二季度北京市写字楼租金下调 下半年丽泽金融商务区迎来供应高峰

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者陆肖肖 北京报道

今年以来，受到创业退潮、企业撤租等方面的影响，北京市经济体的写字楼的需求下降，空置率有所提升。为了吸引和保持优质租户的稳定性，部分写字楼的租金开始下调。

另外，今年二季度北京零售市场的供应也大幅增加，在市场趋冷的大环境下，消费升级也带来了激烈的市场竞争，众多商场使出浑身解数提高客流量，探索“夜经济”成为其新的增长点。

北京写字楼租金下探

来自戴德梁行报告显示，二季度北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币396.19元，环比下降0.9%，五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币436.62元，环比下降0.5%。北京全市和五大核心区空置率分别上升至8.9%和5.6%。

《华夏时报》记者近日走访了北京多个写字楼项目发现，市场趋冷信号明显。二季度部分地区，甚至是CBD核心区的写字楼市场的空置率也在升高，不少写字楼业主开始降低租金，但市场需求的减少难以扭转降温的市场。一写字楼中介小周在告诉《华夏时报》记者，“北京CBD特别是国贸附近的写字楼租金水平一直比较平稳，但最近有许多小型的金融公司倒闭或者退租，业主为了吸引客户，都在下调租金。”

至于今年二季度北京写字楼市场空置率上升的原因，有业内人士告诉《华夏时报》记者，按照行业来看，传统的金融以及传统科技类租户，依然是北京写字楼市场需求的主要推动力。但上半年北京写字楼市场受到经济发展的影响较大，去年以来的互联网投资热潮的降温，导致有写字楼需求的互联网初创企业急剧收缩。另外，北京今年较少有新开的联合办公项目，运营商的扩张速度的减缓，也使得写字楼需求有所下降。

虽然空置率小幅上扬，但市场租赁成交较一季度出现好转。上述机构数据显示，二季度北京全市和五大核心商圈市场净吸纳量达15.4万和7.7万平方米，分别为一季度的6.1倍和3.7倍。

丽泽金融商务区面临供应高峰

从市场表现具体来看，楼龄较长的标准甲级和乙级楼宇去化压力较大，但有政策利好以及区域规模化发展的商务区的租赁情况相对较好。

有关数据显示，下半年的北京甲级写字楼市场即将迎来供应高峰，预计新增面积约61万平方米，将有七个新项目计划入市，其中有将近75%的项目位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。

其中，下半年提供大规模市场供应的丽泽商务区，是北京市重点发展的规模商务区，也是北京市邻近二环的最后一块成规模集中建设区。目前，丽泽金融商务区规模已经形成，区域内长城资产大厦、青海金融大厦、晋商联合大厦建成，北京金唐天润置业发展集团开发的金唐西联大厦主体结构也已经封顶，这些都为日后的北京写字楼市场提供了更多供应。

丽泽金融商务区引进的企业在不断增加，目前入驻企业数量达到了497家，其中最主要的是金融类企业，已经引进了358家，数量占到总规模的72.03%。区域内的各项建设在持续进行，近日，北京丽泽金融商务区控股有限公司、北京金唐天润置业发展集团、北京戴德梁行物业管理有限公司三方确立了战略合作关系，并成立了合资公司北京金唐戴德梁行物业管理有限公司，为区域发展注入新的活力。

市场供应持续增加，但需求却在减少，这是目前北京写字楼市场面临的现状。有业内人士分析，随着下半年写字楼市场供应的持续增加，空置率可能会继续提高，租金水平也可能会进一步承压下探。

对于市场需求量的减少，写字楼市场将如何适应？戴德梁行北中国区研究部主管魏东告诉《华夏时报》记者，除了高质量的硬件设备和物业服务水平，大堂的人脸识别系统与绿色共享交流区等新功能已逐渐被应用到在建项目的设计中，现有的写字楼也都纷纷进行升级改造，越来越多的业主开始更加注重租户的体验和健康。未来具有健康、智能、共享理念的新型办公建筑将会受到更多租户的欢迎，并为业主创造更大的价值。

北京零售市场供应大幅增加

除了写字楼市场空置率提高以外，二季度北京零售市场的供应也大幅增加。戴德梁行的数据显示，2019年第二季度，北京零售市场新增约24.5万平方米的零售空间，零售总体量上升至1380万平方米，其中购物中心占比超过86%，为1187万平方米。

在品牌活跃度方面，二季度，餐饮中的茶饮小吃和国内餐饮品牌、电子产品、艺术类和儿童类教育培训等业态较为活跃。相关机构数据显示，二季度服饰品牌表现分化明显，American Eagle和Forever 21这两个快时尚品牌，由于退出中国市场的计划出现大面积关店，相比之下运动服饰品牌则相对活跃。

另外，在年初“首店经济”政策的带动下，多个品牌首店陆续进驻北京零售市场。首店更倾向于三里屯、CBD商圈，除了品牌首店不断开出，二季度多个旧店升级的品牌也陆续开业。

在经济趋冷的大环境下，零售市场也在极力拓展新的增长点。在政策的支持下，各大购物中心都加码以餐饮为主的夜间消费模式，服务不同工作时间人群的生活需求。比如，朝阳合生汇的“深夜食堂”、中粮小镇的“深夜食街”、北京坊推出的24小时“深夜书房”PageOne书店等，都成为项目新的销售及客流增长点。

戴德梁行方面指出，2019年下半年预计市场将有25万左右的新增零售空间，全年整体市场供应量将较2018年有大幅下降。另外，6月中旬，北京商务局提出，拟在全市构建广域级、区域级、地区级、社区级四级商业中心体系，预计将对北京的商业格局产生一定的影响。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁