反弹20%!深圳7月二手房成交7706套!

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  

  

  戳上方咚金研究院关注

  

  2019年深圳楼市上半场刚过,整体表现不差,成交量方面新房1.7万套/二手房3.4万套,甚至远超2018年同期(2018年上半年楼市成交量为新房住宅1.28万套/二手房3.8万套)。

  紧接着下半场开启,据深圳市规土委数据来看 7月新房住宅成交3629套/二手房成交7706套,双双环比上涨 。最明显的是, 二手房成交量反弹,涨幅高达20.8%, 实属较为意外,特别是在传统淡季7月之下,在此看来淡季并不淡。

  不过市场并不具体回暖条件,特别是刚刚最高政治局会议,明确定调下半场楼市态势,因城施策,多城调控纷纷落地,稳字当头。结合当前市场环境与政策条件,简析下半场楼市情况。

  01 下半场首胜:一手二手成交量双双上涨!

  

  房BOSS统计了2019年1-7月新房与二手房成交量,可以明显看出整体7月新房与二手房表现略胜过6月, 具体来看新房住宅成交3629套,环比涨幅3.5%,属微涨;二手房成交7706套,环比涨幅20.8% ,属大涨,数据层面着实有反弹表现。

  不过,后续是否能进一步强化,个人认为有待观察、不具备条件,原因有以下几点:

  01.整个上半年新房供应大概45个项目,去化率均偏低, 仅2个盘售罄。 7月新增供应仅有1个项目(壹成中心3区),去化不足3成大概350套左右。这表明整体去化能力一般,待网红盘售罄后,刚需客观望情绪依旧浓厚。

  

  但下半场新房整体表现会强于去年同期,一是限售政策得到一年之久缓冲与适应;二是市场新房库存高(去年下半场入市+今年上半场入市合计60-70个),可供选择范围大。

  02.相比2018年,2019年新房备案价基本呈现走高态势,简而言之, 早期刚改盘的限价红利已失,多以市场价取代, “打新”开始犹豫,也得看盘、看价格,比如新天鹅堡三期、海境界二期去化表现均一般。具体参见,点击查看:深圳楼市:限价红利消失!市场价成为主流!

  03.市场依旧是刚需客为主的,意向标的多以总价400-500万区间为主,新房与二手房选择上出现交叉,即使大部分刚需客最终选择新盘,但也有一定比对周期。简而言之, 刚需客看得盘很多,成交周期自然长具体体现到网签数据上每个月就很均衡。

  04.楼市“小阳春”3-4月余温基本退出舞台,当前市场依旧为正常水平(新房3000来套左右,二手房6000-7000来套波动),也可能是短期较长时间的表现。

  05.整个8月市场将会依旧平和,开发商出货节点压在“金九银十”,入市节奏暂缓。

  02 二手房成交量7706套!反弹20%!

  7月二手房成交量7706套,相比6月出现近似20%反弹,与5月成交量8000套接近。如何看待?

  01.网签数据滞后性影响,分摊5月、6月真实市场数据, 导致一定程度数字“假象”。

  02.真实市场层面,实际上从市场反馈来看,6月真实市场开始下滑了很多,进入7月淡季依旧呈现一般水准,与3/4月市场有较大落差,不过下半月似乎略有回升迹象。

  03.自从4月(真实市场应为3月)二手房网签突破8000套,给予期待很大,特别是5月继续破8000套,6月近似有20%的下挫,7月又有20%反弹表现。整体来看, 这四个月数据与2018年同期表现十分接近,换言之731限售政策落地一年左右,市场又反弹回到限售之前正常水平。

  

  03 后市如何走向?

  01.大环境方面,上有政治局会议定调,楼市多以稳为主,政策只会紧不会松。

  02.房价方面, 大盘基本平稳为主,整体呈现微涨, 同时分化亦会十分明显,不涨的区域几年不涨,活跃的区域只高不低 ,比如科技园南区、香蜜湖、深圳湾等上半年成交活跃,且部分优质盘价格涨幅较大。

  03.新房方面, 刚需盘备案价格波动不大,改善盘备案价格可能会超过预期,特别与去年同期相比,略有松动迹象。

  04.信贷政策方面,鉴于大环境趋紧,下半场房贷利率可能会出现一定上浮(当前首套房贷利率主流上浮5%,去年下半年多以上浮15%为主)。

  05.捡漏方面,二手市场会有部分笋盘流出,低于市场价50万、100万的,参见去年同期情况,较为明显;另外,几个改善新盘如都市茗荟、云玺锦庭、招商前海湾、金茂府、天健天骄关注度较高,最终依旧看备案价格而定。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

咚金研究院

解决房产、家庭资产配置问题

头像

咚金研究院

解决房产、家庭资产配置问题

299

篇文章

79

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码