寓享家|长租公寓运营模式宜从长计议

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  正值毕业季,租房市场同样也是销售旺季。2019年全国普通高校毕业生预计834万人,比2018年增加14万人,对租赁市场而言有着巨大的吸引力。特别是近年来蓬勃发展的长租公寓,更愿意在这个市场中多分一杯羹。

  据了解,2016-2018年是长租公寓高速发展的几年。由于政策红利、进入门槛低以及融资参与的风口,各企业纷纷进军长租公寓。2017-2018年一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。目前长租公寓市场主要由酒店系、房企系、中介系、品牌系及国家队5大主体在运营。

  

  数据显示,2018年国内长租公寓市场规模已突破1.5万亿元,长租公寓行业融资规模近770亿元。截至2018年底,市场活跃的长租公寓品牌已超80个,分布的城市数量约50个,涉及1200余座集中式公寓和13.5万套分散式公寓。

  然而随着长租公寓快速发展,市场上也出现诸多问题,比如房屋高空置率、甲醛超标、租金贷等,最重要的是模式单一、成本高、战线长、盈利难。今年以来,多个中小长租公寓因亏损,其品牌或被收购或被兼并。

  

  随着房地产市场进一步低迷、房企融资紧张,需要投资扩张但又盈利较难的长租公寓自然成为房企剥离的对象。今年以来,万科“万村计划”放弃偏远地区“城中村”房源,除万科以外,远洋、碧桂园、朗诗等房企先后曝出对长租公寓进行业务剥离。

  据了解,多家倒闭的中小长租公寓多半是因为资金链问题。一些中小长租公寓约有70%是拿房成本,12%的折旧,12%的运营管理费,6%的税费,基本上没有利润空间。因此,长租公寓“钱”景堪忧。

  

  笔者认为,应回归到长租公寓的本来属性。长租公寓的初衷是以市场化的手段解决民生租赁住房问题,然而,涉及民生,必然无法以短期追逐暴利的思维来运作。因此,对于长租公寓的运营模式探索,宜从长计议。

  首先,可以肯定的是长租公寓市场前景依旧广阔。《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示,2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米,而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。目前住房租赁市场多以传统租房为主,长租公寓尽管发展迅猛,但其市场渗透率并不高。

  

  其次,随着多方企业或市场主体跑马圈地进入长租公寓行业,其趋势必然由粗放走向精细,行业分化加剧是必然趋势。在国外,自持物业的长租公寓,其盈利能力一直走强。随着市场集中度提高,长租公寓领域必然出现实力雄厚的企业,其资金实力与盈利能力也必然强大。同时,长租公寓自持物业,必然要求企业资金贮备强大。我国目前也出现了综合实力强大的租赁企业。据最新长租公寓排行榜显示,第一类房企旗下的长租公寓——万科泊寓,2019年上半年拓展房源23万间,开业规模达到7万间,稳坐第一把交椅。

  

  其三,针对长租公寓的困境,其模式必然将不断创新。这是一个不得不面临的话题。如长租公寓学习现有物业管理公司创新,或长租公寓与各行业捆绑以寻求利益共赢等等。随着消费不断升级,长租公寓的模式必将不断创新求变,以适应市场需求。

  

  据《中国青年租住生活蓝皮书》显示,当代城市租住群体消费不断升级,六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房,近八成人会用心布置租来的房间,有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金,追求更高品质的租住体验。与此同时,2018—2019年度,“90后”租客占比达到75%,成为城市租住人群的主体。可以说,随着租客群体的变化以及消费升级,长租公寓需要提高细节与品质,在性价比上做足文章,以迎合市场的需求。

  此外,再回到笔者提到的本质属性。长租公寓事关民生租赁住房问题,归根结底还需要政策支持与引导,让这个市场健康、可持续发展。

  寓享家,一家专业的长租公寓软装设计与家具供应领导品牌。

  深耕长租公寓领域5年,除了为长租公寓提供经济适用的家具产品外,并将简约时尚、空间紧凑、功能齐全、高性价结合于一起,设计出能够让公寓生活更加美好的全新解决方案。

  同时与魔方公寓、窝趣、创寓、荔枝公寓等多个领导品牌建立战略合作伙伴关系。目前已在全国7大城市,为近30000间公寓提供了家具配套,是长租公寓领域领先的家具供应品牌。

  

  商务联系Tel:柳生13058015366

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