贵阳二手房降温，哪些楼盘稳得起？

近期来自机构的二手房交易数据显示，贵阳6月二手房均价为9333 元/平方米，7月二手房均价为9316 元/平方米，环比上月下跌0.18%，同比去年同期下跌5.79%。
从区市县情况上来看，90%以上的区市县的二手房价环比同比均下跌。

二手房交易，一直都是房地产市场的重要板块，对于刚需者来说，二手房价格下跌意味着什么？如何理性对待此次二手房下跌的状况？

贵阳 跌幅排在全国前十

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2019年第29周百城二手住宅挂牌价格，有52座城市显示为下跌。比上月增加15个，平均跌幅为0.52%。

今年第29周，百城二手住宅挂牌价格均价15031元/平方米，环比上周微跌0.08%，价格趋于稳定。百城二手住宅挂牌均价第28周稍有上涨趋势，第29周再次回落，挂牌均价小幅波动，总体趋于稳定。

在二手房挂牌价下跌的城市当中，沈阳环比上周下跌了1.7%，跌幅居于首位。除沈阳外，环比跌幅前十的城市，主要以环渤海经济圈、西南和东北的二线以及三四线城市为主。
跌幅前十的城市还有：厦门、昆明、赣州、榆林、保定、济南、 贵阳 、金华、西安。

新房销量下滑 “拖累”二手房

日前，市统计局公布的2019年1-6月贵阳经济社会统计月报。根据月报，2019年上半年贵阳楼市遇冷，房屋销售面积501.82万平方米，同比下降8.1%，住宅销售面积393.9万平方米，同比下降14.7%。

然而，即便在成交量遇冷的情况下，成交金额却依然在攀升。 2019年上半年，贵阳市房屋销售金额527.61亿元，同比上涨6.7%，住宅成交金额394.15亿元，同比微涨0.6%。数据表明，贵阳市房屋销售价格是在上涨的，整体市场物业成交价涨幅高于住宅成交价涨幅。

值得关注的是，今年6月，贵阳楼市出现大幅回暖的情况。

全月房屋销售面积148.64万平方米，环比大涨121.06%，住宅销售面积111.16万平方米，环比上涨91.82%；房屋销售金额170.78亿元，环比大涨140.31%，住宅销售金额117.4亿元，环比上涨102.72%。

藏身于闹市区的老旧学区房

资深房评人陈怡表示，二手房的销量，很大程度上受到了新房销量的影响，尽管进入6月以来贵阳的新房销量有回暖的趋势，但就今年的整体情况，新房的销量是在下降的。

然而与此对应的，则是贵阳新房竣工面积的增长，这就说明，贵阳楼市的库存量正在进一步加大，

商品房数量呈现出供过于求的局面，因此二手房销量也会受到影响。

哪些二手房价下跌

连日来，记者走访了贵阳多家二手房中介机构，数据显示，今年以来，贵阳二手房销量全面下滑。

4家中介机构的数据显示，今年上半年共销售二手房屋500余套，比起去年数据下滑了将近20%，从单价上看，二手房中介机构的价格与公布的小区单价数据基本持平，出入不大，总体来说，

今年贵阳二手房单价同比去年下降了大约5%-7%。

资深销售经理陈女士表示，二手房价格下降了5%左右只是个平均数，有很多楼盘下降的幅度更大，有的还在上升，两极分化明显加大。

陈女士表示，从目前公司的销售数据显示，一般来说，有以下几类二手房跌价较快或者没有涨价：

“高龄”老旧小区

在贵阳，有很多房龄在20年左右或者更长的老旧小区，这类小区属于“三无”状态：无环境、无配套，无“前途”。

她表示，无环境一般是指周边没有活动场所，没有绿地等小区配套，这种类型的房屋占比较大；无配套一般是指小区不是学区房，周边没有大型的商场、娱乐场所、医院等机构；而“无前途”是指目前并没有太多证据表明周围要拆迁。　　“这类老旧小区，它们的价值多年来并没有增长，二手房价下跌，很大程度上是被这类房子拖了后腿。”她表示。

库存压力“半新盘”

连日来记者调查发现，目前贵阳市有很多新房和二手房都在销售的“半新盘”。无论是在老城区还是观山湖区，这类房屋的二手房价格反而比新房便宜。

中介公司工作人员告诉记者，这类现象是近几年来才出现的。这种现象的出现，和贵阳楼市去库存速度的加快有明显关系。

老城区一些稀缺地段的楼盘，由于没有竞争对手或者自身具备独特的优势如学区房，在繁华地段中心地带等，因此二手房价格居高不下。

但在一些新楼盘特别是像 大体量楼盘如花果园、中天未来方舟等，由于库存量较大，因此由卖方市场转变成买方市场 ，对二手房的成交活跃度带来制约。

优势资源房 不愁没市场 中小户型受欢迎

在贵阳某中介机构从事房屋销售的杨经理表示，根据数据统计，在贵阳两城区及观山湖区等热点区域，

一室一厅的户型及两室一厅的户型最好卖，价格还在不断上涨。

究其原因，二手房买家的定位属于终端客户，讲究性价比，户型过大的房屋总价很高，而目前贵阳又有大量的新房库存量，因此总价相对不高的二手中小户型填补了这一市场空白，受到了市场的欢迎。　　记者在某大型二手房销售平台上看到，目前贵阳在售的二手房约5500套左右，单价从6420元/㎡到17970元/㎡不等，

总价从40万左右到300多万不等，面积从40余㎡到近300㎡不等。

杨经理表示，二手房相对于新房来说最明显的就是价格优势，但是在选购二手房时，除了考虑价格，还要考虑地段、交通以及配套设施、小区环境、物业管理等因素。

欲购优质房宜尽早出手

杨经理表示，从贵阳二手房的发展趋势来看，传统学区房、中心城区房、特殊优势资源房（贵医省医周边）的价格不但不会下降，今后反而会以5%左右的速度稳步上涨。

而地理位置一般、无特殊资源优势的老旧楼盘，市场反应将不会被看好，甚至还可能出现价格继续加快下降的局面。

因此，对于刚需购房者来说，不必过分在意短暂的房价下跌或者上升，要根据自身的实际需求理性对待。由于优质房源的稀缺性，这类房子在今后跌价的可能性不大，宜根据需要尽早出手，如果是资源一般的二手房，可适当观望再做决定。

从目前的市场形势和发展趋势上看，对于欲销售二手房的房主来说， 要准确衡量自身房子的真实价值， 按照“配套完善程度”、“资源稀缺程度”等原则来准确定位房价，可以适时出手。

配套好、交通好的二手房，未来还有上涨的空间，反之，如果房屋没有资源优势，宜尽早出售为佳。随着新房源库存量加大，资源一般的二手房受关注度还会下降，价格下行也会继续承压。

在二手房买卖中，除了和房东或者中介公司商谈好的房价外，还有许多国家规定要缴纳的税费等。贵州某房屋中介机构负责人告诉记者，这些费用一般包括十余种，

总额根据房屋的实际情况而不同，一般在房款的12%左右。 营改增了以后，个人出售购买产权证满2年以上(含2年)的普通住房的，免征。此项由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，税率为5.6%。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税 。 住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税 ，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否首次购房等因素来确定。买卖二手房屋还牵涉到了个税、评估费、抵押登记费、委托公证费等，如果消费者委托中介公司购房，还要付给公司佣金，常见的支付方式有双方共同支付及买房全部支付等。

该负责人表示，在二手房买卖中牵涉到的费用问题比较复杂，计算标准和方式也各不相同，因此消费者要向专业的机构或者国家相关部门详细咨询。