富力地产暂停拿地背后:10年6次踏空行业风口

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  斑马消费 杨柘

  一份“暂停拿地”内部文件的传出,让富力地产再度陷入舆论的风口浪尖。

  

  暂时放弃未来、仅着眼当下,是该公司负债高企、销售疲软的无奈之举。

  富力地产曾贵为“华南五虎”之首,却在最近10年里接连踏空行业风口,这家老牌房企究竟错过了什么?

  连续踏空行业风口

  斑马消费梳理发现,相比国内其他房企,富力地产(02777.HK)在最近10多年来的策略有点“错乱”。

  2007年,富力地产实现销售额161亿元,仅次于万科、绿地和中海,位居行业第四。

  当年,公司宣布住宅和商业地产平行发展,向商业地产开发商倾注大量资金,让公司净负债率达到139.5%。商业地产投入资金大、回报周期长,公司现金流被拖累,在2008年全球金融危机中,公司资金链紧绷。

  2009年,国家出台4万亿刺激措施,公司未能及时抓住机会发展住宅产品,被恒大等房企后来居上甩在身后。2010年至2012年,富力地产销售规模维持在300亿元左右。

  2012年,国内一二线城市住宅市场成交量逐渐攀升,大多数房企业绩集体飘红,公司反其道而行,在二三四线城市疯狂拿地。

  2013年,公司拿地耗资430亿元,不凑巧的是,当年全国楼市调控升级,楼市成交寡淡,公司业绩惨到冰点,实际协议销售额342亿元,仅比上年多出20亿元。

  之后,公司在一级土地市场一度沉寂。在2014年至2016年,一些热点城市迎来发展的最好时机,公司谨慎保守的拿地与市场开拓策略,又一次失去快速“崛起”的机会。

  2015年,热点城市住房需求旺盛,购买力释放之后,房价上涨较快,中指院数据显示,当年楼市总成交量同比增长20.56%。

  2016年在“去库存”背景下楼市再迎新一轮上涨,当年公司终于获得突破,实现销售金额608.6亿元,同比增长12%。

  2017年,公司做出让外界看不懂的策略,斥资199亿元一口吞下77家万达酒店,并接盘万达海外两个项目耗资数十亿。富力一跃成为全球最大豪华酒店业主,直接导致公司净资产负债率持续攀升至169.6%。

  2018年,公司继续执行下沉至三四线城市策略,当年末未竣工权益土地储备面积里,来自三四线城市土地储备面积占比58.38%,随着棚改政策收紧,销售不容乐观。

  负债高企销售疲软

  富力地产屡次“踏空”行业风口,错过了诸多发展机遇,是如今公司负债高企、行业排名跌落的重要原因。

  2015年,公司寄予厚望的回A计划落空,之后寄希望于高周转和高杠杆,并未有实质效果,反而让公司负债持续攀升,居高不下。

  截至2019年一季度末,公司负债总额达到3218.61亿元,资产负债率达到82.04%,较去年末的80%增长2个百分点。公司净资产负债率在2018年末达到184.1%,为公司最近15年来最高值。

  截至2019年3月末,公司借款余额1952.34亿元,较2018年末增加320亿元,这些3个月里获得的借款,主要用于偿还公司以前的欠债——借新偿旧。

  斑马消费发现,2018年公司的发债次数创历年新高,累计发债不少于26次。搜狐财经曾不完全统计,其在当年内发债金额超过500亿元。

  从借款期限来看,公司将在2019年至2022年迎来集中偿债高峰。仅在2019年1-5月,公司需要回售的债券金额就达161.5亿元,还不包括短期融资券等其他债券。

  此时,地产行业融资政策收紧,对富力地产无疑雪上加霜。

  在这一背景下,富力地产宣告“暂停拿地”“抓销售、促回款”,实属无奈之举。

  2018年富力地产达到自身巅峰,年销售金额1310.6亿元,同比增长60%,远超过去两年12%和14%的增速。

  进入2019年,公司销售增速急转直下。1至7月,富力地产实现未经审核销售金额707.2 亿元,同比增长5%,仅完成年度销售目标1600亿元的44.2%。

  华夏地产数据显示,今年上半年,富力地斩获23幅地块,耗资136.07亿元,在50家房企拿地金额排名中,位居第37位。

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