房子买了两年多且已经过户，法院却认定买卖合同无效，为什么？

房屋交易属于重大民事行为，不能认定该行为与限制民事行为能力人的精神健康状况相适应。 即房屋交易只能由完全民事行为能力的权利人完成，或者由 由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认 。否则， 限制民事行为能力人 所签订的房屋买卖合同应认定为无效。

善意取得物权以无权处分为前提条件。本案中， 卖方 系涉案房屋所有权人， 对房屋享有合法的处分权，其属于限制民事行为能力人，只是在从事民事法律行为时受限，即房屋交易时应由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。但民事法律行为的当事人仍然是其本人，不是法定代理人。因此，房屋所有权人处分房屋不属于无权处分， 不适用善意取得。

【案情简要】

1、2016年8月14日，李甲（出卖人）在覃丁的陪同下与李乙（买受人）在汇鑫伟业公司（居间方）居间下签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定出卖人将北京市房山区长阳镇嘉州水郡某处房屋卖给买受人，房屋建筑面积共86.66平方米；房屋成交价格为人民币175万元整，其中定金5万元（用于冲抵首付款），第一期房款为55万元，住房公积金贷款120万元。

2、李乙按约支付了房屋首付款，并办理了住房公积金贷款。2016年10月23日，房屋登记到了李乙名下。

3、2018年5月,李甲之子陈丙作为法定代理人，代理李甲作为原告向法院起诉，请求法院确认李甲与李乙签订的房屋买卖合同无效。理由简要为： 原告患有精神疾病多年，2015年被 法院判决宣告 为限制民事行为能力人。出售房屋时未有 其 子女的陪同 ，也 未得到其监护人的追认 ，所 签订的房屋买卖合同应认定为无效。

4、李乙辩称，不同意原告的诉讼请求。理由简要为：

在当初买卖房屋过程中，陈丙一次都没有出现过，如果陈丙是合格监护人，则买卖房屋四五次见面，陈丙是否尽到了监护职责。 买卖房屋距离起诉已经两年时间，这期间陈丙是否尽到了监护职责，为什么现在才来起诉？

原告故意隐瞒她的真实情况，被告买卖房屋过程中不知道原告是限制民事行为能力人。 本案房屋买卖是通过正规中介挂牌，与原告进行的交易，是在中介机构协助下完成的。2016年原告77岁，身体健康、精神正常，2016年8月14日至11月15日长达三个月的交易过程中，均是在中介的陪同下，被告与原告交流过四五次。第一次是在原告家中，对房屋所有权、房屋价款、户型等多个问题，原告表达清晰流畅，没有明显异于常人的言行举止，当时在场的有李甲、覃丁、覃丁妻子，还有中介的两名员工，交易过程中被告核实了原告身份，原告介绍家庭成员的时候只是介绍了外甥、外甥媳妇，没有说她还有儿子，交易过程中，原告亲笔签署了多份交易文件，书写流畅工整、表达意思清晰完整，没有明显异于常人的举止。原告李甲的邻居也说明了李甲精神状态正常，聊天、买菜都看不出任何问题，李甲也一直和覃丁一起生活，李甲在去签订银行资金托管、办理过户手续的时候，都是与建委的人和银行的人清晰流畅表达，这些部门的人员也都并未看出李甲有精神异常的状态。

根据民法总则第22条，对于限制民事行为能力人，其从事与其智力状态相适应的行为不应无效，原告李甲意识清楚、只能基本正常，绝大部分患者也可以保持清醒意识能够处理日常生活事务。原告没有举证卖房期间的精神状态。在房产交易过程中，可以推定，原告的行为与其精神状态是相适应的，是合法有效的民事行为。被告房产交易的价格正常，没有明显低于市场价格，属于善意取得。

根据合同法解释二，明显不合理低价应该以当地一般经营者价格并结合其他相关因素综合考虑，被告卖房价格是175万元，挂牌价格是180万元，是符合市场价格的，不属于明显不合理低价。根据物权法第106条善意取得制度，被告是经过正规中介、正常价格、市场对价购买，并没有侵害原告的合法权益。 本案标的房屋已经交付被告占有使用，并且办理了过户登记手续。

从以上几个要件明显可以看出，被告是善意取得本案房屋的，所以本案中的房屋买卖合同合法有效。

陈丙一直没有与母亲共同生活，其母亲都是由覃丁照顾。在覃丁2018年1月去世后，陈丙恶意提起诉讼，试图扰乱正常的社会交易， 明显是看到房屋价格上涨企图恶意诉讼。 陈丙没有照顾过李甲，从来没有尽到过监护人义务，鉴定中也说明 从1990年陈丙离开李甲后陈丙一直独立生活。陈丙21岁时在单位的安排下才与李甲见过面，双方从未有过交集。

退一步讲，如果真的合同无效，造成的缔约过失责任及其他损失也应当由监护人承担，包括银行贷款损失、房屋上涨损失，如果陈丙是合法监护人，则应该及时阻止，其并未尽到监护人资格。卖房时李甲和覃丁都是居住在这个房屋中。

本案诉讼不是终点。被告一家人是竭尽全力买的涉案房屋，没有任何过错。这个房屋也是付了几十万的首付，其他款项都是贷款，还要每月还贷，并不富裕。本案很有典型意义，涉及房屋买卖效力和贷款问题。希望法庭能够公正审判。

【案涉争议】

李甲与李乙签订的房屋买卖合同是否有效？

【法院一审】

北京市 房山 区人民法院 一审 认为：

限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

本案中，首先，李甲于2015年12月10日被北京市朝阳区人民法院判决宣告为限制民事行为能力人，且在房屋交易期间仍属于限制民事行为能力人；同时，处分房屋的行为属于重大事务，已经超出李甲的民事行为能力范围。

其次，因李甲无配偶，又因李甲父母已去世，且李甲仅生有一子陈丙，故根据法律规定陈丙系李甲的监护人，即陈丙应为李甲的法定代理人。

第三，虽然覃丁陪同李甲就涉案房屋与李乙签订的《存量房屋买卖合同》，但覃丁并非对李甲依法具有监护资格的人，且覃丁参与了北京市朝阳区人民法院判决宣告李甲为限制民事行为能力人一案全部审理过程，应明知李甲为限制民事行为能力人。

第四，李乙在知晓陪同李甲一起就涉案房屋签订合同时的覃丁并非李甲家人的情况下，根据交易习惯李乙有义务审查核实李甲其他家庭成员相关情况，但李乙并未进行审慎的注意义务。

综上，因李甲为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李乙签订买卖合同须经陈丙同意或者追认后有效，现陈丙对李甲与李乙签订的《存量房屋买卖合同》拒绝追认，并主张无效，故李甲与李乙就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。

【一审判决结果】

李甲与李乙签订的《存量房屋买卖合同》无效。

李乙不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。

【法院二审】

北京市 第二中级 人民法院 二审 认为：

根据查明的事实，李甲患有精神疾病，于2015年12月被生效判决宣告为限制民事行为能力人，其在房屋交易期间属于限制民事行为能力人。不能辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或征得他的法定代理人同意或者追认后有效。

房屋交易属于重大民事行为，不能认定该行为与限制民事行为能力人的精神健康状况相适应。 李乙上诉称其在购房时没有过错，尽到了审慎注意义务，且李甲在房屋交易时并未披露其民事行为能力受限情况。本院认为涉案房屋交易已经超出李甲的民事行为能力范围，需要其法定代理人同意或追认，方可有效。现李甲之法定代理人陈丙对李甲与李乙签订的《存量房屋买卖合同》不同意且拒绝追认，并主张无效。因此，本院确认李甲与李乙签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。李乙主张李甲法定代理人属于恶意诉讼，理由不充分。对于李乙提出的其善意且无过错问题，可在之后的损失赔偿中予以充分考虑。

关于李乙所称涉案房屋适用善意取得的主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。故， 善意取得物权应以无权处分为前提条件。本案中，李 甲 系涉案房屋所有权人，并非无权处分，涉案房屋不适用善意取得。 此外，本案争议焦点系涉案房屋买卖合同是否有效，涉案房屋是否适用善意取得亦与合同效力无涉。

综上所述，李乙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

【二审判决结果】

驳回上诉，维持原判。

【案例索引】

一审案号：（2018）京0111民初8887号

二审案号：（2019）京02民终7093号

【评析】

本案中，房屋买卖合同已经签订两年多，且房屋买卖是在合法房屋中介参与下交易；买方对卖方是否属于限制民事行为能力人尚不知情，房屋交易价格属于合理价格，买方也按约支付了房屋首付款并办理了房屋按揭贷款，房屋也已经交付买家入住，并已经办理了过户登记。

但房屋买卖合同无效却被法院认定为无效，其原因在于： 房屋交易属于重大民事行为，不能认定该行为与限制民事行为能力人的精神健康状况相适应。 即房屋交易只能由完全民事行为能力的权利人完成，或者由 由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认 。否则， 限制民事行为能力人 所签订的房屋买卖合同应认定为无效。

法律依据如下：

《民法总则》第二十二条规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”

《民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

《民法总则》第一百四十五条第一款规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”

本案中，买方提及到善意取得的问题。根据《物权法》第一百零六条规定，善意取得的构成要件为：

1、不动产或者动产的转让人为无权处分人。

2、受让人受让不动产或者动产时是善意的。

3、以合理的价格转让。

4、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

由于本案不适用善意取得，买方系通过买卖的继受方式取得房屋所有权，现买卖合同被认定为无效，继受取得丧失了依据，即买方不再享有房屋所有权。

《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，买卖合同被认定无效后，买方可以依据《合同法》第五十八条规定向有过错的当事人主张损害赔偿。

【本文提示】

通过本案，本文提示当事人，房屋买卖时，除要核实房屋权属以及房屋是否存在被抵押、被查封以及其他法律纠纷外，还应考虑房屋所有权人是否具有完全民事行为能力，尤其卖方是老年人或者精神状态不佳的人时要格外注意，签约时应由其配偶、成年子女在场，并可以要求其配偶、成年子女在合同上签字，以便发生不必要的争议。

（注：本文中当事人均系化名）

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