“紧箍咒”生效，房地产信托遭遇“腰斩”！基建信托能否“补位”

刚刚过去的7月，房地产信托发行规模与数量大幅下滑，几近减半。

用益信托数据显示，2019年6月和7月，房地产信托发行规模分别为1084.51亿元和655.78亿元，发行数量也由605个下降到323个。

“从目前监管的态势来看，对房企融资严监管趋势始终没变。”业内人士告诉《国际金融报》记者，对于房地产信托而言，预计下半年新增规模下降，存量规模压缩显著；而在政策对基建支持力度大的形势下，基建信托或“大有可为”。

不过，该业内人士也指出，目前基建信托相对房地产信托规模依然较小，想“补位”有一定难度。此外，在抓住基建信托机遇的同时，信托公司也需要注意展业激进可能带来的风险。

地产信托或“量价齐跌”

在监管接力式的调控下，房地产信托规模的下滑是一个必然。

5月17日晚间，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（“23号文”）。

“23号文”强调，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

7月6日，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。紧接着，对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。

7月20日，据相关媒体报道，监管部门已统一房地产信托业务放行标准，地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。有分析指出，此政策目前主要针对新增的项目，对存量项目暂未施行。目前大型房企项目公司大多为孙公司进行项目建设，信托业务贷款规模较大。

从收益率上看，5至7月，房地产信托的平均收益率分别为8.27%、8.3%和8.29%。

在分析人士看来，规模不能新增的总量约束从中长期看对地产非标融资影响很大。目前，地产政策短期仍然处于偏紧状态，政策的收紧会使市场对于地产债信用偏好进一步向对非标依赖较少、融资稳健以及项目投资可控的头部房企集中，进而，头部房企对信托公司的议价能力会变强。

那么，2019年下半年房地产信托收益率会面临下滑吗？

用益信托研究员喻智告诉《国际金融报》记者，房地产信托收益率下滑至8%是比较有可能的。二季度以来，房地产信托监管收紧，信托业内部对优质对手的竞争将更加激烈，头部房企的融资成本走低趋势较明显。

基础产业信托能否“补位”

7月份，所有信托产品的发行规模由6月份的2298.39亿元下降到1539.51亿元。其中，7月基础产业信托发行规模为470.15亿元。

在房地产信托收缩的情况下，基础产业信托能否“上位”并撑起“半边天”备受关注。

多位信托业内人士告诉《国际金融报》记者，短期来看，房地产信托三四季度都有可能会延续这种监管要求；基础产业类信托预期下半年有较大的发展空间。

中铁信托研发部黄霄盈在接受《国际金融报》记者采访时表示，由于房地产信托在下半年规模受限，预计下半年基建信托增量会加大，有可能基建政信会成为下半年增长最快的信托投资领域。

喻智对记者分析，国家对基建的政策支持力度很大，为对冲宏观经济下行的压力，财政上对基建板块的投入不断加大。

不过，喻智也指出，基础产业类信托虽增长良好，但规模相对房地产信托依然较小，想“补位”的难度比较大。

用益信托数据显示，5月至7月，基础产业信托的平均收益率分别为8.38%、8.41%、8.45%，呈现上升趋势。

对此，喻智指出，基础产业信托收益率大幅走高的可能性不大。一是货币数量相对宽松，整体的融资成本下行；另一方面政策支持力度比较大，地方融资平台融资环境改善。

警惕展业激进带来风险

在基础产业类或“大有可为”的情况下，业内人士也提醒，信托公司抓住机遇的同时，也需要注意展业激进带来的相应风险。

复旦大学信托研究中心主任殷醒民曾在《2018年度中国信托业发展评析》中表示，扩大基础设施领域投资的政策效应开始显现。从保持经济健康发展和社会稳定的大局来看，要增加有利于经济稳定增长的基础设施投资项目，有远见的信托公司需要提前作好准备。

殷醒民进一步指出，可以预期，政信合作的方式正变得更加规范，信托公司既要克服“等一等”的观望情绪，又要谨慎选择具有较强财政收入能力的区域进行合作。

“今年以来基础产业类信托产品违约情况也比较多，大多是相关的信托公司展业激进导致的后果。”喻智告诉记者，对于基础产业类信托主要注意两点：一是地区的经济实力，二是平台自身的信用情况。

黄霄盈也表示，基建信托下半年大有可为，但仍要严控风险。如果出现增长太过激进、累计风险加大的情况，可能会受到监管部门的关注。