北京写字楼市场进入新常态周期,开始洗牌创造新机遇

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  由于近期北京、上海的写字楼空置率上升引发了关于北京写字楼市场会不会崩盘这个讨论。我认为北京写字楼市场不会崩盘,这是楼市进入到一个新常态的发展周期。

  新常态这个词儿,是2014年左右中国宏观经济软着陆、GDP开始降速的时候,习近平主席提出来的,大概意思就是我国的经济发展结束了快速、大幅度上涨的周期,进入到一个降速发展的新周期,同时衡量经济增长的好坏也从单纯追求GDP变成了追求人民的幸福指数提升,而这个新周期就是一种新的状态、常态化。

  

  
如今北京写字楼市场也进入到了这个“新常态”的发展周期,由过去的超低空置率、不断攀升的租金水平,转变为空置率正常回升、租金涨幅下降的周期,同时衡量一个写字楼运营效率、资产价值高低的指标也在发生全新的变化,这个周期就是一种新常态。
据高力国际最新的上半年度市场报告显示,目前北京甲级写字楼市场的整体空置率为11.5%,较2018年末提高0.8个百分点,是从2011年初开始北京写字楼整体空置率降低到10%以下的首次破10。
租金方面,从去年第三季度开始进入到市场调整期,高力国际数据显示,北京甲级写字楼市场平均净有效租金为398.8元每平方米每月,较2018年末半年环比下降0.6%,并且预测本年度将继续小幅度下调。
我认为这种空置率破10,租金整体回调的状态,在北京写字楼市场还会持续,这就是一个新常态的发展周期。之所以我们行业、企业、媒体表现的有点“大惊小怪”,是由于我们过去的写字楼市场“太舒服了”,写字楼大业主也该醒醒了。
在李博士的文中描述,北京是一个以国企、央企以及金融监管机构为班底的特殊市场,并且2018年9月26日北京市政府官网发布《北京市新增产业的禁止和限制目录》,其中规定东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区的东、西、北五环路和南四环路以内禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。一方面需求预算相对坚挺,另一方面主城区供应有限。
的确,这就是之前北京写字楼市场持续“发烧”的根本原因,而如今遇到经济发展的下探周期、供应高峰的凸显周期、以及全新办公方式的变革周期,从供应和需求层面都在潜移默化地发生着变化,市场回调进入到一个新常态阶段,再正常不过了。
同时我注意到,近期很多写字楼业主在探讨和推动如何通过智慧运营来提高服务价值、挽留优质租户、进而保住租金不大幅下滑、保住资产收益水平。
写字楼业主的这个意识和行动,在空置率整体在5%以下、租金持续大幅攀升的阶段,那就表现的非常不主动了。恕我直言,北京的大多数写字楼经营者在市场好的时候,都不主动考虑提高运营水平,因为那是要增加成本的,有钱赚,先赚钱再说。
而如今呢,写字楼业主将不得不面对这个新常态,而这个新常态的周期中,也正是李博士文中提到的空间GMV、写字楼经营购物中心化、跨界混搭、新办公衍生服务等理念的测试土壤和践行周期,也只有经过这个新常态周期洗礼后,我们的写字楼整体服务水平,才会更上一个新台阶。那时候,我前面提到的衡量一个写字楼运营效率,资产价值高低的新体系、新指标也将树立起来。
这个新常态的过程对于市场的参与主体来说就是洗牌、创造新机遇的过程,不进则退,别无他法。有同事问我,您说的这个新常态周期有多长?我脑海中响起一首歌,你问我要去向何方?我指着大海的方向!
文章来源于商办互联

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