黄仙枝与观点面对面:正荣,重新定义“高质量”

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  编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

  每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

  当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

  观点地产网 一年时间不见,黄仙枝的谈吐依旧从容。

  今年访谈地点在他的新办公室——位于虹桥的正荣新总部,中式风格的装潢,墙上挂着一幅书法:大音希声,大象无形。

  办公室的一角是会客区,摆放了喝茶用的茶座,茶具一应俱全。

  与沏茶品茗的慢条斯理不同,过去一年多时间里,正荣经历着令外界瞩目的跨越式发展——去年1月,正荣地产敲响了港交所那面铜锣,正式打开资本市场大门。今年3月,正荣发布年报,宣布顺利完成千亿目标。

  一年之内完成两次颇具里程碑意义的跨越,背后的付出可以想见。

  

  在刚刚举办的半年度经营工作会议上,正荣定位2019年至2021年为企业的“高质量发展期”。这一定位代表了更高的自我要求。

  黄仙枝表示,现阶段,自己相当一部分精力正投入在更高效的经营体系打造上面,以及培养出更具潜力的管理团队,这两点将是驱动企业持续发展的关键动力。

  布局全国的正荣节奏

  2013年,正荣正式进军上海,标志着从区域走向全国,到如今已是第六个年头。眼下,正荣布局的区域达到六个,深耕的城市达到三十余座,且多为一二线主力城市,向上的态势明显。

  回想起正荣一路披荆斩棘,黄仙枝颇有感触:想当初,正荣还是一家区域性企业,那时候上海、北京等一线城市,一块地的价格动辄几十亿,没有战略的眼光,没有踏准时间点,没有行动的魄力,是很难成功实现全国化的。

  也是从那个时候开始,正荣善于把握市场节奏的特点逐渐显现出来,包括选择在去年冲刺千亿,黄仙枝解释,既是水到渠成,也是全力以赴。

  2018年,正荣地产实现签约销售金额1080亿元,同比增长54%,实现签约销售面积644万平方米,同比增长70%,上市一年的时间里,正荣销售额完成了千亿进阶。

  “没有规模就没有行业地位,没有行业地位,就很难吸引优质的资源、优秀的人才,所以规模是必要的。”黄仙枝解释千亿的意义。

  对于到达千亿规模,黄仙枝最满意的一点是,正荣始终坚持规模和效益的兼顾,虽然这对决策和管理提出了近乎苛刻的要求,但也只有这样才是有质量的规模。

  根据正荣地产2018年年报,正荣去年在实现千亿规模的同时,股东应占核心净利润同比增长达到70.7%,超过规模的增长速度,这也显示出增长的含金量。

  不仅如此,正荣土储超70%位于一二线城市,成为年报中的亮眼之处。2018年,正荣新进入重庆、成都、佛山、无锡、郑州等13个城市,新增57幅土地。

  

  对于今年乃至下一步的发展,黄仙枝表示,做出准确的投资仍然至关重要。

  他透露,正荣仍将坚持聚焦于一二线城市,三线城市则是机会性选择进入,目前,正荣内部设立了一个专门团队,负责研究城市轮动以及相关城市数据的分析研究,为最终决策做出参考。

  “拿地要看大形势,看人口流入,还有城市产业等多个维度,这个方式我们多年来一直坚持。”黄仙枝透露,投资“秘诀”就是——“宁肯错失一个机会,也不要做错一个决定。”

  “不同阶段有不同战略定位”

  不同阶段不同处境下,企业有不同的战略定位。2019年起的三年,正荣定位为“高质量”发展期。

  “高质量”的其中一个含义,是做到风险可控。

  去年,正荣地产的净负债率大幅降低至74%,受到资本市场的充分认可。

  “与一些同等规模企业相比,正荣的有息负债只有他们的一半甚至更少,债务压力轻许多。”黄仙枝透露,优化财务结构、负债结构的动作,正荣持续在做,包括寻求更合理的长短债比例,更合适的传统融资和资本市场融资比例等。

  而正荣的稳健,也在上半年得到了评级机构的持续认可。今年以来,正荣地产不仅成功跻身国内企业3A最高信用等级行列,同时获得标普、穆迪等国际评级机构的评级上调。

  “高质量”的另一个含义是:组织升级。

  组织架构上,正荣今年提出“精总部,强区域”的方针,一方面持续完善体系、制度,加大授权力度,以培育出更多的百亿级区域,另一方面在总部层面,进行职能的整合。

  包括,将工程和成本职能将合并为工程成本中心,打通两个强相关职能,更好的管标准、管体系、管风险;将原商开公司的商业项目开发下放到区域,同时把商业资管职能并入资产管理部,以减少交叉管理摩擦;以及成立客户价值中心,加强对客户价值的重视。

  “高质量”的第三层含义则是聚焦主业。

  “主业做不好,去做副业是很难的”,黄仙枝指出,现阶段,正荣仍然会聚焦主业,同时围绕主业做必要的布局。

  其中,物业和商业运营是正荣下一步重点发展和提升的产业。据了解,正荣物业已经具备持续盈利的能力,并且盈利水平在不断提升。而长租公寓也是正荣尝试的新业务领域,但不同于其他企业扩张式的发展思路,正荣介入长租公寓业务的初衷,仍是存量资产的保值增值。

  此外,随着南京、天津等地的商业物业陆续入市,持有型物业的管理也将成为正荣重点探索的领域。

  黄仙枝透露,正荣在持有型物业的运营上,会对标香港地产商,持有型物业在资产组合中的比例会根据企业所处的发展阶段,逐步提升到一个理想的比例。

  “你看现在香港几家房地产企业,持有型物业源源不断贡献利润,负债率很低,安全系数很高,这样就能做百年老店。”

  而成为百年企业也是正荣的企业愿景。

  ”今年是正荣成立第二十一年,对百年企业来说,二十一岁正值青春,更多的精彩还在后面。”黄仙枝说。

  

  以下为观点地产新媒体对正荣地产董事长黄仙枝先生的采访实录:

  观点地产新媒体:有预测接下来十年房地产是温和增长,未来只有头部企业能活得好,您对此怎么看?

  黄仙枝:基本同意,未来有两类企业可以“活下来”,一类是达到一定规模的,比如前50强,全国性布局的;另一类是有专业、有特色的企业,在某一个区域做得很好。

  中小房企未来的发展会越来越难。对于中小企业,一是人才跟不上,二是管理跟不上,三是一旦对市场的研判不准,投错一两个项目,可能就会遇到麻烦。

  未来,对房地产企业而言,规模、利润和品质这三个指标每一个都至关重要,正荣对着三个指标的要求是不仅做到均好,还要做到均优,这样才有可持续的竞争力。

  观点地产新媒体:您怎么看待企业经营中的风险?

  黄仙枝:企业经营都面临风险,关键是风险系数是多少。企业发展就好比开车,车开得越快,注意力越需要高度集中,以及刹车、安全气囊都配好。只要安全系数足够高,那么速度快一点就不会有问题。

  当然我也经常说,不能着急,速度不能太快,否则性能再好的车也会刹不住。企业发展,就是要在风险可控的前提下全力以赴。

  观点地产新媒体:您怎么看合作拿地。

  黄仙枝:合作是好事,但要和理念相同的企业合作。比如一个要求周转快一些的企业,和一个速度不紧不慢的企业合作,之间的摩擦就会很多。

  正荣的合作伙伴中,不仅有理念相近的房企,也包括产业合作伙伴以及一些小股东。只有合作伙伴之间发挥各自的资源优势,效益才能最大化。正荣是一个很好的合作伙伴,因为愿意多让一些利给别人,大家可以把共同的事业做得更大。

  观点地产新媒体:正荣在投融资方面有哪些举措?

  黄仙枝:去年以来,我们持续对债务结构进行优化,中长期债的比例在增加,短债的比例在下降,改善的效果还是非常明显的,这让我们在投资上更加的从容。根据今年的市场环境,正荣采取了平滑投资的原则,到现在,基本上每个月都有拿地。

  

  观点地产新媒体:正荣去年成立了产业集团,您怎么看做产业和做地产的区别?

  黄仙枝:地产成败的关键是对大势的判断。趋势一旦判断错了,就很难弥补。所以,做地产一定要懂得大势,要有格局,要能够站在更高的高度看全局,否则再聪明也没用。

  做产业则要有情怀,服务行业没有情怀是不行的。例如正荣做物业管理和商业运营,不仅实现了盈利,同时还创造了数以万计的就业岗位,这对社会是很大的贡献。

  观点地产新媒体:你怎么看长租公寓业务?

  黄仙枝:正荣做长租公寓,主要还是利用自己的持有型项目做运营,实现资产的保值增值,不会做“二房东”。

  长租公寓被人们从观念上接受,可能还需要一些时间。现在90后结婚,还是要买房子,没有房子就没有家的感觉。所以,要真的像国外年轻人那样接受租房,可能还需要一些时间。

  观点地产新媒体:您怎么评价“正荣人”?

  黄仙枝:正荣用人,一直强调彼此成就的理念,这是我们的优势。正荣发展到目前,已经形成一套独有的文化,正荣也很重视文化凝聚人心的作用。自从总部搬到上海后,我们引进了很多优秀的人才。如果说其他企业内部有所谓的派系问题,那么在正荣,则只有一派,就是“正荣派”。

  观点地产新媒体:怎么看越来越多90后成为企业骨干?

  黄仙枝:正荣员工的平均年龄是31.2岁,是非常有激情、有冲劲的一群人,对企业有向心力。你看我们的管理层,大部分都是80后。35岁开始正是做事业的时候,我很希望多给他们一些机会,把管理的梯队培养起来,这是我现在最重要的任务之一。

  领袖访谈 | 领袖的意义绝不在于复制性,而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。

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