二手房大幅贬值之前会出现4大迹象，第二个尤为重要

在目前市面上，房子就分两类，新房和二手房。再新的房子，买到手后就属于二手房。随着时间的推移，新房变旧房，这些大量的二手房在市场上的价值差距也就越来越大。究其原因，有房子本身天资方面的原因，也有后天的一些因素。通过分析发现，当房子变为“二手房”时，大幅贬值会出现5大迹象，本文接下来重点分析一下，算是给购房者或二手房业主以提示，在此过程中，提前做一些应变处理，以尽量减少一些损失。

首先，我们知道，房子最值钱的不是房子本身的产品，而是房子所在的地段。比如说大城市房子和小城市房子，抑或是跟农村的房子相比，不同地方建设的房子价值千差万别。

即使在同一座城市，在核心地段与郊区的房子价值也差很多，甚至有2-3倍的差距。所以，如果我们的二手房所在地段不好，未来的价值势必所影响。但值得注意的是，现在城市的城区范围都在扩张，以前是郊区的地方，现在已经是城区或者闹市区。

那么，我们如何识别呢？其实，买房时，我们一定要看政府的规划图。常言说，规划不一定实现，但没有规划，那注定是没有机会的。我们经常可以看到一座城市里，有的地方房价已经翻番了，而另一个地方可能只涨了2-3成，主要原因就在于此。所以，无论是买新房还是二手房，找两位靠谱的朋友问问总是有好处的。

其次，人生最大的三件事，买房、结婚、生子。房子买了，婚也结了，孩子出生以后，作为父母来讲，起码有一半的时间是花在子女教育问题上。教育好孩子光靠父母还不够，很大一部分需要依靠学校来完成。

所以，我们现在看到的教育问题，在某种程度上就是学校的竞争，当然，这一切都需要有房子作为支撑。现在好的学区房，在一个城市里的房价水平，基本与同地段非好学区房价格高出一倍以上。比如说，普通住宅卖1.5万，好学区房能卖到3万，甚至更高。

但需要注意的是，学区又不是一成不变的，10年前，A学区非常厉害，10年后，A学区好像不行了，B学区又起来了。学区好坏，与师资，生源，甚至学校领导理念有莫大关系。那么，对于我们普通学区房主如何应对呢？

当发现这个学校优秀师资不断流出，说明学校管理和理念存在问题，这类学校势必会走下坡路，我们应该趁热把房子置换掉。此外，比如有一些此前不是好学区的房子，但周边高智商的码农多了起来，可能是因为政府引进了知名的IT企业，那么这样的地方，一般来说，即使学校不好，但相信要不了几年，这所学校名气就会起来。这在一些地方已有先例。

此外，还有小区位置处于好学区边缘地带，由于学区划分会定时调整，今年你房子在好学区，明年可能就不价格在了，这类房子贬值是很大的，所以，这类房子你要么不买，如果手上有，趁价高的时候置换掉。

第三，周边环境越来越差。原本只是一个多层小区，但随着城市发展，小区周边高楼林立，你买的这个小区房龄老了不说，房子的视野被大楼遮挡，通风状况也大不如前，噪音污染从早到晚。这类房子如果没有学区加持，那基本就沦为“老破小”、“老破大”，转手困难不说，还卖不起价，周边房价涨1万，你的房子可能只涨了1千。

此外，就是你的房子位于城市立交桥旁，铁路旁，或者十字交叉路口，这类房子往往受到汽车尾气和灰尘污染，非常影响人的身心健康，对于未来越来越重视健康的人们来说，一般也难接受你这样的房子。

其实，还有注意一个问题，这个跟第一点有点相似，你当时买房子的时候，周围没有高架、没有立交，也没有医院和垃圾场等等不利因素。但后面陆续规划建设了这些配套，对于接盘的购房者来说，还是比较忌讳的。所以，当我们了解到这些规划以后，尽早把房子出掉，否则，待什么都建好后，房子价值也会明显下降。

最后，那就是最近大家比较关注的高层住宅问题。我们知道，我国有世界上最多的高楼大厦，不仅是办公楼，我们的住宅楼也有高层化趋势。不仅在大城市，在小县城我们也可以看到不断在建的高层住宅。一般以二十多层，30多层为主。

这里说一下为什么我们的高层住宅大都建到33层？按照国家规定，超过100米就属于超高层建筑，超高层建筑的技术要求远高于高层住宅，比如消防问题、避难问题、抗震问题，运营成本也会大幅提高。按照每层3米算，33层差不多99米，正好在100米之下，开发商投入的成本会少很多，这就是我们看到的住宅很少有33层以上的原因。

按照国家规定，我们对高层住宅设计的寿命是70年，事实上，现在住房建造质量很难说。此外，高层住宅关注的问题就是消防问题，一般城市消防设备很难达到这样的高度。重点说一下大家关注高层住宅变旧以后，可能会遇到什么难题？

那就是高层住宅今后的维保问题。我们知道，在购买新房时，我们交了一笔住宅维修基金，房子比较新时，基本很少用到。不过，随着时间推移，楼房设施设备老化，维修保养都要用到维修基金，用起来也很快，现在担心的就是维修基金用完了咋办？

根据国外经验，包括我们的香港经历来看，这类高层住宅最大的问题就是电梯问题，由于大部分有经济条件的人搬走了，剩下的中低层收入的居民，一般也不愿意自己掏钱维修，难道每天要爬20多层、30多层楼，上下楼确实是一个大问题。

当然，高层住宅也有好有坏，那些质量好的高层住宅估计用上百年都没多大问题，但一些普通的高层住宅质量确实难说，这类房子确实是要考虑的问题。有人说，维修电梯费这些费用可以由居民自己出，这个怕不容易，现在加装一个电梯都难协调一致，更换高层电梯就更不容易。所以，有人建议，如果非要买高层住宅，就买楼层低一些的，你认为呢？