅,拆迁方应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
拆迁户要注意,征地拆迁虽然是以实现公共利益为第一目标,但公共利益的实现不得以损害个人利益为前提。进行产权调换时,拆迁户有权要求拆迁方提供相同地段的房屋,如果确实无法提供,拆迁户也有权要求拆迁方补足与原房屋的差价。
具体价格的计算,可以委托评估机构进行评估,但评估机构的选定、评估的过程等也需要符合法律的规定,否则将不被认可。
当拆迁方不履行补偿协议时,拆迁户可以与拆迁方积极沟通,进行协商,如果协商不成的,可以通过复议或者诉讼的方式进行维权。拆迁维权具有极强的专业性,拆迁户要尽量委托专业律师协助,以获得更好的维权效果!(撰稿:北京圣运律师事务所征地拆迁律师)
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