撤离上海之心，陆家嘴空置率超20%！

江湖传言，上海写字楼空置率创10年新高，即便有“上海之心”称号的陆家嘴也未能幸免。

根据点点租针对小陆家嘴30栋办公楼（名单见附录）的调研数据，陆家嘴空置率连续3年上升，2019年上半年的平均空置率已超过25%。即使不考虑2018年下半年才开始招商的富士康大厦和瑞明大厦，这个数字仍然略高于20%。

具体到每一幢楼来看，陆家嘴30幢写字楼中，“越来越空”的写字楼数量是“越来越满”的写字楼数量的5倍之多（17幢楼空置率连续上升；3幢楼空置率连续下降；5幢楼在波动中维持稳定；2幢新建；3幢数据缺失）。

那么，什么样的企业离开了陆家嘴，他们为什么要离开呢？

可以看到：

1.迁出企业以金融业的居多。

2.迁出的“小业主”远多于“大业主”。

3.因为“规模缩减”或“控制预算”而迁出的企业，远多于“规模扩大”或 “寻求更高品质”的企业。

4.迁出地大多是“换区域”。（这意味着，陆家嘴写字楼的客流并不是被新建成的富士康大厦和瑞明大厦抢走了，而是整体“撤离”了陆家嘴。）

换句话说，政府管制和金融大环境影响（具体体现为银监会要求在沪非持牌银行撤出、P2P爆雷、中美贸易摩擦等），对陆家嘴的金融企业造成了很大的冲击。同时，陆家嘴的高租金作为一个“筛选器”，能够把一些抗风险能力较弱、盈利能力不足的小型企业“踢”出区域。

所谓“旧的不去，新的不来”。接下来我们换一个视角，用“新企业比例”作为陆家嘴招新能力的指标，看看陆家嘴对新经济的吸引度。（新企业比例的含义为：最近1年内注册、并在陆家嘴经营的企业，占陆家嘴现有企业总数的比例。数据来源：启信宝）

由上图可知，陆家嘴是上海“新企业比例”最低的商务区之一。其冠绝全市的租金水平、并不友好的交通条件和生活环境，让新企业很难进入。

进一步看，在这些新注册并入驻陆家嘴的企业中，金融业的比例较存量企业有大幅下降。尽管从外面看，陆家嘴仍被各大银行的高楼所环绕，但在许多写字楼的内部，正面临着一场金融界的“青黄不接”。

和企业一起离去的，还有人。

2016-2018年，全市的地铁日均客流总量增加了约10%，但陆家嘴地铁站在工作日早高峰（7:30-8:30）的平均出站人数却下降了3%。尽管有可能是就业人员改变了出行方式，但更大的可能性是：陆家嘴的就业数量并没有像它的办公面积那样持续增长！

不仅如此，陆家嘴所辐射的就业者们，出现了区域收缩趋势。

2016年，“近距离通勤（坐地铁不超过5站）”来陆家嘴上班的人数大概占总人数的34%，而在2018年，这个比例提高到41%。也就是说，陆家嘴的 “本地就业比例”越来越高，其背后可能意味着陆家嘴对全市的辐射能力越来越弱。

陆家嘴空置率的连续攀升，能代表整个上海吗？

不一定。至少，不是所有的板块都像陆家嘴一样“越来越空”，比如新天地。

新天地与陆家嘴同样位于上海市核心地区。2017-2019年，新天地的空置率连续三年下降，就业人口也同步增长，“新天地站”早高峰的出站客流量增长了近20%。同时，尽管租金不菲，但新天地的“准入门槛”显然比陆家嘴要友好一些，新注册企业比例为9.3%，比陆家嘴高出2.5个百分点。

又比如说，前滩。

前滩是近年上海发展最为迅速的商务区之一。2016-2018年间，地铁早高峰出站客流量增加了58%。前滩通过政策优惠、装修补贴等措施积极招商，将租金水平控制在陆家嘴的六成左右，成交面积可以高出陆家嘴一个数量级。尽管在不断推出新楼，前滩仍然保持了较高的总体入驻率。

不过，像新天地、前滩这样的办公板块确实是少数，更多的板块还是呈现出了类似于陆家嘴的趋势。

（上图中相邻且同色的栅格属于同一个商圈）

在上海的四十多个主要商务区中，包括陆家嘴、虹桥、徐汇等在内的、接近60%比例的主要商务区都出现了不同程度的空置率上升。

跳出主要商务区，来看整个上海写字楼市场（点点租近5000幢写字楼监测样本）：

2018年底，上海整体写字楼空置率达到19%，接近2016年同期的2倍。

可见，空置率的持续提升，不仅仅是陆家嘴等商务区的个别情况，更是全市写字楼市场的整体写照。

最后，以一句祝福结束本文：

希望撤离“上海之心”，不要演化为“撤离上海”之心。

来源：城市数据团

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