上海地王命运天壤之别:有的“日光”、有的网签仅个位数、有的曾沦落成共享单车停车场……

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  楼市的冷暖,有一个指标常为大家所忽略,那就是:地王。

  2016年,正是楼市表现最为火热的时候,也是历史上诞生地王最多的年份。短短一年,在北京、上海、广州、南京等一、二线城市,均连续出现地王。以至于有人调侃称,地王太多,吃瓜群众不够看了。

  

  2019年已经过半,推论下半年楼市表现如何,不妨往回看看,当年的那些地王,在如今一轮又一轮调控政策下,表现如何。 据统计,上海2016年诞生的23块地王中,有18块已经入市。

  这些地王是风光无限好,还是转眼近黄昏?情报君发现, 2016年的上海地王的命运有着天壤之别,有的“日光”、有的网签仅个位数、有的曾沦落成共享单车停车场…… 情报君找了几个例子,和大家一起梳理一下。

  

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  创造“日光”记录的地王们

  购房者抢到之后开心的手舞足蹈

  同样是地王,但他们的命运却不尽相同。首先,我们来看看有哪些“好命”地王呢?

  ①西郊金茂府: 2019年两次开盘,基本都做到“日光”

  2016年6月,建发以41.98亿元夺得嘉定新城地块,溢价率68%, 当时的楼板价3.02万元/㎡,扣除保障房等实际楼板价达到3.76万元/㎡当时有业内人士预估未来售价将达6万元/㎡。

  

  该项目于2月16日首开,均价约43962元/㎡,推出227套,认筹组数达366组,认筹比高达161%, 项目开盘当天1小时就卖了220套! 最终在开盘当日2小时即宣布售罄

  

  

  

  

  

  

  6月22日,西郊金茂府二期开盘,均价46412元/㎡,接近一期售价, 开盘房源数632套,有效认筹组数576组,认筹率达91%,开盘当日几乎全部售罄 ,仅剩少量1层房源在售。据网上房地产数据显示,截止到2019年7月24日,项目总套数859套,可售套数203套,已签约276套。

  那么西郊金茂府为什么会如此畅销呢?

  ①西郊金茂府,凭什么“日光”?

  ②比一期贵了2450元/㎡,西郊金茂府为何仍被“疯抢”?

  ②融信世纪江湾: 卖得最好的地王,没有之一

  同样是开盘人气爆满的地王项目,还有融信世纪江湾,这个项目 开盘2个半小时,所有房源即售罄。



  一位购房者听到自己被摇到号时,突然高兴的狂跳了起来,像个小孩子考试得了100分似的兴高采烈。

  2018年10月15日,位于杨浦新江湾城的世纪江湾正式开盘。 项目均价推出264套房源认筹组数335组。 据网上房地产数据显示,截止到2019年7月24日,项目共签约263套,签约比近100%。

  

  和购房者形成极大反差的是,融信的心里却在滴血。要知道,当年(2016年7月底)融信拿到这幅土地时, 平均楼板价达到了将近5.3万元/㎡ ,扣除保障房、自持、社区服务医疗设施等, 可售部分楼面价超过9万元/㎡当开发生申请售价10万元/㎡,被硬生生的降到了9.23万元/㎡ 。说实在的,就算给批到10万/平,融信本次开盘依旧亏本,更何况最终商品房价格与楼面价相当。

  如今融信世纪江湾剩下一些叠加别墅还没取证,但即将面世,也是区域里的“稀罕货”,估计销售问题有不大,具体价格尚未出来,但有一点能够肯定,不会比9.23万/平低了,总价应该在1500万元起。

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  惨不忍睹的地 王们

  有项目网签至今仅个位数

  
当然也不是所有的地王项目都有“日光”的命,绝大多数地王都面临惨淡结局。

  ①中海九峯里: 曾10个月内未成交一套,至今仅签约8套

  松江小昆山新房中海九峯里第一次开盘在去年8月份,售价达到4.5万元/㎡,第二次开盘是在今年6月份,情报君看着这个开盘速度以为是个畅销盘,没想到在网上房地产查询完之后,情报君彻底傻了 该项目可售498套房源,截止今年7月31日仅签约8套,实在是惨不忍睹。

  

  该项目 从去年8月开盘以来,知道今年6月才卖出6套房子 ,也就是说, 自去年8月9日开盘至今,将近10个月的时间,中海九峰里竟然连一套房子都没有卖出去 ,这在上海新房市场来说,一定是前无古人了,后无来者暂时还不知道。

  

  正如中海地产去年8月在开2018年中业绩发布会时,董事局主席兼行政总裁颜建国所说:“ 现在政策处于多变期,谨慎投资很重要,宁愿错失一些机会,也不想投错几块地。 ”显然,小昆山的土地中海有投错之嫌疑,毕竟土地价格实在太高了。

  ②信达泰禾上城院子: 至今仅签约9套

  2016年6月初,宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块进入现场竞拍。同场24家房企经过200多轮竞价后,信达地产最终以58.05亿元摘得这幅商住地块,楼面价36962元/㎡、溢价率303%, 可售楼板价47722元/ ㎡, 这是当年上海溢价率最高的地块 。如今,这幅地块就是信达泰禾上海院子。

  

  在拿地后,沉寂整整3年时间,终于在2019年7月8日开盘,推出304套建面约为101平3房和132平4房, 均价5.25万元/㎡ ,毛坯交付。 不过由于认筹人数太少,甚至都没有进行摇号开盘,截止到2019年7月31日,网签数据仅9套。

  

  

  此外,还有 保利象屿公园悦府、中粮首创禧瑞祥云、合景天悦、公元2040、中骏天珑、首创禧瑞里等项目签约率不足50% ,当然也不排除有些项目是新近开盘,网签数据滞后。(网签数据截止到2019.7.16,签约率=网签套数/推盘套数)

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  入市时间遥遥无期的地王们

  融信中兴地王曾沦落为废弃共享单车停车场

  有卖得好的地王,有卖得差的地王,还有些地王根本没了当年拿地的勇气,开发周期长、甚至有些连项目名还没确定,入市时间更是遥遥无期。 2016年诞生的地王中,至今有5块还未上市 5幅还未入市的地王中,最有可能先入市的是中骏天璟和东原碧桂园两个项目。 格力泗泾地王、奉贤发展南桥地王、融信闸北地王这3个项目还没有一点入市迹象。

  

  值得一提的是,2017年末有上海市民向反映称,融信位于静安区的一块地王项目变成废弃的共享单车停车场。

  

  2016年8月17日,融信以110.1亿元的价格在土地拍卖中摘得静安区中兴社区N070202单元两幅地块,楼板价格为10.03万元/ ㎡,139%的溢价率,这个 价格刷新了全国的单价地王记录。经测算,可售面积楼板价 14.3万/㎡ ,当时有业内人士称未来项目售价或接近20万元/㎡。

  如今3年过去,根据情报君现场走访发现,融信中兴地王分为东西两个地块, 目前东地块332-01-A已经动工,西地块333-01-A暂时作为工人居住区使用。

  

  东地块

  

  西地块

  拿地时多激进,入市时就有多凄惨,真是成也地王,败也地王。卖 与不卖,都是个艰难的抉择……

  

  

  

  

  

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